一、经营情况讨论与分析2022年上半年，全国商品房销售规模大幅下滑，各地陆续出台措施稳定市场。面对快速变化的经营环境，本集团根据年初制定的经营策略，在坚持稳健经营、保持健康财务状况的基础上，推进开发业务“一盘棋”建设，持续提升经营、服务类业务的经营效率和竞争力，各项工作有序开展。报告期内，本集团继续保持行业领先的信用评级，融资成本进一步优化。截至报告期末，本集团各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求，净负债率为35.5%；持有货币资金1,410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和626.4亿元；剔除预收款项的资产负债率为68.4%。有息负债中，长期负债占比为77.6%；报告期末存量融资的综合融资成本为4.08%，较上年末进一步降低。上半年经营活动产生的现金流量净额为82.9亿元。上半年本集团实现营业收入2,069.2亿元，同比增长23.8%；归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。其中房地产开发业务结算收入1,788.8亿元，同比增长23.9%；物业服务的收入增速为42.2%，物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等业务的收入（含非并表项目）增速分别为39.1%、12.3%和10.4%。（一）市场情况回顾全国商品房销售面积大幅下降。国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积6.89亿平方米，同比下降22.2%；销售金额6.61万亿元，同比下降28.9%。其中前5个月商品房销售面积的累计降幅持续扩大，6月降幅有所收窄。房地产开发投资同比转负，新开工面积降幅扩大。上半年行业投资压力加大，全国房地产开发投资完成额同比下降5.4%；全国房屋新开工面积延续下滑趋势，上半年同比下降34.4%。土地市场成交下行。根据中国指数研究院的数据，2022年上半年全国300个城市住宅类用地供应规划建筑面积和成交规划建筑面积同比分别下降47.0%和54.2%，住宅类用地成交的平均溢价率约为4%，较去年同期下降13个百分点。房地产贷款增速回落。中国人民银行数据显示，6月底全国主要金融机构人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，增速比上年末低3.7个百分点。经营服务类业务既面临挑战，也迎来发展机遇。物业服务在疫情防控下加速融入社区基层治理，重要性日益凸显；疫情下，物流行业对供应链体系的韧性和安全性要求进一步提高，在“强链、补链”等政策支持下，冷链迎来发展机遇；租赁住宅持续获得政策支持，保障性租赁住房纳入公募REITs试点，打通住房租赁行业“融投管退”的商业闭环；商业地产经营整体受疫情影响较大，但优质购物中心具备稀缺性，在经营上体现出更强的韧性。（二）主营业务概况本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。2022年上半年，本集团实现营业收入2,069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%；每股基本盈利1.05元，同比增长10.6%；全面摊薄的净资产收益率为5.22%，较上年同期增长0.24个百分点。本集团2022年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。分业务类型看，上半年营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1,916.7亿元，占比92.6%；来自物业服务的营业收入为121.9亿元，占比5.9%。（三）各项业务发展情况1、房地产开发（1）销售和结算情况2022年上半年本集团实现销售面积1,290.7万平方米，销售金额2,152.9亿元，同比分别下降41.1%和39.3%。所销售的产品中，住宅占85.0%，商办占9.6%，其它配套占5.4%。结算收入保持增长。上半年本集团房地产开发及相关配套业务收入1,894.9亿元。分区域看，南方区域、上海区域、北京区域、东北区域、华中区域、西南区域和西北区域的占比分别为23.16%、33.65%、12.47%、5.89%、7.19%、9.66%和7.80%。2022年上半年本集团实现房地产开发业务结算面积1,310.2万平方米，同比增长17.5%，实现结算收入1,788.8亿元，同比增长23.9%，结算毛利率为21.9%（扣除税金及附加后为17.3%）。截至报告期末，本集团合并报表范围内有4,326.8万平方米已售资源未结算，较上年末下降7.4%，合同金额合计约6,672.7亿元，较上年末下降6.1%。（2）投资和开竣工情况新开工规模下降，竣工规模保持增长。2022年上半年本集团开发业务新开工计容面积约1,068.8万平方米，同比下降38.9%，完成年初计划的55.7%（2021年上半年：55.5%）；开发业务竣工计容面积约1,443.7万平方米，同比增长17.8%，完成年初计划的37.0%（2021年上半年：34.2%）。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。保障项目的平稳交付。上半年本集团克服疫情对施工的不利影响，实现11.5万套住宅的平稳交付。坚持量入为出，提升投资质量。2022年上半年本集团获取新项目19个，总规划计容建筑面积307.8万平方米，权益计容规划建筑面积213.1万平方米。项目总地价386.8亿元，权益地价总额约248.3亿元。投资金额中，一二线城市的占比为95.6%。项目资源保持在合理水平。截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约10,007.4万平方米，权益计容建筑面积约6,281.5万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3,715.4万平方米，权益计容建筑面积约2,345.9万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约524.3万平方米。本部分所列项目中，未来可能有部分项目引进合作方共同开发，因此本集团在项目中所占的权益比例可能发生变化。目前的权益比例，仅供投资者阶段性参考。（3）项目管理加强产品线建设，拉通产品标准。目前已经在重点城市选了一批代表性的项目，进行住宅产品迭代研究。上半年对56个重点项目进行产品力提升专项工作，并选取15个种子项目进行产品线拉通建设。重要复杂项目加强分级分类管理。通过产品能力中心，汇集内外部各专业优势力量，根据《产品策略和规划设计的管理办法》，对集团内93个重要复杂项目通过专项评审等集中作业的流程，结合投资额、影响力、技术难度、团队组织匹配度、项目阶段的紧迫度等维度形成分类分级管理，把控关键节点，保障产品做对。（4）产品和服务疫情期间，为提交客户签约的便捷性，本集团全面应用线上签约功能，累计完成2.7万套住宅线上签约。为方便客户及时了解项目的质量管控和开发进度，本集团将“工地开放线上化”升级为“与业主共建家园”，通过增加定期参与建造质量查验、客户参与楼栋封顶仪式、面对面交流会等，邀请更多客户以更多方式实地参与项目共建。目前活动参与客户超过3.5万人次，整体交付质量满意度较2021年进一步提升。本集团持续开展“与业主共建美丽社区”的客户关怀计划，延续社区业主“自治”和政府参与支持的模式改造焕新老旧小区。报告期内，集团共30家城市公司的94个交付批次实现交房即交证，占全部交付批次的35%，较2021年全年的比例提升10个百分点。2、物业服务上半年万物云实现营业收入143.5亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长38.2%，其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占比35.6%，同比增长39.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元，占比8.1%，同比增长59.0%。社区空间居住消费服务方面，万物云布局全国逾120多个大中城市（含香港），签约管理的物业数目达到4,096个，在管物业数目达到3,035个。围绕社区内居民的消费需求，万物云推出“万物研选”，为居民提供单品焕新、部品维修、局部改造、厨卫快装、全屋翻新等升级服务。商企和城市空间综合服务方面，万物云聚焦互联网、高端制造、金融、战略性新兴产业等行业，提供物业及设施管理服务，报告期内新拓展6个世界500强企业，部分新能源汽车头部企业和独角兽企业，以及4个超高层地标项目。截至报告期末，万物云在物业及设施管理服务方面签约管理的项目数量达到1,929个，在管项目数目达到1,706个。万物云的城市空间整合服务已进入25个城市，统筹管理59个项目。报告期内，深圳沙头街道一度面临复杂的疫情形势，万物云在20小时内从广州、佛山、长沙、厦门等地集结820名志愿者并连夜进驻，为快速扑灭疫情贡献坚实力量。在武汉唐家墩街道，万物云引入“全域智能运营”基层治理创新模式，逐步接管当地老旧小区，探索长效治理模式。AIoT及BPaaS解决方案服务方面，万物云持续挖掘物业服务线下业务场景，建设云通行、云客服、云维保、云调度、云巡检、云保洁等智能产品，通过软硬件结合提升现场作业和管理效率；在深圳、武汉12个在管小区试点投放“凤梨一号”自助终端机，满足业主日常办理门禁卡、停车月卡、登记、缴费、房屋过户等多种业务需求。2022年7月，关于分拆万物云境外上市的申请获得中国证监会核准。3、物流仓储服务上半年本集团物流业务（含非并表项目）实现营业收入18.6亿元，同比增长39.1%，其中高标库营业收入10.4亿元，同比增长13.0%；冷库营业收入8.2亿元，同比增长94.7%。万纬物流新获取5个项目，包括1个高标库项目和4个冷库项目，可租赁建筑面积合计37.8万平方米。截至报告期末，万纬物流在全国47个城市运营管理157个项目，可租赁建筑面积1,164万平方米，服务客户超过1,200家。其中高标库126个，可租赁建筑面积1,002万平方米；冷链园区42个（含11个干冷混合项目），可租赁建筑面积162万平方米。上半年万纬物流新开业73.5万平方米，其中高标库57.8万平方米，冷链园区15.7万平方米；目前累计开业的可租赁建筑面积为901.4万平方米。高标库稳定期的出租率为91%，冷链园区的使用率为78%。此外，万纬物流开始尝试轻资产模式，上半年通过委托运营模式管理3个物流园区。万纬物流的产品和服务能力获得认可。报告期内，万纬成都新津进口冷链食品集中监管仓通过国家、省追溯管理平台备案验收，并中标成都第31届世界大学生夏季运动会食材总仓服务商项目，将为大运会提供食品仓储和运输。5月，万纬上海奉贤临港获得德国莱茵TüV与英国建筑研究院（BRE）净零碳建筑认证证书，成为国内首个物流园区净零碳建筑认证项目。疫情期间，万纬物流坚持履行社会责任，调动各类资源支援防疫，柔性供应链解决方案保障社会物流网络不断链，全国超过700余位员工“逆行”在一线，驻扎园区保供应。4、租赁住宅本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式长租公寓提供商，业务布局33个城市。报告期内，泊寓在深圳、广州、厦门、佛山等7个城市新获取10个项目，房间数9,674间。截至报告期末，泊寓共运营管理房屋20.99万间，累计开业16.95万间，开业数量在深圳、福州、济南、沈阳、天津、西安、长春、广州、北京、成都、武汉、合肥等26个城市领先。上半年本集团租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%。受疫情影响，部分地区招租受限、经营成本上涨，为克服经营压力，泊寓持续强化全员销售氛围，创新自有渠道营销模式，同时加强拓展针对B端客户的销售能力和服务能力，取得良好成效。上半年泊寓自有渠道获客占比达到79%，较2021年提高1个百分点；线上平台注册人数达到234万，较2021年底增长17%；营销费用率1.01%，同比下降0.38个百分点；新增企业客户160家，累计为超过1,900家企业提供定制化员工租住生活服务，在租客户占比为16.6%。截至报告期末，泊寓出租率为94.0%。上半年客户周期满意度为95%，续租率为56%。泊寓积极响应国家保障性租赁住房政策，截至报告期末，在深圳、厦门、武汉等城市已有48个项目、4.1万间房纳入各地保障性租赁住房。疫情期间，泊寓认真落实各项防控措施，主动协助社区开展防疫工作，为客户做好暖心服务。在厦门和佛山，泊寓负责运营的国际健康驿站上半年累计为超过1万入境人次提供隔离服务。5、商业开发与运营上半年本集团商业业务(含非并表项目)营业收入40.1亿元，同比增长10.4%。其中，印力集团管理的商业项目营业收入27.5亿元，同比增长12.2%。截至报告期末，商业业务累计开业的建筑面积为1,194.8万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积为441.1万平方米。已开业项目整体出租率91.3%，其中开业1年以上的商业项目出租率91.6%。印力集团继续通过轻重并举的方式拓展项目，上半年新拓展1个重资产项目（长沙中心印象城），及1个输出管理项目（上海森兰印象城），合计建筑面积26.4万平方米。截至报告期末，印力累计输出管理项目为35个，管理面积231.3万平方米，其中63.5%为第三方项目。印力集团持续构建会员生态，数字化会员数量达到1,808万，月度活跃会员数量达到211万，同比增长13%。目前会员小程序“印享星”已覆盖微信、支付宝以及云闪付。商户方面，印力已与近8,000个品牌建立良好合作。报告期内，由万科商业公会组织印力和区域商业单位进行拉通共建，统一经营业态划分标准及商业语言指标；印力启动品牌库更新迭代，多维度标签化管理，进一步提升商业的精细化管理水平。（四）科技助力业务报告期内，本集团围绕“聚焦服务，打造科技好产品，助力业务管理提升”、“建设科技能力，通过技术创新，构建不动产科技核心竞争力”两条主线开展工作，为业务提供支持。1、加强数据智能，促进和保障资金安全性，提升资金效率。研发及应用多个融资性、经营性现金流预测模型，资金风险控制算法，提升资金安全性及使用效率。2、加强数据运营，增强销售体验，打造数字化营销能力。实现多渠道数据整合，逐步增强自有渠道占比，打造线上销售服务能力，并通过“线上售楼处”、“可视化车位”、“自助服务终端”等工具，赋能销售转化，提升客户体验。3、加强技术研发，突破设计图纸、BIM模型领域技术重难点，提升设计和建筑品质。基于图纸数字化能力，在资产管理、图纸管理、审图应用、采购管理、工程查验等多个维度持续加大服务范围。 二、公司面临的风险和应对措施报告期内，公司认为并无重大不明朗事件或情况会严重影响公司持续经营能力。公司目前面临的主要风险及对应的应对措施与上年末无重大差异。

万科A2022年半年度董事会经营评述内容如下：

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