焦点财经讯 耿宸斐 8 月 24 日，中国海外发展召开 2022 年中期业绩沟通会，对房地产行业形势及公司策略进行交流。

中国海外发展董事主席颜建国：上半年，市场下行，我们的业绩承压。 TOP10 房企中，我们是第一家披露业绩。虽然其他同行上半年的成绩单都还没有公布，但是，对于主要经营指标保持行业领先，我们是有信心的。在房地产行业转折期，我们的利润率、利润额继续保持行业领先，财务稳健货量结构优，在当前市场疲弱的态势下，我们仍有力量保持较量的投资力度，确保公司的可持续发展，以巩固和扩大我们的相对优势。

我就形势与策略两个方面，与大家简要交流。关于市场形势。 我们总的看法是 " 长期乐观、短期承压 "。长期乐观，主要来自于两方面的信心。

第一、我们对房地产下半场的市场空间有信心。 今年 3 月份的时候，在去年全年业绩发布的时候与大家交流的时候我说过，以去年 7 月份开始的房地产市场急速下降为标志，房地产市场应该进入了下半场。下半场，市场总量将下行，但仍将是一个规模巨大的市场。需求来自于多个方面，包括城市化率进一步提升、约 3 亿新市民的住房需求、超大城市与特大城市的人口聚集效应及改善需求、以及住房折旧与新建的动态平衡等。所以有效的需求继续存在，市场空间仍旧巨大，这是我们对房地产中长期市场很有信心的原因。

第二、 房地产下半场市场格局演化趋势我们认为对我们公司有利，我们有信心保持高质量发展。 房地产下半场将呈现 " 三个分化 " 的趋势。 一是市场分化：一二线和强三线城市将是主战场。二是行业分化：房地产行业正在经历大洗牌、大变革，房企的数量将大幅减少，行业集中度将显著提升。 三是企业分化：行业容错率下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。" 三个分化 " 对我们来说既是挑战，但更多的是机遇。

基于以上这两个判断，我们觉得从长期来看行业既有机会，中海又有优势，对未来，我们是有信心的。

关于短期市场形势。 目前， 房地产行业处于上下半场转换的阵痛期，短期市场承压。 短期市场走势，我们觉得主要取决于两个方面：一是取决于宏观经济的整体走势；二是取决于 " 出险房企 " 遇到困难的解决进度。 对于第一点，宏观经济整体走势，我们认为中国经济具有强大的韧性，我们相信，宏观经济企稳回升将推动房地产市场健康发展。同时对于第二点，出险企业遇到困难解决进度的问题，我们也看到了，针对 " 出险房企 " 遇到的问题，从中央到地方，从政府部门到企业主体，都在积极寻求解决方案。同时近期，更多的城市正在出台力度更大的政策措施，鼓励消费，助力市场回暖。所以总的来看，虽然市场短期承压，但我们对市场还是保持信心。上半年，我们的购地金额和与新增货值在全行业名列前茅，我们已经用投资表达了我们对未来的信心。

这是第一方面，关于对市场的看法。

第二、关于发展策略，房地产下半场是存量市场争夺战。当前及未来几年，全球经济的不确定性仍在增强， 我们的策略主要是三个 " 稳 " 字，三个层次的递增。

1、稳字当头，立于不败之地。 在不确定的市场形势下，我们首先是敬畏市场，稳字当头，让自己立于不败之地。中海发展的历史已经证明，坚持稳健的发展策略对公司长远发展是有利的、是对的。在 " 三条红线 " 没有实施之前，我们的财务指标就长期保持在 " 三条红线 " 之下。上半年，我们的资产负债率目前只 59% 坚持稳健经营，是我们长期的策略。所以第一点，我们不管怎么样，要保持公司能稳健经营下去、持续经营下去。

2、在稳的基础上，我们希望稳中有进，抓住危机中的机遇。行业大变局，有危也有机。在立于不败之地的基础上，我们要稳中求进，抓住危机中的机遇。一是抓住土地市场竞争强度降低的机遇，持续投入资源，进一步强化我们在主流城市的竞争优势，大幅提升主流城市的市场份额。上半年，我们的购地金额达 531 亿元，新增货值约 1082 亿元。二是抓住行业洗牌的机遇，捕捉同业并购的机遇。上半年，我们在广州、上海、成都等城市并购了相关项目的股权，并购投入超过 100 亿元。

3、从中长期来看，还是一个 " 稳 " 字，行稳致远，打造面向下半场的护城河，强化竞争优势。 我们将进一步加强传统竞争优势，让长板更长，这些优势包括我们历来有的财务稳健、资金充裕、业务布局合理、货量结构优质、融资成本低、 成本费用管控能力强、盈利能力强等优势。同时，面向下半场新的形势与新的客户需求，我们将聚焦业务、聚焦市场、聚焦管理资源，从战略、组织、人才、机制、文化五个方面，持续建强我们的核心竞争优势。

各位朋友，今年是公司上市 30 周年，历经多轮经济与房地产周期，我们持续稳健。面向未来，我们将继续坚守长期主义，推动公司的行稳致远。

提问： 颜主席好，管理层你们好！特别高兴看到公司上半年很稳健，应该讲业绩是很暖心的。颜主席强调中海 " 又好又快 " 发展，这四个字大家体会尤其深刻。我的问题是两个。第一，是公司对短期市场的观察和看法。最近看到很多城市有不少比较强有力的政策放松，实际的效果到底怎么样？公司在推货去化方面的实际感受如何？第二，公司讲到捕捉危机中的机会，我们相信对中海来说机会的赢面是最大，收并购这块特别请教一下管理层的看法，目前收并购市场，公司面临实际状况是怎么样的？从战略上对这块是不是有一定倾斜？谢谢！

中国海外发展董事局主席颜建国先生： 第一，关于短期市场。我们认为短期市场还是承压的。我们项目的客储量、到访量， 6 月份是相当不错的。我们成交在 6 月份也创造了最好的销售纪录。但是 7、 8 月份是传统的销售淡季，也包括疫情及其他一些因素的影响，客访量相对较低，目前处于承压阶段。但是短期市场表现来看，不同城市存在的客储、成交也有一些点状的亮点。刚才，我也讲到，短期市场取决于两个因素影响，一是取决于宏观经济总体变化，第二季度宏观经济压力还是比较大，第三季度也在全力发展经济，我们对中国经济的韧性充满信心。第二点，取决于出险房企困难问题解决的进度。这些问题的解决， 对于市场树立信心、对消费者的信心是很重要的。

第二个问题，关于捕捉机会，收并购问题。 我们认为，投资就是投资，无论是在公开市场买地，还是并购，只是不同的路径，对我们来说，好项目是唯一的标准。 对于并购，我们仍然坚持选择主流城市、主流地段，坚守我们的投资回报刻度。符合我们投资标准的项目，我们都会深入研究，全力抓住机会。目前来看，我们新增土地储备或者投资工作，来自于公开市场的比例更大一些。因为当前市场下，土地市场的竞争在减弱，选择机会更多。并购的机会也不少，同行有些在卖资产，有些卖股权，我们都有大量接触。过程当中，大家对形势判断，对资产价格判断，需要一定时间、机会来达成交易。我们接触了大量的收并购项目，上半年，我们也完成了几单项目并购，并购金额超过 100 亿元。并购方面我们会继续捕捉机会。 未来几个月，我们会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。当然这取决于整体市场发展形势，我们仍将坚持以收定支、以销定投，在确保企业经营稳健的前提下进行并购投资。