但这两年行业调整，买房客户减少，导致了他们收入大幅下滑，竞争激烈，往往只有经验更足或者学历更高、专业更强的中介可以坚守岗位。而这一点，本身就是所有职业发展周期，一开始谁都可以去做，但是随着就业环境变化、行业调整慢慢会将末位的人淘汰出去。

另一方面，由于互联网的发展，现在置业环境和以前不同，买家获取信息渠道多了，交易也不一定要靠中介。

譬如深圳今年上线的二手房网签系统，买家卖家可以选择通过平台指引完成交易，交易信息全部公开透明。如果要找中介，也从过往 " 双边代理 " 改为 " 单边代理 " 模式，即是买家和卖家各有一个中介服务，而不是一个中介处于买卖双方之间，避免中介佣金两头吃。

并且，就像广州有些开发商，他们自己会有卖一买一服务，帮助老业主卖房、置换新房，相当于顶替了中介的角色。

所以，随着整个行业进步，信息更加公开，中介的存在感其实是变弱了。

但当然，村长表示哪怕市场环境再冷，只要中介销售够专业、服务够仔细，依然大把机会。譬如他认识有些中介，就专注扎根某几个成熟大盘，和业主、物业关系很熟，有专业度又有业主关系，业主无论是放租还是卖房，都会第一时间都找他。

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省厅定调推进旧改

暂缓项目有望重回正规

接下来，让我们关注一下大湾区其他方面的新闻。

12 月 3 日，广东省自然资源厅发布了向社会公开征求《关于深入推进 " 三旧 " 改造工作的实施意见（修订稿）》意见的公告。而这里有一个背景，那就是 2018 年 4 月，《关于深入推进 " 三旧 " 改造工作的实施意见》发布，有效期为 5 年，即是在 2023 年 4 月 4 日到期。

众所周知，旧改对于板块宅地供应、房价都有直接影响。此次修订稿的发布，可以看作对 2018 年文件的 " 续期 "。那么除此之外，这次文件又会有什么新信息透露呢？

村长表示，这次《修订稿》在 2018 年实施意见的基础上有多处微调。

首先最重要的，是原文重申：将 " 三旧 " 改造作为市、县、镇级国土空间总体规划重要内容。这意味着，从高站位上重新肯定了三旧改造依然是广东各地，盘活存量土地的重要渠道。

另外，最新文件提及：房企可通过协议出让方式，成为旧村改造市场主体。

这点主要是帮助房企可以用更低成本，获得旧改土地，再不是一定要通过常见的 " 招拍挂 " 环节。

还是有一点则是，《修订稿》提到，有条件的地市可以建立 " 三旧 " 改造资金监管制度，资金由改造主体、自然资源主管部门和监管账户开户银行三者共同监管，确保专款专用。这部分的内容，实际上是避免旧改项目烂尾，或者拖欠村民的临迁费。

所以整体来讲，文件一方面是重新肯定三旧改造继续推进，另一方面也细致和优化了执行细节，可以预见，过去因为 " 防止旧改大拆大建 " 暂缓的旧改项目，在明年有望加速。

主持人淼钧表示，对比大湾区其他城市，过去广州旧改的速度、体量一直是比较迅猛的。

所以在去年 " 防止旧改大拆大建 " 文件下达以后，叠加房企资金链紧张等的客观因素下，广州所受影响也比较大，算是突然急刹车，这也导致直到今年第二季度，旧改进展才开始有恢复的迹象。

在往期节目曾经提到过，目前广州十一个区，黄埔旧改存量土地是最多的，一旦这些旧改项目融资区商品房扎推入市，很可能会对新房价格、二手房市场带来一定冲击，譬如新盘更难卖得起价，二手业主更难卖房。

但是，旧改又是一个区域更新市容、升级配套最重要的手段。广州东部的黄埔区近年发展得比较快的原因，其中旧改就有很大的贡献。

村长又是怎么看待旧改对整个楼市的影响？今年入市的旧改项目表现又如何呢？

村长坦言旧改是有它的必要性的，旧改按部就班推进，对于城市、区域发展非常重要。

除了前面提到的，可以升级城市面貌、配套。旧改最重要的作用是腾笼换鸟，导入更好的产业，引人引流。譬如很多城中村，在拆迁之前村的主要收益，就是靠出租，或者提供个体户作为小作坊、仓库使用，产业非常单一。但是在完成改造后，商业中心和写字楼可以带来完全不一样的业态，吸引企业以及人才进驻，不仅可以提升原村的物业价值，而且连带整个板块房价、租金都会升级，就像琶洲新村、冼村、猎德这些，都是活生生的例子。

所以，村长表示在正常的状态下，其实旧改和楼市是一个友好互助的关系。而只有当旧改项目密集、大批量入市的时候，才会对楼市带来短期的消极影响。

因为旧改项目的商品房，大部分有一定的天然优势，譬如体量更大，配套更多，价格更加实惠。

对于刚需、改善型买家来讲，他们自然会偏向选择这种实惠大盘，造成业内人所说的 " 降维打击 "。而这两年入市的旧改项目，大部分取得了好成绩，譬如合生中央城、万科黄埔新城、保利翔龙天汇等等，基本上都是对应板块的销冠。

至于回迁房和商品房的区别，村长表示在产品上，回迁房更多是小户型，但商品房则不一定。其实作为原村村民，他们在回迁时往往更想要小户型，不想要大户型，因为小户型的单位更易出租。物业方面，过去回迁房大多是村民自己管理，譬如黄埔区文冲那边的村民，而商品房会有正儿八经的物业公司。另外，回迁房在精装上，也没有商品房那么好。

主持人淼钧提到旧村改造，最近有消息指，中大布匹市场要搬到去清远，最近甚至已经有中介开始在网上宣传做文章，卖广清交界的楼盘。而这件事究竟是真是假呢？

村长表示，中大布匹市场搬迁清远的事，是很久之前就开始传的消息了。

而这次又重提是因为 12 月初，海珠和清远联合举办了 " 招商推介会 "，两地政府有关负责人、100 多家企业、商协会都有出席，会上也提到要研究中大布匹市场相关产业向清远疏解的工作。

但最终会不会搬去清远，什么时候搬，还是未有定论。

另外，村长表示虽然一个商圈的确会带来租赁、住房、消费等等的需求，刺激板块租金、房价上涨，但是从投资的角度考虑，他并不建议大家贸然入市清远。

因为如果先把布匹市场搬迁什么时候落实的情况放一边，单纯就清远本身的楼市情况来看，现在并不适合入手。