2021年四季度以来，住房金融环境边际改善，但是主要聚焦于“居民端”利率水平的下调，“房企端”融资环境并未实质性获得改善，尤其民营房企的融资仍然困难。商品房销售放缓叠加债务到期高峰，预计下半年部分房企仍将持续面临经营亏损、流动性短缺、债务违约三类风险，并有向上下游产业链局部蔓延的迹象，局部地区仍可能引发烂尾楼停贷等现象。随着房地产宽松政策的积极推进，下半年市场销售将逐步回暖，开发贷和按揭贷款增速将明显回升，非银行融资也会逐步转暖，房企预售资金管理将进一步改善，有关方面对市场风险的管控将逐步加强，房企的整体风险状态基本可控。

4、加大力度实施针对性政策

为了支持房地产市场平稳健康发展，发挥好稳增长的积极作用，针对当前房地产市场存在的问题与风险，下半年房地产政策仍应进一步释放积极信号，切实落实对房企的金融政策支持，有效缓释房企流动性风险，谨防系统性金融风险的发生，在此提出五点政策建议：

第一，进一步释放住房需求。建议引导商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持，适度下调居民房贷利率。更多符合条件的城市可以下调房贷首付比例，包括重点二线城市和部分一线城市；加大地方公积金政策宽松力度，提高公积金贷款额度。通过进一步释放居民购房需求，促进销售企稳回升，加快房企资金回笼。

第二，加大力度创造宽松的房企金融环境。建议商业银行加快开发贷审批和发放速度，适当提高开发贷在贷款余额中的占比，以满足房企合理资金需求，上半年开发贷占金融机构各项贷款余额比例可能不到6%，低于过去五年7%的平均水平约1个百分点，建议通过窗口指导，上调商业银行开发贷占比0.5个百分点。商业银行需摆脱“一刀切”的固有思维定式，改善风险偏好，合理评估房企信用状况和还款能力。加大按揭贷款投放额度，加快销售回款速度，上半年个人住房贷款占金融机构各项贷款余额比例可能为18.5%，低于过去五年平均水平约0.8个百分点，建议上调商业银行个人贷款占比0.5个百分点。从2021年财报显示的数据来看，大部分国有大型、中小型银行涉房贷款占比处于绿档，仅少数银行在个别指标上超过了上限。一些越线的银行在过去一年时间里也在逐步调降涉房贷款或者个人住房贷款占比，整体涉及的贷款额度比较有限，调整压力不大。2022年银行整体贷款规模将扩大，若房地产贷款保持平稳增长，则涉房贷款的占比仍能保持在合规水平，这意味着下半年仍有条件适度增加按揭贷款投放。下半年还可以稳妥有序地增加并购贷款。房企金融环境宽松有助于既改善房企经营状况，又缓释其流动性风险，并加快行业投资步伐。

第三，加快步伐增加房企非银金融支持。建议对资质优良的房企加大直接金融支持，包括运用债券、信托、REITs、信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）等工具，引入不良资产管理公司等其他金融机构、优质房企共同推动存在短期流动性问题的项目尽快复工复产，缓释房企现金流和债务压力，降低其流动性风险和债务违约风险。

第四，进一步合理松动土拍规则。建议取消或调整竞高标准建设方案，为房企留出适当的利润空间；适当降低保证金缴纳额度、延长出让金缴纳周期、下调部分地块起拍价以及降低土地溢价率上限，提高房企参拍积极性；改善地方财力，为城投公司下半年债券融资发力提供有效支持；盘活存量建设用地，推动存量商业用地转为住宅用地。通过有效举措，增加土地供应。

第五，建立健全风险监测体系。建议建立因地制宜、动态调整的房地产金融风险监测体系。考虑到我国市场存在的差异性，应结合各地实际情况，对房地产市场供需走势与供需结构变化进行具体分析。根据行业遇到的实际金融风险，剖析各地成因，加强沟通，厘清责任。对于停工烂尾项目，建议监管部门积极推动购房者与相关开发商、银行沟通和协商，尽可能厘清各方权利和责任，尽可能降低购房者损失，平稳化解问题和风险。建立动态风险监测体系，及时发现和有效预警房地产金融风险。弥补预售资金存在的监管漏洞，确保房企预售资金用于房地产项目建设，保障工程款按期支付。针对监测与评估的结果及时调整金融资源的分配，确保房地产金融的安全与发展。

作者：连平系植信投资首席经济学家兼研究院院长；马泓系植信投资研究院资深研究员

其他参与人员：植信投资研究院高级研究员耿欣欣、植信投资研究院研究员李晓晴

(本文作者介绍：植信投资首席经济学家兼研究院院长、华东师范大学经济与管理学部名誉主任、博士、教授、博士生导师、享受国务院政府特殊津貼。)

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