与上述行业权益乘数不同的是，行业净负债率中涉及到的带息负债，受三道红线和银行集中度管理等去杠杆的影响更为深厚，因为带息负债的主要构成是银行贷款和信用债等，这类融资在2020年以来受到严格的限制，甚至有矫枉过正的迹象，以至于2021年年底央行强调要满足房地产行业合理的融资需求。

受银行端和债券端融资受限的影响，2021年中期，样本企业总的带息负债规模增长缓慢，为4.8%；同时净负债率下行幅度为14.3%，远大于行业4.7%的权益乘数下行幅度。

同一时期，净负债率分母即总净资产增长了20%，其中归母权益增长了15.23%，而少数股东权益增长了28.13%。少数股东权益的迅速增长，表明房企正在加大与其他房企在项目层面的合作，一方面可以减少项目资金压力，分摊项目风险；另一方面做大净资产规模，拉低净负债率，以满足监管要求。

2021年，净负债率大于100%的有11家，中位数为74%，净负债率74%-100%的有12家，行业内仍有大量的房企杠杆率高于平均水平。

数据来源：wind，观点指数整理

行业偿债能力提升，企业有所分化

从EBITDA/总负债这个指标来看，2020年同比下滑15.25%，2021年同比下降22.7%。2021年房企的净利润率持续走低，拉低了EBITDA的增速；同时总负债规模迅速走高，规模同比增长13.3%。主要是因为带息负债规模增长受限的同时，非带息负债规模也在上升。

从经营活动产生的现金流量/带息债务来看，房企经营现金流带息负债保障倍数自2020年开始上升，结合市场情况，观点指数预计该数值将在2021年同比下降25.18%。

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2020年该数值的上升主要是得益于经营现金流净额的回升，以及带息负债规模的增速急剧下降。

2021年房地产集中供地政策以及流动性政策大方向不变，房地产销售景气下降，房企销售额下滑，按揭贷款发放迟缓，预售资金监管加强，资金受限，预计将使得2021年经营现金流大幅度下滑。

其中，在2021年中期，有18家房企的经营现金流无法覆盖部分有息负债，有23家房企的保障程度不足10%，7家房企保障程度在10%-20%之间。

这意味着，大部分房企在满足日常经营活动所需的现金支出后，最多只能偿还10%的有息债务规模，而有些必须要借新偿旧。

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从速动比率来看，观点指数预测样本房企的速动比率在2021年呈现上升趋势，同比增长了3.7%。在市场流动性紧缺，信用风险频出的情况下，房企的风险意识有所提高，主动提高速动资产规模以更大地覆盖流动负债。

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其中，有8家房企的速动比率大于1，有14家房企的速动比率大于中位数0.55，有21家房企的速动比率小于中位数。

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