贝壳研究院数据显示，11月地产境内债具有较强的结构性特征，46笔债券中44笔发债主体为中央或地方型国有企业，占比约96%，其余两笔发债主体为万科旗下的印力集团，优质发债主体优势愈加显著。中金公司的一份研报也显示，11月以来房企境内公开市场融资，发行人高度集中为国企。

人之道，损不足而奉有余。房地产行业的良性循环必然是一个优胜劣汰的过程，深度洗牌之后，那些穿过至暗时刻的幸存者或许会迎来美好时光。

在借贷利率上也呈现分化趋势，招商蛇口、保利发展、中海地产等国企借款利率一直是低档，最低为招商蛇口发行的30亿短期融资券，利率为2.84%。金地集团是国有相对控股的混合所有制，发债利率稍高于央企背景的房企，为4.17%。

12月10日，中国银行间市场交易商协会再次召开房地产企业代表座谈会，据透露，会议明确短期个别房企出现风险不会影响中长期市场正常融资功能，交易商协会将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

10月21日，银保监会三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会召开，明确提出要保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

此外，金科股份(000656)也领到一张融资路条。12月21日，金科股份发布的一份超短期融资券募集说明书显示，最新一期债券发行金额为8亿元，发行期限270天，无担保，发行人主体信用等级AAA。该笔债券将于12月22日发行。

抢抓窗口

历数近二十年的房地产市场，每一次宏观调控之后，行业都出现深度洗牌，这次也不例外。

进入12月份，更多房企加入到发债行列，其中包括一些信用良好的民营房企。

作为率先开启融资的两家民营房企，龙湖集团是唯一一家国际三大评级机构都给予了“投资级”评级的民营房地产企业，其融资利率为3.70%；碧桂园12月16日发行的10亿元4年期公司债券，票面利率6.30%。

日前，人民银行和银保监会联合印发的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励优质房地产企业并购出险房地产企业的优质项目。同时《通知》明确，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。

这意味着，那些财务稳健、运行良好的房企将有机会、有资本在市场抄底，从而导致优质房企和优质项目的进一步集中。

鉴于行业发展现状，自9月份开始，监管层面暖风频吹，12月上旬举行的中央经济工作会议，更是首次提出要促进房地产业良性循环和健康发展。

10月26日，发改委外资司会同外汇局资本司召开部分重点行业企业外债座谈会，会议指出，将继续满足企业合理合规的外债置换和偿付需求，但要求企业优化外债结构，严格按照批准用途使用外债募集资金，共同维护企业自身信誉和市场整体秩序。

金地集团一笔ABS也于12月5日获准发行，该ABS为“-金地集团(600383)2021年一期2号资产支持专项计划”，拟于2022年初发行。

在坚持房住不炒基本定位的前提下，促进房地产健康平稳发展是当前所有调控的主线。

行业格局进入重塑关键期

从融资端到土地市场再到销售端，全方位的分化，让这场在数年前就已开启的地产格局重塑进入关键时刻，而监管层的大力推动更让格局重塑驶入快车道。

11月30日晚间，保利发展公告，公司拟发行租赁住房资产支持证券化产品，发行规模不超过100亿元；公司拟直接或间接认购次级资产支持证券化产品，认购比例不超过资产支持证券化产品规模的10%。

进入12月份，针对房企融资问题，监管层继续密集发声。

随着金融政策的松动，房企抢抓久违的机遇，纷纷加快发债节奏，多家房企中票、短融等债券融资计划的设立成功。

提 交还可输入500字

围绕主线，政策的灵活性再度展现。

稳字当头

12月20日晚间，宝龙地产控股有限公司发布公告称，于当日宝龙地产、附属公司担保人及合资附属公司担保人与美银证券就新票据发行订立购买协议。据此，宝龙将发行额外于2025年到期的1.35亿美元5.95%优先票据，与分别于2020年10月30日、2020年12月28日及2021年1月11日发行的2025年到期的2亿美元、1亿美元及1亿美元5.95%优先票据合并及组成单一系列。

从目前的房企发债的情况来看，分化趋势越来越明显，在政策的暖风里，房企踏上了“良性循环”之路。

11月22日，保利发展公告，公司将发行不超过98亿元人民币的公司债券，期限为不超过10年（含10年）。

房地产宏观政策的潜在变化，在年末逐步显现。

12月3日，龙光集团子公司2021年面向专业投资者公开发行4年期公司债券的申请，获得证监会及上交所审核批准。12月6日，龙光集团还宣布，将于近期启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作，且前期沟通已得到中国证监会和深交所的大力指导和支持。

保利发展更是在11月份连续三次发债，发行规模约218亿。

（责任编辑：李显杰 ）

政策层面释放积极信号