下半年房价可能“先抑后扬”，本轮全国房价的拐点大致在三季度末或四季度初出现。国内房价运行的变化具有很强的周期性特征，几乎每2年半到3年会经历一次低点。此轮房价下行周期始于2019年下半年，期间由于2020年疫情第一轮冲击对房价的中长期运行产生了阶段性的扰动。但在2021年三季度重新回到了下行通道之中，在今年二季度遭受到疫情的二次冲击并延续至今。住房金融政策及地方政府政策阶段性回暖，诸多城市房贷利率已降至历史最低水平，会有利于房价预期向好的方向发展。参考历史数据，预计下半年全国新房房价环比均值将由-0.1%逐步转为+0.1%，二手房价格环比均值也将由-0.2%转为止跌。因此预计全年新房价格同比涨幅在0附近，二手房同比下跌0.9%。一线城市房价表现相对坚挺，全年新房价格同比涨幅可能达到4%左右，二手房价格同比涨幅在3%左右，较上半年有一定程度回升。

　　图表2：预计一线城市房价三季度触底回升

　　数据来源：国家统计局、Wind、植信投资研究院

热点城市楼市可能率先复苏。当前房地产市场正处于去库阶段，商品房待售面积处于过去三年半高位。三、四线城市商品房去化压力较大，楼市相对冷清，房价在下半年大多数时间内仍面临不小下行压力。大城市短期库存去化周期明显很大程度与疫情因素导致部分地区销售出现“断档”有关，可供出售的现房库存偏低。参考以往去化能力，北京、上海、杭州等地区商品房去化周期在1年时间左右，叠加去年土地成交价格上涨因素，大城市房价有望在三季度中后期出现企稳回升，并于四季度加快上行。

　　图表3：整体库存相对偏高，下半年进入去库阶段

　　数据来源：国家统计局、Wind、植信投资研究院

　　图表4：全国房价下半年有望实现触底企稳

　　数据来源：国家统计局、Wind、植信投资研究院

2）土地市场触底并小幅回升

下半年土地购置面积将高于上半年。在住房销售和金融环境双双改善的推动下，房企资金状况将有所好转，有利于推动更多房企参与土拍市场。加之房企优质土储库存处于较低水平，尤其是资质相对优良的央企国企以及重点城市的城投公司，有望在下半年加大购置土地的力度。整体土地市场进一步下行压力将有所减轻，但难阻土地购置费可能的连续两年的负增长。部分重点城市为了弥补土地财政缺口，有意愿扩大土地供应，结合已经有部分城市宣布下半年集中供地拍卖的次数，预计下半年土地供应情况会有所好转。基于土拍规则有可能在下半年进一步松动的判断，包括适度扩大土地溢价率和降低土地购置成本，房企拿地灵活性将有所提升。如果整体房企融资环境得到更多政策呵护，也不排除部分中小民营房企回到土拍市场的可能性。下半年土地成交价格较上半年可能会有所回落，但与2021年同期相比，房企可能会更多参与城市等级相对较高的地区，导致这些地区土地购置价格同比涨幅依然较大。

　　图表5：预计土地市场在下半年有望企稳

　　数据来源：国家统计局、Wind、植信投资研究院

从区域分布来看，一线城市及其周边土地市场可能在较短时间内回暖。考虑到未来中国新型城镇化发展的侧重点在重点城市群与核心城市所引领的都市圈建设，今年部分大城市也有城市更新、老旧城区改造等建设计划，住房需求相对充足，房企在这些区域拿地意愿较强，部分重点二线城市土地市场也有望重拾信心。随着越来越多的二线城市在下半年可能增加优质地块出让，全国性房企和地方城投公司有望在下半年参与到这部分区域的土拍市场。6月中下旬全国重点城市土地溢价率有所回升，对房企土地购置的意愿产生积极影响。不过，全国范围内土地市场的差异性仍将体现，三、四线城市土地市场可能维持较为平淡的局面。整体而言，尽管下半年状况优于上半年，房企如同以往大面积参与三四线城市的土地市场可能性很低。这一方面是因为受制于房企自身资金不足，另一方面是三四线城市缺乏优质土地资源。预计此轮土地市场恢复的节奏将比以往更长一些，相较于去年同期成交水平相比仍然有很大差距。结合过去十年（约三个周期）土地市场表现情况来看，预计全年土地购置费同比下降10%，跌幅较上半年有所收窄。

3）房地产投资将企稳反弹

下半年房企运行状况边际改善将支持投资回升。一方面，房企资金面将有所改善，得益于住房销售回款走升和住房金融政策加码，预计下半年房地产企业资金来源的主要分项均有不同程度的改善，包括预收款、自筹资金和银行贷款，半年度环比增幅分别为8%-30%不等。受益于资金面的改善，房企信心将有所增强，预计下半年房屋新开工及建安工程投资将有所改善，四季度下行收敛的幅度更大。

如果疫情负面因素褪去，预计在商品房销售和价格触底回升、开发贷改善及其他融资方式回暖的推动下，下半年新开工可能会触底反弹。在“保交楼”要求下，房地产施工和竣工情况也有望出现好转。结合2021年下半年基数偏低的因素，下半年房地产投资增速料可能会在三季度止跌企稳，并于四季度小幅反弹，全年房地产投资仍有望实现小幅增长。结合2012年、2015年以及2018年类似周期的情况来看，基准判断，预计到三季度末，房地产开发投资增速收窄至-2.5%，全年房地产开发投资可能达到约14.8万亿元，（名义）同比增长0.6%，增速为历史最低水平，但较2022年上半年明显回升。

　　图表6：全年房地产投资仍有望实现小幅增长

　　数据来源：国家统计局、Wind、植信投资研究院

　　图表7：下半年植信房地产综合指数低位震荡回升

　　数据来源：植信投资研究院

3、行业风险不容忽视

下半年，房地产市场的主要风险仍集聚于房地产企业，需要警惕房地产企业的三类风险。一是净利润全面负增长，经营亏损风险加大。据统计，2022年上半年，百强房企销售金额同比下降50%以上，盈利能力则进一步减弱。2022年一季度利润下滑28%，预计到二季度末利润下滑接近八成。房企利润大幅下降将进一步降低其经营能力、融资能力和抵御风险的能力。二是经营性、筹资性现金流恶化，流动性严重短缺。2022年一季度，内地上市房企现金及现金等价物净额均值为-10.22亿元，为近十年最低水平。内地上市房企中，现金短债比不到1的公司数量占样本数量的45%，其中大部分为中小型房企，但也不乏龙头或大型房企。在收入下降、融资能力走弱和偿债压力上升的情况下，部分房企必将面临严重的流动性风险。三是部分房企偿债压力仍需要密切关注，2022年三季度房企将迎来全年的偿债最高峰值。从速动资产和流动负债的关系来看，内地房企中排在前二十名的房企平均速动比率在0.5-0.6区间，低于1的公允合适水平，很多房企需要依靠融资来填补短期资金缺口。在收入和盈利能力下降、融资困难、尤其是流动性紧张的情况下，集中偿债的压力可能压垮部分房企，酿成一定范围的市场风险。

　　图表8：“近十年”以来内地上市房企一季度盈利水平变化

　　数据来源：Wind、植信投资研究院

　　图表9：“近十年”以来内地上市房企一季度现金流净额变化

　　数据来源：Wind、植信投资研究院

　　图表10：2022年各季度内地上市房企信用债、海外债到期规模

　　数据来源：Wind、植信投资研究院