中国海外发展行政总裁张智超：投资策略上，我们仍然是坚持聚焦三个主流，即主流城市、主流地段、主流产品，在这个原则下开展收并购。 到目前为止，我们筛选了 400-500 个项目，基本上每周、每两周都会在集团层面推进研判。但目前符合 " 三个主流 " 的项目相对较少。我们也与一些金融机构、资产管理公司都在接触，寻找优质项目，一旦有机会，我们会寻求突破。另外，地方平台公司手头也有一些好项目，也会找我们这类优质头部企业来合作，我们相信机会还会不断涌现，我们会保持比较进取的姿态。谢谢！

提问： 各位管理层好！我有两个问题，第一，关于整个行业的。市场的信心还是很薄弱，颜总都说房地产进入了下半场。首先我想请问这个下半场到底有多长时间？您说下半场房地产总量要掉，要掉多长时间，如果要掉的话，掉到哪个位才会见底？我们也关注到主席报告讲中海是审慎乐观的，今年下半年是否有机会触底？第二个问题，上半年公司销售 1000 多亿，下半年我们有多少货值？尤其是政策面存在机会，管理层对下半年的销售是否更加乐观？谢谢！

中国海外发展董事局主席颜建国先生： 第一个问题，关于行业下半场的精准定义，很难，下半场的市场总量有多少，这些很难定量回答。从定性方面，我们自己有一些研究，也关注到一些专家的研究，比如总量问题，去年 18 万亿，大家觉得 10 万亿左右对下半场可能是合理的。前面讲到了，这些需求包括数亿新市民的需求，包括中心城市的聚焦效应与改善型需求，房屋折旧与新造的动态平衡。中国人口基数大、市场存量巨大，很多房子到了一定年限，需要改造新造，如果每年置换 2%，都是一个规模巨大的量， 未来房地产行业还是一个很庞大的行业，是一个好行业，是一个可以长期坚持的行业。 从美国房地产发展历程可以看到，房地产发展高峰后会下降，但是下降没有那么快，仍旧维持很庞大的量。

当前的市场处于上下半场的转换期，转换期需要一段时间，包括行业出清，过程相当复杂，也是比较惨烈的。 行业重整完了，进入下半场，市场里的玩家、行业利润率都会进入一个相对稳定阶段，进入另外一个平衡。 当前这个转换期需要多长时间，取决于多方面的因素。总的来看，对中长期市场，我们是有信心的。经过转换期以后，中国经济发展韧劲、中国人口城市化率还在进一步上升，中心城市进一步聚集等等，这些要素会进一步发挥作用。所以，对于中长期市场，我们是乐观的，有信心的。

中国海外发展行政总裁张智超： 上半年最难的是 1-4 月份，全国商品房销售同比下降幅度比较大。 5、 6 月份有所收窄，特别是 6 月份明显收窄。在这种情况下，我们的销售跑赢了大市。上半年，我们自身的销售下探了 28%，我们所在城市的总销售下探约 42%。与 TOP10 同行的销售平均水平相比，我们的销售降幅也是更低的，处于比较优势扩大的状态。另外，我们并没有采用降价促销来推高销售，我们仍然有能力为公司长期高质量发展做好保障。

我们在手货量非常充沛，货量结构和分布来看也是非常优异，一线城市和强二线总货值占 94%。此外，我们下半年的货量，从销售的确定性、回报的确定性更强。去年下半年我们土地获取量比较集中，这些货量大概 7 成多今年会推售，所以下半年总体经营上会更加积极主动。谢谢！

提问： 有两个问题，第一，关于毛利。今年上半年公司毛利率 23.5%，毛利率相比同行是偏高的。 请问现在还没有结算的销售里面，平均毛利是什么水平？今年上半年买的地，毛利的情况又是怎么样？第二，关于商业， 因为疫情的影响， 中海减免租金的情况大概是怎么样？未来几年都有挺多新开业商场、写字楼，总的租金收入方面有没有一个指引？

中国海外发展副总裁郭光辉先生： 关于毛利率，今年上半年我们是 23.5%， 23.5% 水平依然保持行业比较好的水平，也是比较高的水平。您刚才说到上半年销售毛利率水平与在售的相比，从测算来看，基本相当。去年下半年买的地，今年陆续开盘，这些土地的整体回报率水平都达到了预期。 我们一直更看重净利润率，净利润率更能反映一个企业综合管理能力，比如说投资精准、成本管控、精益建造等，我们的融资成本低、管理费用、行销费用低，这些都会增厚我们的利润。 我们相信，通过我们自身努力，通过我们全方位精细化管理，我们的利润率依然能够在行业保持引领水平。谢谢！

中国海外发展助理总裁王林林： 感谢对中海商业的关注。公司着眼于资产长期稳定经营、可持续资产回报。我们将租户视为我们长期重要资源，以实现公司与租户长期共同成长。在上半年复杂多变外部环境下，我们积极主动采取一系列帮扶措施，缓解租户经营压力，维持租户经营稳定。截至 2022 年中期，中海商业旗下已经全部完成了租金减免方案的确定，有针对性推出租户帮扶减免工作，恪尽企业社会责任。总体方案是针对小微、个体工商户进行部分减免， 减免标准从 3 个月到 6 个月来执行。目前来看，减租总额占集团总体营收比例较低，对商业增幅预期带来一定影响。此外，我们得益于均衡的写字楼 + 购物中心双重资产结构，成熟的资本运营，在上半年充满挑战环境下，写字楼租金收入稳中有升，购物中心收入逆势增长，实现半年整体收入持续增长。同时，随着新项目入市，也将进一步支撑公司的租金收入。对于商业收入的增长安排，我们也会保持策略敏捷，拥抱不确定性的变化，我们依然按照目标铺排我们工作计划和任务。谢谢！

提问： 有两个问题。第一个问题，保交楼成为行业新的热点，想问一下公司如何看待保交楼对整个行业的影响？第二个问题，关于房地产发展的新模式，管理层有什么看法可以跟我们分享？谢谢！

中国海外发展行政总裁张智超： 保交楼是保民生、保社会稳定的重要政策要求。目前市场上部分项目出现了状况，但不是普遍问题，只是点状在部分城市、部分项目上存在。中央要求地方政府压实责任，牵头处理好相关保交楼工作。我们看到，各地政府也加强了预售资金监管，相关地方成立纾困基金等手段来解决保交楼的问题，取得了一定的效果。同时，因为保交楼事件的影响，推动消费者倾向于选择经营稳健、实力雄厚、信用好的企业，从我们项目的客户来访、销售过程中能明显感受到这一点。我们能够百分之百交楼，消费者有信心。我们上半年实现了 100% 的高品质交付，其中还有 1/3 实现了提前交付， 在当前形势下，保交楼对我们不是问题，反而是一个竞争优势。 谢谢！