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除了金融风险需要防范以外，房子交付的民生问题也是需要考虑的。 在预售模式下，居民是先交了购房款，等房子正常交付后，才能入住。 但在房企资金链极度紧张的时候，原先能够持续的竣工也难以保障了。预售款本质上是一个专款专用的资金，居民购买期房后，按照规定房企应该将资金优先用于对应项目的施工建设，以确保项目的交付。 但是以前一些房企挪用了预售资金，这就使得在资金链收紧的时候，房企没有资金去继续施工，多地出现了项目停工难以交付的局面。 从数据上可以看到，9月、10月房屋竣工面积两年平均增速分别为-8.8%和-8.3%，较上半年明显下降。 由于此前过严的房地产调控措施冲击了正常的房地产交付行为，所以这时候也需要稍微调整一下房地产调控措施，让房企能够正常进行施工和竣工，避免在交付环节出现大规模违约。 05 快周转模式的终结 现在市场主要的关注点都放在房企的短期流动性支持上面在，进而形成了所谓的“宽信用”预期。 相比于短期的房企流动性支持措施，我们认为房地产市场长期的变化趋势更值得关注。 第一个是房地产市场将迎来央企、国企主导的时代。 这次受信用风波影响的房企像泰禾、蓝光、恒大多为大型民营房企，以高杠杆撬动高周转和高增长的模式难以为继后，资产折价抛售意味着民营房企不得不退出房地产市场。 再来看央企和国企，由于有国家信用背书，再加上房企融资边际放松后，国有房企能享受更低的资金成本，在防范金融风险和保民生的双重要求下，国有房企通过收购折价资产的动力更强。 很明显，央企和国企或将从这轮房地产行业洗牌中胜出。 第二个是快周转战略未来将难以为继。 期房销售的模式对于此前的快周转模式意义是十分重大的。期房销售模式下，房企能够快速回笼资金，叠加当时对预售款的监管存在一定的不足，房企存在挪用、提前支取预售款等行为。 这正是过去房地产投资维持韧性的核心原因。 但现在除前面提到的因房价上涨预期减弱、个别房企的信用风险削弱了居民对品牌房企的信任，更重要的是一点是，现在政策层面对预售资金的监管在不断收紧。 房地产调控之所以松动一些，重点之一是要保交付，保交付就意味着要房企把预售的资金能老实用在项目施工上，所以，预售资金挪用也就成为了政策重点监管的对象。 比如8月天津颁布了《新建商品房预售资金监管办法》，对预售资金的监管进行了明确的规定。此后石家庄、北京、苏州等等多地也出台了相关的文件，加大了对预售资金的监管。 预售资金的监管无非是希望预售款专款专用，将预售款都用在项目正常交付上，这在很大程度上就避免了项目停工无法交付的情况。 当然这也同样意味着此前的快周转模式就很难再继续下去了，未来房地产市场将逐步转变为现房销售为主的模式。 市场将关注点都放在短期房地产救助会带来的房地产投资企稳和“宽信用”上，然而在很大程度上，市场忽略了快周转模式终结对房地产投资长期的冲击。 短期政策放松了，之前因资金链紧，停工的项目有了钱可以复工，所以未完工的项目在竣工周期的支撑下，对房地产投资还有支撑。 这个支撑的时间有多长呢？根据新开工到竣工滞后36个月的规律，竣工周期可以支撑房地产投资到2022年下半年。 但从一个较长的时间来看，快周转战略的终结对房地产投资的影响才是真正深远和值得关注的。 当预售好，预售资金被挪用的时候，房企实际上是拿了预售款加了杠杆，一个预售房可以对接好几个工地的开工。 一旦不得不变成现房销售模式，或者预售资金开始严监管，一个房子的销售款只能对应一个工地的开工，交付一个再开工一个，房地产销售对房地产投资的杠杆效应就会明显下降了。房地产销售和房地产投资的长期背离也将不复存在。 当快周转战略终结后，对“宽信用”和实体融资需求也有类似的效果。当房企不断加杠杆扩规模的时候，对信用创造自然会有乘数放大的效果，而在现房销售模式下，这种乘数放大效果亦将不复存在。 所以，市场认可的救助房企就会有“宽信用”的可能性真的存在吗？我们对此持怀疑的态度。 未来真正考验指望的是保障性租赁住房可能会发力。 7月《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布，此后多地纷纷出台具体政策细则。比如上海计划在“十四五”期间，新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%。浙江表示在“十四五”期间，全省建设筹集保障性租赁住房120万套（间）。 如果明年房地产下行压力加大，只有通过加大保障性租赁住房的建设，形成托底效应了。 (本文作者介绍：红塔证券研究所所长、首席经济学家)
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