近期一行两会、住建部等连续出台房地产新政，房地产重回支柱行业地位，先是保交楼，随后三箭齐发救民营房企三好生，最近发出恢复市场信心的政策信号。

　　5）提高公积金贷款限额或允许提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付。

　　城镇人均住房面积方面，以人口普查公布的家庭户人均住房面积为基础，2010-2015年、2015-2020年中国城镇人均住房建筑面积分别年均增长2.5%、1.3%，此十年中国城镇化快速发展，大量楼盘竣工、销售快速提高了我国人均住房建筑面积。未来中国房地产进入平稳、健康的高质量发展阶段，预计2023-2032年城镇人均住房面积由35.2平方米增加到39.1平方米。

　　根据我们对发达经济体住房制度和房地产市场的研究，结合中国住房制度现状和发展阶段特点，建议以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为五大支柱构建长期住房制度。

　　2022年11月以来，一行两会陆续出台房地产融资端利好政策，稳楼市“三箭齐发”，形成了信贷、债券、股权等三大融资政策支持体系，从保交楼到保房企三好生，稳健经营优良房企迎重大利好。

　　12月15日，刘鹤副总理指出，“对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。”

　　我们对此政策有三大解读：1）对房价持续疲软的城市，未来地方可自主决定下调首套房贷款利率至更低水平。2）政策是基于房价或市场走势的阶段性调整，房价若重新复苏或过热，需要暂停此权限。3）本次首套房贷款利率长效机制的建立是对2022年9月政策的完善和延续，有助于各地“因城施策”支持刚性住房需求。

　　1、乐观情景：2023年超预期利好政策出台，如多次降息、降准、加大消费券发放等，并且落地速度快，经济步入复苏轨道，居民收入改善等。

　　房地产是周期之母，十次危机九次地产，为了促进房地产软着陆，可考虑七大措施：1）下调首套房利率和首付比，以支持刚需；2）下调二套房首付比，以支持改善型需求；3）对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴；4）放开二线城市的外地首套购房限制；5）降低交易税费；6）尽快取消全国范围内的限购限贷等收紧政策，这些收紧政策是房地产过热时期的权宜之计，现在房地产市场进入寒冬，2022年房地产销售大幅下滑，民营房企普遍遭遇现金流紧张甚至债务爆雷，说明房地产调控政策偏紧，且政策调整明显滞后于市场形势演变；7）对于二孩以上家庭，给予房贷利率、首付比、住房补贴等支持，在提振市场的同时提振生育率。

　　房地产需求可分为三类：

　　4）下调首套和改善型房贷利率，加快贷款审批。

　　相信经实质有力的提振市场信心措施，加上以“城市群战略、人地挂钩”为主的长效机制，中国房地产市场有望实现软着陆。

　　房地产是周期之母，十次危机九次地产，为了促进房地产软着陆，可考虑七大措施：1）下调首套房利率和首付比，以支持刚需；2）下调二套房首付比，以支持改善型需求；3）对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴；4）放开二线城市的外地首套购房限制；5）降低交易税费；6）尽快取消全国范围内的限购限贷等收紧政策，这些收紧政策是房地产过热时期的权宜之计，现在房地产市场进入寒冬，2022年房地产销售大幅下滑，民营房企普遍遭遇现金流紧张甚至债务爆雷，说明房地产调控政策偏紧，且政策调整明显滞后于市场形势演变；7）对于二孩以上家庭，给予房贷利率、首付比、住房补贴等支持，在提振市场的同时提振生育率。

　　2023年内外部不确定性较大，形势严峻，政策力度不足，经济短暂恢复后再度低迷，居民收入预期不高，信心不足。