土地篇

　　▍宅地成交

　　1、120方以上的户型及总价在350万以上的改善型产品市场占比提升明显

　　上半年成交集中在金融城、新塘、祥符板块；供应集中在之江度假区、祥符、三塘、瓜沥镇板块；

　　▍板块成交

　　22年上半年全国宅地出让金同比普降。其中一线城市宅地出让金同比下降44.5%，占全国300城出让金的比例为20.3%；二线城市宅地出让金同比下降54.4%，占全国300城出让金的比例为52.8%；三四线城市宅地出让金同比下降61.0%，占全国300城出让金的比例为26.9%。

　　在售大平层项目72个，主要分布在钱江世纪城、钱江新城、金融城、之江转塘、一桥南等“拥江”发展板块。

　　1、板块间热度分化明显，北部新城、江湾新城等板块热度高

　　2、地市预判：下半年供地规模将减少，郊区地块将增多

　　1、上半年杭州新房、二手房住宅环同比涨幅持续收窄，累积涨幅近年来低位

　　2、宅地成交同比量增价稳，溢价率维持6%以下低位

　　1、土拍政策调整，取消预公告，溢价封顶进入一次性报价，次高者得

　　特征五：库存显著增长

　　面积段分布来看，刚需产品依旧占主导，120方以下户型占比过半，但和去年同期相比占比下降12.8个百分点，改善型产品市场占比提升，其中12040方的刚改户型占比提升8.8个百分点；

　　表：2022年上半年杭州商业大平层成交套数TOP15

　　1、大平层市场成交下降超2成，整体市场供大于求

　　上半年完成两次集中供地，共成交104宗地块，总成交宅地面积423.6万㎡，占全年拟供应的69.1%；其中核心四区出让土地面积70.8万㎡，已完成74.8%；郊区出让宅地面积352.8万㎡，已完成68.0%。今年下半年宅地供应量将下降，且郊区的地块占比将提高。

　　2、在售大平层项目72个，市场竞争激烈

　　▍城建规划

　　▍楼市政策

　　1、非主城仍为成交主体，区域间成交规模同比差异较大

　　1、上半年杭州宅地创收1384亿元，位居全国第一

　　3、市场热度向主城区及郊区核心板块聚集，郊区边缘板块项目开盘普遍流摇

　　4、风险预判：区域分化加剧，郊区边缘板块去化仍有较大难度

　　22年土拍再次停用预公告制度，一方面防止土拍过热影响对市场预期把控，另一方面防止低门槛造成拿地企业良莠不齐，产品品质难以把控。

　　22年上半年非主城宅地成交744.5万方，占比高达82%，成交主力区域仍为萧山、余杭；

　　去年下半年杭州楼市调控政策层层加码、信贷不断收缩，市场开始下行；2022年开年延续去年低温运行，市场整体表现不佳。2季度以来全国各地密集出台楼市放松政策，杭州也紧随其后，市场出现回暖势头。下文将具体盘点2022年上半年杭州房地产市场表现。

　　杭州也在二季度放松楼市调控，其中5月17日放松二手房限购，增加了三孩家庭的房票，从效果上来说二手房市场回暖明显，带动新房市场逐步恢复，政策余力未消，短期来看政策仍有放松的空间，但或将以精准、微调的政策为主，不会有放松限购、降低首付比例等大动作。

　　从项目分布上看，较去年上半年，2022上半年的热销项目分布更加聚集，多数项目分布在钱塘江沿岸区域，位于郊区的也多为核心板块的项目。

　　4、楼市政策-政策效果：政策优化、疫情影响减弱带动城市市场恢复，但持续性待验证

　　第二批集中供地：一方面上半年市场恢复未达预期，房企资金回笼较少，且回款周期短，资金压力较大；另一方面房地价差较小，房企预期利润较少；此外，上海、宁波等城市先于杭州集中供地，对房企在杭州的拿地资金产生分流，整体热度有所下滑。

　　2022上半年，热销楼盘门槛值大幅下降，销售金额TOP10项目门槛值为28.6亿元，2021上半年门槛值为40.4亿元，下降11.8亿元；

　　22年上半年宅地成交908.2万方，成交量同比上涨18%，成交楼面均价同比基本持平，量增价稳，土地市场健康；土地出让金同比上涨17.8%，溢价上限延续21年第三批10%封顶，溢价率同比收窄20.1个百分点。

　　2、热销项目分布集中核心区域，中高端改善项目备受青睐

　　5、楼市政策-现行政策

　　2、2022年多条地铁线开通运营，加速建成市域 “1小时交通圈”