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连平

2022-07-21 09:05:34

意见领袖 | 连平

2022年上半年可能是房地产市场最困难的阶段。在去年市场下行惯性和重点城市遭受疫情二次冲击共同作用之下，局部地区楼市销售几乎停滞，房地产投资下滑的速度大大超过预期。2022年初发布的植信投资研究院房地产报告曾指出，今年房地产政策主基调将偏暖，包括调整房贷利率、松绑公积金贷款制度、更多城市取消限购限售政策等，实际运行情况确实如此。2022年以来，在缺乏足够资金支持的背景下，大部分房企都对土拍市场持观望态度，整体流拍率进一步上升。尽管住房金融宽松政策逐步推出，但个人按揭贷款和房企开发贷却出现了大幅下滑。从土地、房产销售到房价和房地产投资，上半年市场数据全线回落，房地产投资在历史上将首度出现负增长。部分房企的债务风险值得高度关注。

下半年，房地产政策仍有加码空间，宽松的政策及其预期将进一步支持房地产市场逐步走向复苏。住房金融有望出现实质性改善，房产销售将有所好转，土地市场改观的几率上升，全年房价的拐点很可能在三季度到来，全年房地产投资可能实现小幅正增长。在现有的政策框架下，此轮房地产市场回暖力度比较有限。

在“三稳”政策的推动下，下半年房地产市场有可能开启新一轮商业周期。三季度很可能是新周期的开始。由于受到疫情的再度冲击，购房者收入和信心处于相对较低水平，房地产市场初步复苏的节奏可能比以往慢一些，重点城市会得益于相对较好的购房需求而率先企稳回升。住房信贷宽松的周期也会在楼市积极信号出现后持续一段时间，并带动整体房地产市场回暖。按照以往房地产周期的表现来看，上升阶段大概可以持续1年左右，即此轮房地产上行周期可能将延续至2023年三季度。

1、房地产政策将进一步走向宽松

房地产政策将从供需两端进一步释放宽松信号。对房地产行业而言，释放需求和支持供给同样重要。下半年，无论是为了服务于宏观经济稳增长的需要，还是支持房地产市场本身的健康运行，房地产政策自上而下将延续上半年以来的宽松基调，从供需两端给予购房者和房企足够的资金支持。地方政府将继续推出“因城施策”，积极出台和落实稳楼市的各类举措，以实现“三稳”目标。

在需求端，下半年住房金融总量上将加快回暖的速度，需求端限制性措施将进一步减少。为了“充分释放居民住房需求潜力”，全国房贷利率可能延续下行态势，商业银行将进一步加快房贷投放力度。预计2022年下半年，居民房贷利率有望从2022年上半年5.3%附近降至5%附近。下半年新增个人按揭贷款可能达到1.5万亿元左右，较上半年环比增长21%左右；但全年可能新增个人按揭贷款2.7万亿元左右，同比减少约17%，降幅较二季度末收窄约9个百分点。地方公积金贷款政策将进一步松动，包括下调公积金贷款首付比例、提高公积金贷款额度。预计将有更多城市调降房贷首付比例，尤其是可能会有更多二线城市加入到调降房贷比例的队伍中。有条件的城市将会取消限制性购房政策。二季度末，有更多城市废除了过往的楼市限购令，并允许非当地户籍家庭购买房产，特别是一些大城市的片区，亦出台政策帮助新市民购置房产。

供给端的政策支持将从金融、土地等方面入手。一是银行将加大对房企贷款支持力度。上半年受疫情影响，房地产开发贷大幅负增长，下半年商业银行将合理满足房企开发需求，预计下半年房企新增贷款8500亿元左右，占全年房企贷款比重约47%，与去年同期相比，占比可能上升约4.7个百分点，开发贷资金偏紧的状况将有明显改观。二是逐步恢复直接金融支持，优质房企或加大债券发行力度。上半年房企直接融资领域存量普遍下降，表外融资能力逐步下降，仅通过增加对部分央企、国有房企的增信支持并不足以缓解更大范围房企的风险。预计下半年在预收款回暖的推动下，在地方政府化解房企债务风险工作的协助下，会有更多房企获得直接融资工具的支持，房企自筹资金有望较上半年环比增长约8%。三是有效增加土地供应，降低房企拿地门槛。住建部明确要求，今年要落实好土地的支持政策，利用多种渠道提供新增土地供应。已有成都、厦门、苏州等若干城市宣布今年会增加集中供地次数。为了增加房企购地积极性，更多城市将在减配建或自持比例、保证金比例、付款期限等方面松动政策，减轻房企拿地所占用资金的压力。

2、房地产市场将逐步回暖

下半年房地产市场表现将好于上半年。预计三季度房地产销售将完成筑底，全年房价可能出现先抑后扬的态势，土地购置面积将高于上半年，房地产投资增速将出现反弹。

1）房地产销售有望率先企稳回升

在需求管理政策大力松动后，三季度房地产销售可能完成筑底，四季度销售增速将重拾正增长。考虑到部分城市限购、限贷等限制性措施在下半年仍将继续退出，购房者在疫情得到有效管控后将回到房地产市场。参考过往经验，住房信贷增速回升到销售改善一般需要两到三个季度。上半年4月份为地方政府政策密集出台的时期，往后推算预计在下半年10月前后楼市销售可能出现明显转好。

年内重点城市“金九银十”可期。根据以往类似周期的运行特点，在房地产周期进入上行初期阶段，伴随着房贷利率和首付比例的下调，购房者需求大致在政策释放两到三个季度后开始真正转好。2012年和2015年年初，政策主基调均为支持或鼓励住房消费，并伴随着多次降息降准等货币政策的实施，地方政府也通过调降房贷首付比例、放松公积金政策等方式改善房地产销售环境，从而促成了传统意义上的“金九银十”行情。今年由于受到宏观经济等因素影响，疫情之下部分购房者仍存在观望情绪，预计“金九银十”行情相比以往成色可能不足。但疫情因素导致的前期部分积压需求可能在下半年逐步释放，若房企竣工及预售加快，楼市可能于国庆前后在重点城市率先较快转暖。通常重点城市房价的上行会带动其他城市住宅销售的情绪。预计三季度市场销售跌幅趋缓，并在四季度有可能保持每月平均5%以上的销售增速，全年商品房销售面积增速下降约12%，较上半年降幅大幅收敛。

　　图表1：预计房地产销售下半年企稳回升

　　数据来源：国家统计局、Wind、植信投资研究院