经多部门出台利好支持房企，防疫政策优化以后，广州楼市回暖氛围逐现，开始触底反弹！

上周一手住宅网签 1478 宗，环比激增 310.6%！与此同时，广州二手住宅共成交 289 宗，环比回升 9.1%，业主报价指数更是连续四周保持上涨！

在本期的《湾区楼市焦点》中，广东广播电视台主持人淼钧，特约主持、掌楼牛市创始人村长就广州以及其他大湾区城市的最新楼市状况展开详细讨论，并对未来楼市发展再次做出新解读。

事不宜迟，让我们一起来回顾这期新鲜滚热辣的节目内容吧！

01

广州楼市显著反弹

深圳二手成交量连续回升

节目开头，特约主持村长向直播间的观众分享本周忙碌的看房行程。

首先是上周末刚刚开销售中心的越秀公交 · 天悦云山府，它位于白云大道旁，靠近大盘岭南新世界，周边配套非常成熟。

项目有个特别之处，即采用了公交 TOD 模式，在过去常常提到的 TOD 楼盘，往往主要是连接地铁站，而越秀公交 · 天悦云山府连接的是公交站，业主搭电梯下楼，可以直达公交站场，然后接驳到地铁站，或者坐公交直达珠江新城。

产品方面，天悦云山府开盘会先卖靠近白云山的楼栋，面积涵盖建面约 90~160㎡三至五房，户型设计延续今年越秀产品的风格，高使用率，有大阳台。而在价格方面，该项目周边新盘已经 8-10 万 +，由于越秀公交 · 天悦云山府拿地价格比较笋，只要 2.7 万 /㎡，所以估计售价会有惊喜。村长实地看过，建议优先选择 A 户型，动线设计更合理。

本周第二个考察项目，是南沙横沥岛天花板，西派澜岸。该项目是目前岛上少有的南向一线望江楼盘，从首开的 1、2 栋走去江边，大概只需 5 分钟。江边还有两个滨江公园，整体居住环境很舒服。旁边就是国际金融论坛 IFF，未来商业配套、城市界面等综合条件也会比较好。

但是短期内会有一个阵痛期，由于片区正在加紧建设，泥头车较多，路况目前较差。（详情请戳传说中的横沥岛天花板来了，实地看过确实很顶！）

产品方面，有建面约 105-140㎡三至四房，价格预估为 3.4-3.6 万。另外还有整个横沥岛上唯一一批 200㎡以上的大平层，建面约 253 和 261㎡，单价比较贵，3.8 万以上，总价接近千万。

紧接着，主持人淼钧和特约主持村长就实地看盘过程中市场热度是否回升展开讨论。

村长表示从个人角度上看最直接的一点是销售中心人气上升了，楼盘、中介打电话看房的数量也增多了。

在数据方面，由于前段时间有很多楼盘因为客观因素，暂停加推、开盘，这一周也是报复性发力，所以数据上有明显回升。在广州调整防控措施的第一周，一手住宅网签数量环比增加 3 倍。

而这个升幅，一方面有因各区封控而积压的成交，此前被压抑的市场需求大爆发。另一方面也体现了，买家对于 " 后疫情时代 " 楼市的信心。

村长表示相信随着防疫政策进一步优化，预计 12 月到春节前将有越来越多买家回流市场。

除了新房市场，二手房也终于有了起色。

根据相关数据显示，上周成交数量环比回升 9.1%，并且从 11 月的数据来看，降价房源比上个月有所减少，超 8 成二手房降幅不超过 10%。

对此，主持人淼钧表示这种回暖都是有分化的，因为具体到楼盘和区域，一定是存在差异的。可能就是市中心、市区率先回暖，呈现整体面的人气回升，但是次核心区和外围区，都是要楼盘 " 打铁还需自身硬 " 了，本身项目要足够抢眼，才能够吸引人。

村长表示分化是永远存在的，这个本身就是行业、市场规律。就像刚刚提到的二手成交数据回升，在广州十一个区中，天河、越秀和黄埔，升幅都比较靠前。

原因就是这三个区二手房交易本身就比较火热，物业价值各方面也很不错，再加上在前一轮防控工作中，他们受到的影响比较小，所以从成交数据上抢先跑出。

而其实不仅是区域，城市之间也一样分化。

同样是二手房，村长表示最近深圳也和广州一样有回暖的趋势，在 10 月、11 月连续两个月，回到了月成交 2000 套水平线上，而 11 月更是环比上涨 25%。不过，在价格方面，和广州的保持稳定止跌不一样，11 月深圳超 4 成房源都是低于参考价成交，接近参考价的房源成交占比高达 85%，大部分都是靠业主的降价让利来拉动成交量。

至于临深的东莞和惠州，二手房市场依然不乐观。之前在节目中提到的 0 首付，已经开始出现在二手房市场。具体操作其实就是由中介通过关系，让评估机构将二手房评估价做高，令银行将贷款金额做高，相当于把首付放入贷款金额当中。

这也导致买家确实是 0 首付上车，但却要承担更高的房贷利息和月供压力。

另外，由于客户少了，市场竞争激烈，从今年年中开始到现在，东莞惠州大部分的中介为了自救，也都开始内卷，下调佣金比例。目前，佣金行情普遍低于 2%，不少平台甚至降到 1% 以下。

在今年上半年，不少城市都出现过中介 " 倒闭潮 "，很多门店都关闭了，其中包括就像贝壳、中原这些龙头中介，门店数量都有收缩趋势。

而根据贝壳近日最新公开披露数据，截至今年 9 月 30 日，贝壳门店只有 41398 家，同比 2021 年同期减少 23.3%，一年时间关店超万家。" 闭店潮 " 的同时，是经纪人数量的同步缩减。据贝壳数据，截至 2022 年 9 月 30 日，经纪人数量为 402630 名，较上年减少 21.9%。

村长又是怎么看待二手楼市疲态对中介、经纪人的冲击呢？

村长表示，在前期楼市好的时候，中介是很赚钱的，而且由于这一行业入行门槛偏低，所以只要足够勤勉、有些小聪明都可以混得不错。