核心观点：

　　销售端：7月全国商品房销售端再度转冷，销售面积环比增速大幅下降，表明楼市尚未迎来趋势性回暖；受当月销量显著下滑影响，70城新建商品住宅价格和二手房住宅价格同比降幅扩大，环比价格下降城市数量小幅增加。

　　投资端：1-7月累计开发投资完成额同比增速持续下滑，投资端尚未迎来拐点；土地市场整体热度维持低位，7城集中供地表现平稳，央国企仍是拿地主力，部分城市地方性国企表现突出；全国房地产新开工、施工和竣工面积同比保持大幅负增，“停工断贷”事件在全国多地蔓延。

　　政策端：政策持续利好楼市回暖，一方面年内再次下调LPR，首套房利率降至4.1%；另一方面，“保交楼、稳民生”政策基调明确，央行鼓励各地积极化解风险事件，郑州率先推出地产纾困基金。

　　展望后市，房地产行业已进入磨底阶段，8月降息政策对楼市再次形成利好，预期会进一步推动楼市趋势性回暖的步伐。从高频数据来看，8月1日-21日，30大中城市单日平均商品房成交套数为3422套，较上月下降10.85%，其中一二三线城市单日平均成交套数分别为933套、1589套和900套，一二线城市单日成交套数较7月分别减少3.78%和20.00%，三线城市较7月增长2.00%，主要系7月“停贷事件”在郑州、长沙、重庆和武汉等城市发展的最为严重，造成对二线城市楼市的较大冲击。我们预期随着时间的推移和政策的扶持，“停贷事件”的冲击效果将逐渐弱化，且伴随着降息政策的逐步落地，8月下旬至三季度末，楼市将出现小幅升温迹象。

　　报告正文：

　　一、销售端：7月全国商品房销售端再度转冷，销售面积环比增速大幅下降，表明楼市尚未迎来趋势性回暖；受当月销量显著下滑影响，70城新建商品住宅价格和二手房住宅价格同比降幅扩大，环比价格下降城市数量小幅增加。

　　1.销售情况

　　7月，全国商品房销售面积和销售金额分别为9254.93万平方米和9690.62亿元，同比分别下降28.88%和28.21%，跌幅较上月分别扩大10.60pct和7.4pct。我们跟踪了30大中城市月度商品房成交数据，7月日均成交3797套，同比下降34.36%，降幅较6月扩大24.13pct。分城市能级看，一二三线城市日均成交套数分别为969套、1961套和866套，同比分别下降5.86%、40.05%和41.60%，降幅较上月分别扩大0.06pct、33.12pct和19.83pct，二线城市降幅最为显著。7月销售端下滑显著主要系两方面原因所致：一方面是此前楼市的利好因素均已消退，5月央行超预期降息在本月的边际效果已大幅减弱，疫情后积压的需求前期已基本释放完毕，且房企无冲中报业绩的动力存在，导致本月销售端出现回落；另一方面，7月“停工断贷事件”在全国多地蔓延，短期内对购房者信心造成打击，导致楼市再度降温，尤其是二线城市销售下滑显著。我们认为，7月销售端的再度转冷表明楼市尚未出现趋势性回暖，行业回暖仍需政策的持续支持。

　　图表1 2021-2022年7月全国商品房销售面积：单月值及同比变化

　　数据来源： iFind，东方金诚

　　图表2：2021-2022年7月30大中城市商品房日均成交套数（单位：套）

　　2.价格表现

　　我们跟踪了70城新建商品住宅价格，7月价格环比下降和环比上涨城市数量分别为40个和30个，与6月相比，环比下降城市数量增加2个、环比上涨城市数量减少1个，表明部分城市新建商品房住宅价格再现下行趋势。具体看，7月70城新建商品住宅价格同比下跌1.67%，环比下跌0.11%。其中，一线城市7月价格环比上涨0.30%，连续7个月上涨，但较6月增速下降0.2pct；二线城市7月环比持平，较6月增速下降0.1pct；三线城市7月环比下跌0.30%，跌幅较上月持平，已连续11个月环比下跌。7月新建商品住宅价格下行压力有所增加，主要系新建商品住宅销量下滑引发的连锁反应。

　　图表3-4：2021-2022年7月70城及一二三线城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）

　　数据来源： iFind，东方金诚

　　二手房价格方面，7月70城二手住宅价格环比下降的城市数量由48个增加至51个，环比上涨城市数量由21个减少至19个，价格下降城市数量仍远超价格上涨城市数量。具体看，70城二手住宅价格同比下跌3.01%，环比下跌0.21%，已连续12个月下跌。分城市能级来看，一线城市7月价格环比上涨0.2%，增速较上月扩大0.1pct；二线城市7月环比下跌0.20%，跌幅较上月扩大0.1pct，已连续11个月下跌；三线城市7月环比下跌0.30%，跌幅与上月持平，已连续13个月下跌。整体来看，二手房住宅价格走势与新建商品房住宅一致，价格下行压力有所增加。

　　图表5-6：2021-2022年7月70城及一二三线城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）

　　数据来源：iFind，东方金诚

　　二、投资端：1-7月累计开发投资完成额同比增速持续下滑，投资端尚未迎来拐点；土地市场整体热度维持低位，7城集中供地表现平稳，央国企仍是拿地主力，部分城市地方性国企表现突出；全国房地产新开工、施工和竣工面积同比保持大幅负增，“停工断贷”事件在全国多地蔓延。

　　7月房地产开发投资完成额同比降幅持续扩大，带动1-7月累计开发投资完成额同比增速持续下滑。当月，房地产开发投资完成额为11147.79亿元，环比下降31.10%，同比下降12.33%，降幅较上月扩大2.92pct；1-7月累计开发投资完成额同比下降6.4%，较1-6月降幅扩大1.00pct。