其次，罗志恒等认为，疫情反复冲击地方政府供地节奏，以此次受疫情影响较为严重的上海为例，1~5月上海土地出让金仅有260亿元，较去年同期下降76.1％。另外，由于房企融资紧张，又将迎来偿债高峰，现金流紧张情况加剧。对于债务压力较大的房企来说，当前拿地并不是首要大事，维持好流动性、应对债务压力，才是“活下去”的重点议题。

　　前述接近房企投资部门的人士说，房企回笼资金主要依赖银行融资、社会融资、销售新房和资产。现在前两条路并未得到政策放松，而由于市场低迷，降价销售也很难回笼资金，售卖资产理论上也资不抵债，“融资难”仍然是困扰房企的主要问题。

　　（应受访者要求，余莉、龙云、苏林为化名）

　　中国金融四十人论坛（CF40）资深研究员、中国社科院世界经济与政治研究所副所长张斌告诉《

　　“之前希望央企、国企以及稳健经营的民企，能对部分企业收并购，但到现在案例也不多。”李宇嘉认为，“对前者来说，可选项目太多了。现在地方政府出让的地块都很好，溢价率又很低，又没有配建，即便是国企、央企，也有盈利要求，因此缺乏动力收并购其他项目。”

　　在推动经济尽快回归正常轨道的大局下

　　2021年初开始实施的“三条红线”“两集中”政策的本意是化解房地产行业为金融市场带来的系统性风险，让房子回到居住本质。“核心内容是抑制房地产的资本属性，对策没有错，但是做的过程当中有些地方过度，损害了房地产消费属性。”清华大学教授魏杰指出。

　　环比改善的数据，是否意味着楼市即将“回暖”？如何看待房地产的下一步，在业内引发了热议。“从近期的调研情况看，房地产市场已经出现一些积极变化。随着房地产市场的逐步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。”国家统计局新闻发言人付凌晖近期给出了这样的判断。

　　余莉觉得有心无力。由于重庆房价下跌，相同的预算可以选择更多地段和房子，她的工作范围从巴南区扩大到九龙坡区。“对外区没那么熟悉，”余莉说，“客户对应的经纪人和中介也更多了，竞争更激烈。”

　　她发现，今年二手房“大刀砍”的情况更多了。余莉说，由于购房者议价优势增强，在业主明显急售的房源上，价格跌幅明显。根据国家统计局数据，5月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有43个，二手住宅销售价格环比下降城市有53个。

　　“由于开盘去化率很低，企业不得不延迟新盘推出（传统来说6月应该是推盘高峰）。”中信证券研报认为，现金回流不畅，也迫使企业压缩投资，放慢开发进度。从数据上显示，5月单月，房地产开发投资单月同比下降8％，新开工单月同比大幅下降42％，竣工面积单月同比大幅下降31％。

　　“放地要更有规划，比如减少商住类产品占比，现在占到10％、12％，地产商根本卖不出去，我们拿地也不挣钱。”苏林说，“像公寓在东北也很难卖出去，如果能转成住宅类，可以享受到上学等政策，对销售可能会有帮助。”

　　国家统计局6月发布的最新数据显示，1~5月，全国房地产开发投资额52134亿元，全国商品房销售面积50738万平方米，商品房销售额48337亿元，同比来看分别下降4％、23.6％、31.5％；5月，房地产开发景气指数为95.60，为近一年来最低值。

　　但5月单月的环比数据却相对“喜人”：房地产开发投资数据比4月环比增长约14％，销售面积、销售金额环比增速分别为25.8％、29.7％；土地出让面积和成交价款分别环比4月增长45.9％和53.4％；央行公布的数据则显示，5月住户贷款中的中长期贷款增加1047亿元，而4月数据为减少605亿元，环比由负转正。

　　此轮重启是否能使房地产市场回暖尚未可知。“在我们需要再次拉动投资需求时，政策空间已经没有以前那么大，即使是同样规模的政策刺激所能取得的效果也会被打折扣。”陆挺在2022年4月中国宏观经济论坛宏观月度数据分析会上的发言上提到，“大量购房需求已前置、饱和，当下再采用棚改货币化政策，即使规模类似于2015~2018年，即使没有疫情，对经济的拉动效应可能会远小于那几年。”

　　“有人讲房地产风声变了，实际上大家理解错了，没有变。”魏杰认为，去年没有错，今年也没有错，去年抑制房地产过度的资本属性，现在主要推动房地产消费属性。

　　据中指数据，前五个月全国住宅用地整体流拍撤牌率达24.4％。“土地是一个前置性的信号和指标。如果出现大面积流标，对市场信心打击会很大。”上海中原地产市场分析师卢文曦指出，“目前多地出现土拍市场由央企、国企托底的现象，民营房企投资意愿不足。”

　　但中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成在近期的一次公开演讲中提醒，当前房地产业的风险突出表现在债务危机和疫情风险相叠加，头部民营企业的风险仍然在继续。

　　穆迪高级副总裁曾启贤对《

　　这种“系统性影响”体现在数据上看，近20年来，房地产投资占中国GDP比重大幅提高。按照国家统计局数据，2021年中国GDP达到110万亿元，全国房地产开发投资14.76万亿元，房地产投资占GDP比重达到9.7％。

　　陈文静认为，土地市场低迷受两方面因素影响。一是受房地产市场下行影响，政府供地明显放缓；其次，当前房企资金压力较大，叠加销售去化受阻，房企拿地意愿较低，投资布局愈加审慎。

　　为应对楼市萧条，避免产生金融风险，除了房企“自救”，地方政府也采取了一系列救市措施。棚改货币化，则是诸多措施中力度较大的一项。

　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水对《

　　全国房地产经理人联盟理事、广州房地产专家邓浩志认为，今年来房地产行业回暖呈现“有点无面”的特点，只在一部分出台强有力刺激楼市政策的城市有所复苏。

　　长春并不是孤例。据中指数据监测，1~5月，全国300城各类用地土地出让金同比下降56.7％，住宅用地同比下降61.1％。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对《

　　房企到位资金，即资金获取能力，一直是判断房地产行业状态的关键指标。据国家统计局数据，1至5月份，房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8％。

　　过去房地产企业凭借高杠杆、高周转迅速发展，但此后被认为这种运营模式本身存在问题。“现在低杠杆的房企也受到影响，比方龙湖、旭辉这些资金稳健的房企。”邓浩志说。

　　“今年长春土地市场非常低迷，基本上没什么人拍。”前述房企管理层苏林说。

　　万科集团创始人王石最近也发声指出，尽管政策回暖信号非常明显，但商业银行愿不愿意放贷，向国企还是民企放贷还是会有很多考量。从消费者角度看，在当前疫情影响下，大众的收入状况、外出看房都会受到影响，这些因素都会影响房地产市场的整体表现。

　　住宅供地“两集中”（集中发布出让公告，集中组织出让活动）是在2021年出台的政策，在全国22个重点城市实施，意在控制地价、降低溢价率。然而随着市场转冷，流拍率不断上升，导致国企成为拿地主力。在中指研究院发布的1~5月份中国房地产企业权益拿地金额与面积前10名中，有半数以上为央企、国企。

　　房企“融资难”未解

　　采用这一措施的不只郑州。今年来，发布该政策的城市数量已超10个。棚改安置包括直接提供住房的实物安置和货币化安置，货币化安置又包括提供现金和提供“购房凭证”两种模式，后者即“房票安置”。

　　“不要高估政策的力量，就像拉绳子一样，拉紧容易，到放松的时候，它不一定往前跑了。”杨现领说，“现在对房地产行业来说是必须经历的调整，过去高杠杆、高周转的时代是不可持续的。”

　　“以前通过借新还旧的方式，用便宜的钱替换一些高价格的钱，但现在不一定能顺利借到。”卢文曦说，“房企爆雷问题还没结束，加上市场规模发展变缓，行业竞争更加严酷。”

　　棚改货币化制度在过去发挥过明显作用。2014年，央行创设PSL （抵押补充贷款，央行通过PSL可以调节向金融机构融资的成本，引导其向需要提供支持的实体经济部门注入低成本流动性）来支持棚改，随后棚改货币化安置被更多城市采用。2015年至2018年，棚改货币化拉动不少三四线城市房地产需求，使得房地产市场快速回暖，随着2018年后棚改货币化进入尾声，PSL规模也逐渐缩减。

　　邓浩志认为，单一政策已经不能解决当前的问题，房地产面临的是系统性问题。李宇嘉称，房企“爆雷”威胁仍然存在，房地产销售疲软的状况如果进一步持续或者恶化，债务违约的房企未能得到妥善处理，现有的松绑政策和疫情结束未能取得叠加效应，后续可能仍有一批房企产生流动性危机。

　　5月，龙湖、碧桂园、美的置业等房企被监管机构选为示范民营房企，通过信用保护工具发债融资。这被看作是政府支持民营房企融资措施加快落地。也有分析人士认为，信用保护工具无法保障每家企业，“像龙湖、碧桂园，在民企里属于幸运儿，很难挑出第四家、第五家来。”

　　邓浩志认为，棚改货币化的效果在于拆的规模有多大。“棚改是制造新的需求，上一轮棚改可能改得差不多了，甚至已经有一些是超前改的，那么现在还能改多少是不确定的。”他提出，旧改可能会成为地方政府启动的下一个方向，如果房地产形势持续低落，或许会在防止大拆大建的政策范围内重启旧改。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，楼市回升“非常不均衡”。热点城市高端盘回升程度明显，但刚需及改善需求回暖较慢。一线城市复苏情况较好，但部分三、四线城市回升并不明显。尽管5月、6月商品房销售跌幅有所收缩，但开盘去化率大部分在50％以下。

　　土拍市场冷淡