“房地产业规模大、链条长、牵涉面广。”中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀在2021年底召开的“2021~2022中国经济年会”上指出，“房地产业在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。”

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　　粤开证券首席经济学家、研究院院长罗志恒等此前撰文，土地市场持续低温有三方面因素，一是地产销售尚未完成筑底，由于疫情以来居民收入增速与经济增速同步放缓，居民行为趋于避险化，平均消费倾向下降，预防性储蓄上升，居民购房意愿不足。此外，楼市价格下行预期和期房交付风险也使购房者保持观望态度。

　　不久后，一系列的“真招”开始出台。5月15日，央行会同银保监会将全国范围内首套房贷款利率下限，从不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR），调整为不低于相应期限LPR减20个基点。5月20日，央行引导5年期以上LPR下行15个基点。随后，北京、上海等多个城市的银行将房贷利率下调，部分城市的银行首套房贷款利率已低至4.25％。进入6月，各地楼市政策继续呈放松态度。根据中指研究院统计，70余城因城施策出台政策超百条。

　　在吉林省某房企任管理层的苏林，对当前楼市压力感受更为强烈和具体。她对《

　　一些不当救市政策搭上稳大盘的便车

　　野村中国首席经济学家陆挺认为，棚改货币化安置助长了房地产市场的热度，在三四线城市，棚改货币化安置在2016~2017年贡献了30％以上的商品房销售。需求增加的同时，三四线城市的房价也快速攀升。他认为，棚改货币化安置在改善棚户区居住条件、提高低收入人群生活水平方面发挥了很大作用，带动了经济复苏，但也推高了居民部门杠杆率。

　　楼市回暖“有点无面”

　　刘水分析，金融机构的资金投放依然较为谨慎，当前房地产市场销售没有明显回暖，房地产市场仍然处于调整，金融机构对房地产预期没有发生明显转变。苏林也认为，在金融信贷层面给企业融资的便利，目前来看很少落到实处。

　　苏林说，此前东北实行集中供地，导致现在楼市库存高企，市场惨淡。“和前两年相比，现在开发商拿地都非常谨慎。”苏林说，“政府不应该无序供地，应该管控放地的频率和价格。”

　　“看房人数在5月之后有明显上升，但去化认购率仍在历史性低谷。我们认为，本轮周期下行叠加局部疫情影响，居民购房能力和意愿都受影响，再加上对交付的担心，政策尚待继续累积，才有能力推动销售走出低谷。”中信证券6月的一份研报也认为，从同比来看，5月单月数据，仍然“寒意十足”。2022年5月，商品房销售额单月同比下降38％，销售面积单月同比下降32％，销售单月降幅比2022年4月有一定的收窄。不过，2022年前5月销售额累计下降32％，是创纪录的降幅。

　　政策风向变了吗？

　　广发证券首席经济学家沈明高近日提出，房地产未来的投资增速会慢于名义GDP增速，依靠房地产拉动中国经济增长已难以为继。

　　警惕重回“短期刺激”

　　政策回暖从半年前就开始酝酿。

　　“我国房地产业与42个行业中的38个有关联，也就是说，房地产的发展情况会和这38个行业密切相关。”盛松成认为，房地产的投资规模与基建投资基本上相当，如果房地产投资大量的下降，要通过基建投资等拉上去，难度比较大。

　　一些学者认为，以棚改货币化重启为标志，最值得警惕的是，在推动经济尽快回归正常轨道的大局下，不少地方将稳楼市作为稳增长的重要抓手，但须警惕的是一些不当救市政策搭上稳大盘的便车，带来推高金融风险的隐患。

　　不少地方将稳楼市作为稳增长的重要抓手

　　“目前房企也不着急拿地。”杨现领分析，“现在不是拿地的时间窗口，今年拿地是为了完成明年的销售目标，而销售计划要看今年全年的销售情况。”

　　不过，2021年，在上半年楼市火热的背景下，各地为房地产降温出台了一系列紧缩政策，对房地产行业融资作出限制。在降杠杆过程中，由于部分房企爆雷，加上疫情反复，楼市信心受到打击，整个市场迅速降温。

　　企业融资难会使其面临流动性危机，“爆雷”风险增加。张斌等人之前的研究认为，由于房地产企业形成的大量难以产生现金流的“沉淀资产”，导致出现“沉淀债务”，使其变为“高债务”行业。今年有58家民营房企海外债到期，叠加年内到期的信用债，2022年债券到期规模超百亿的企业有10家，绝大部分是民营房企。