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良渚、三墩等近郊热点板块或存在倒挂红利或因区位价差，拿地热度较高；江湾新城、奥体、艮北等板块具备核心区位优势，货值高且去化快，房企拿地意愿强；临安、富阳以及萧山远郊板块去化周期长且存量较大，资金风险较高，房企拿地意愿较弱；板块热度分化明显。 特征四：改善性需求持续释放 宏观篇 2022年1月以来，全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次近500次； 2、楼市政策-杭州：上半年杭州楼市逐渐松绑，政策涉及范围广，定位精准度高 1、楼市政策-全国：上半年超180省市优化调整房地产政策，近两个月因城施策加快，政策内容向限购、限贷等方面延伸，城市明显向二线城市扩围 1、上半年新房市场规模处历史低位，6月现回暖势头 特征三：区域分化加剧 3、楼市政策-杭州：政策从税收、限购、贷款、落户方面逐步放宽，扩大购房群体，降低购房门槛和资金压力 2、多数为边缘板块限价上调，其中瓶窑、党湾、戴村板块上调幅度超10%；奥体、锦北、崇贤（低密地块）等热点板块限价下调 关注同花顺财经（ths518），获取更多机会 当前市场形势下，区域分化越加明显；热销项目多数位于核心地段，郊区的边缘板块热度低，开盘普遍流摇。近三批集中供地，主城优质地块供应较多，项目上市后进一步拉大区域间的差距；部分郊区板块去化速度慢，库存积压，去化压力加大。 2022上半年杭州全市共计成交二手房19573套，同比下降61.5%； 因板块内部去化、存量变化以及上游板块存量等因素影响，同一板块不同批次间成交热度也有差异。 特征二：价格涨幅持续收窄 2、前热中稳，两批次集中供地成交热度差异大 2、上半年二手成交同比微增，5月二手房限购放开市场快速回调 1、核心区市场韧性高，成交占比持续扩大 楼市篇 随着5.17调控放松以及房贷利率下调，6月杭州楼市回暖趋势显现，新房成交规模环比大幅增长，二手房成交面积同比首次回正，涨幅2.2%；6月新开盘中签率、流摇率均处于上半年低位，去化率升高，市场热度缓慢回升。部分郊区板块限价小幅上调，可能带动房价结构性上涨，但整体房价趋于稳定。 上半年杭州二手房市场延续去年低温，6月之前月度成交规模均同比大幅下降。5月17日二手房限购放松及房贷利率下调，市场迅速回暖，当周二手房带看量环比增加100.7%，新增挂牌量也随之增加。由于网签有时间的延后，6月二手房成交规模5545套，同比增长2.2%，环比增长82.8%。 特征一：市场触底回暖 2022年上半年商品住宅供需规模处近几年最低位，其中上市面积482万㎡，同比下降36.3%；成交面积372万㎡，同比下降69.5% 。二季度楼市政策有所放松，加之房贷利率下调，市场逐渐回暖。归纳上半年杭州房地产市场的整体表现，主要呈现如下六个特征： 上半年大平层市场下行，成交589套，同比下降21%，供求比1.9； 从区域量价来看，上城、拱墅、余杭或因区位优势，或因产业支撑，宅地成交量价齐涨；滨江、萧山因供应结构影响，量涨价跌；钱塘、临平、富阳、临安距主城较远且缺乏核心产业，宅地成交量价齐跌；区域之间热度分化明显。 2、成交量集中在全市热点板块（未科、江湾新城、运河新城等）、区域核心板块（金沙湖、临平新城等） 3、整体开盘表现不如去年，但二季度开始市场热度提升，流摇率持续走低 1、显性库存环比增长24.3%，出清周期延长至6.7个月，临安、富阳去化存压 展望篇 ▍集中供地 1、政策预判：政策仍有放松空间，以精准、微调为主 杭州2022年上半年宅地创收1384亿元，超越上海位居全国第一。 总价段来看，上半年杭州住宅主力总价段仍为150-350W，共计占比46.9%，和去年同期相比，占比收窄10.9个百分点；高总价的改善型户型占比增加，其中650万以上的高端房源占比增加了3.2个百分点。 上半年成交套数前三项目：滨江钱潮鸣翠、赞成国潮商务中心、建杭·江与河。热销项目具有的特点有：占据核心区位或拥有稀缺城市资源；具有一定的地缘性特征，多数凭借独特的产品打造与开发商口碑形成竞争优势；在非核心板块中价格与板块内新房住宅具有较大价差。 截至2022年6月，杭州商业大平层库存量达2799套/100.2万方，去化周期28.5个月，库存主要集中在钱江世纪城、金融城、之江度假区板块，存量均超200套。 实行溢价封顶后“一次性报价，次高者得”规则，避免了房企盲目拿地导致亏损资金，减轻企业开发风险，同时削弱拿地的投机性，促进土地市场平稳运行。 特征六：大平层市场压力凸显 首批集中供地：房企资金回笼周期长，资金压力较小；房地价差大，房企预期利润高。成交规模虽不及21年同批，但较上批成交热度略有提升； 3、楼市量价预判：市场回暖趋势显现，市场需求释放下成交规模将回升，价格趋稳 |
