稳楼市“三箭齐发”传递重要信号：1、部分房企上岸了，增信、展期、续贷、股权融资，这些工具都来了。2、不是所有房企都能上岸，保的是三好生现金流，而不是非三好生的资不抵债。3、上岸的房企重组整个行业、收获未来城镇化15个百分点、剩者为王，没上岸的房企被重组、从此退出历史舞台。大洗牌，大出清，大变局，类似之前给大家说的供给侧改革后的钢铁煤炭。

　　7 短期稳楼市：坚持房住不炒，因城施策适度松绑，促进房地产软着陆

　　我们的研究认为，如果不过度超发货币，不必担心房地产像过去20年出现普涨暴涨，因为房地产大开发时代落幕，进入存量时代，全国套户比已经1.09，供求基本平衡，70%以上城市面临人口流失和住房过剩，再加上人口老龄化少子化加速到来，未来住房需求将收缩，房地产长周期拐点已出现。

　　正文

　　房地产行业，需求端，部分一二线城市进一步放松居民端限制措施，部分居民信心修复，观望情绪减弱，人口流入的城市销售回暖或小幅提升，大部分人口流出、供给过剩的城市房地产市场仍然低迷。

　　3、悲观情景：需要说明，此情况发生概率较低，但是也要防止硬着陆风险，防患于未然。。

　　我们连续5年在《中国住房存量报告》系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来仍有发展空间。

　　5 预测：2023年房地产市场情景分析

　　第一类，国央房企和没有暴雷的优质龙头民企，将引领行业稳步向前。

　　2020年住建部明确表示“未来城市规划中要摒弃急功近利和大拆大建”。基于人口普查住房建筑年代数据，根据历年拆迁率变化趋势，我们预计2023年拆迁率约1.15%，2032年拆迁率线性降至0.91%。以我们《中国住房存量报告》中城镇存量住房数据为测算基础，预计2023-2032年城市更新带来的住房需求约3.7-3.8亿平方米。

　　1）推动都市圈城市群战略。人随产业走，人往高处走。二十大报告指出，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略。

　　3）因城市更新带来的居住需求。城镇常住人口居住需求=新增城镇常住人口的居住需求+生活条件提升带来的改善性需求+城市更新需求。城市更新将主要以旧改代替棚改，预计未来棚改效应逐步减弱，预计2022-2032年拆迁改造带来的住房需求约3.7-3.8亿平方米。根据人口普查资料，中国现有城镇住房成套率（一套房子同时拥有厨房和卫生间）约95%，且有14%的家庭居住在砖木、竹草土坯结构住房，存在住房更新需求。

　　2、中性情景：介于乐观和悲观间。2023年出台部分利好的经济政策，适度发放消费券刺激消费，2-3次降息降准等，经济恢复至正常区间，居民收入逐步企稳。

　　这次房地产救得起来吗？能困境反转吗？

　　第三支箭，证监会支持房地产企业股权融资，房企股权融资时隔6年后再次放开，意义重大，助力优质房企改善融资和资产负债表，提振市场信心和预期。自股权融资优化政策发布以来，已有超30家上市房企披露再融资计划，融资方式包含配股和定向增发等。

　　2022年12月16日，中央经济工作会议提出：要因城施策，支持刚性和改善性住房需求。

　　2032年总需求波动降至10亿平方米，城镇常住人口增加、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的15.4% 、37.4% 、47.2%。

　　我们判断，未来房企将分为三类：

　　同时，未来应为房地产正名，不妖魔化，实事求是，过去20年房地产的快速发展为中国经济高速增长、土地财政、基础设施建设融资、居民居住条件改善等做出了重要贡献，贡献是主要的，在发展过程中遇到的部分城市房价过高、短期涨幅够快、部分房企高杠杆等问题，需要在发展中解决，不宜硬着陆，应软着陆，尤其需要建立以城市群战略、人地挂钩等为主的长效机制治本之策，这是短期调控无法解决的。

　　第二支箭，交易商协会和中债增支持民营企业债务融资，由人民银行再贷款提供资金支持，国家队出场增信，额度2500亿元。2022年11月以来，交易商协会已经受理的房企储架式发行债券额度合计近千亿元。

　　2 新政一：因城施策降低利率和首付比，央行、银保监会进一步完善首套房贷利率调整机制，房贷利率挂钩房价走势

　　5）二十大报告强调，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

　　第二类，对现金流紧张但仍竭尽全力维持经营保交楼的良心房企，实施积极救助措施，或为这些优质良心民营房企配套AMC渡过难关并重组行业，或国资入股成为混合所有制公司，之后先重组之前存量的债务，处理完后轻装上阵获得地方国企的信用背书重新获得融资能力。

　　供给端，纾困房企融资政策落地快，但无更多加码纾困政策出台，优质房企资金链紧张问题得到缓解，各地停工项目逐步推动，部分优质房企三好生信心逐步修复，开始陆续试探性拿地。

　　2021年以来，在周期性、政策性等因素叠加下，房地产市场迅速降温，至今已一年多。排名前50的民营房企有七成出现现金流紧张，甚至公开市场债务违约。房企三好生也出现严重现金流紧张和公开市场债务违约风险。

　　首先，2021年中国城镇人均住房建筑面积按0.7系数折合为人均使用面积不足30平；其次，因生育率下滑、晚婚不婚率提高、年轻人婚后独立居住等因素，中国家庭户规模迅速小型化，带来更多的住房和更大的人均住房面积需求。七普数据显示，2020年中国平均家庭户规模为2.62人，比2010年的3.10人减少了0.48人，已跌破“三口之家”的数量线。

　　当前103重点城市首套房贷利率低至4.09%，相较历史利率低点有一定下降空间，根据稳市场情况也可以短期考虑突破利率新低。根据贝壳研究院统计，2022年12月103个重点城市平均首套房贷利率为4.09%。相较2008年和2015年部分地区最低房贷利率3.7%左右，还有一定下调空间。

　　但是，悲观情景下不容乐观，对经济形势拖累明显，甚至可能会爆发金融风险，值得警惕，并防患于未然。

　　供给端，优质房企融资端利好政策加码，落地快，各地停工项目处置明显提速，多数房企信心恢复快，拿地积极性上升。

　　3）下调首套和改善型二套首付比，减轻刚需人群和改善型购房人群的首付压力。

　　供给端， 最快的网络电视 封杀蒋大为 小时代顾里顾源 穿越之铜镜缘，房企融资政策维持现状，资金链依旧紧张，各地停工项目进展慢，房企信心继续减弱，拿地保守。

　　4）稳步推动房地产税试点。房地产税替代土地财政是大势所趋，2021年，中央提出开展房地产税改革试点工作。未来有必要建立科学的经济模型评估房地产税对各方影响。

　　房地产行业，需求端，一线城市外围区和主要二线城市核心区因城施策放松限购，房贷利率进一步降低，购房补贴金额提高，进一步提高公积金贷款额度，居民观望情绪扭转，销售明显提升。

　　基于三种情景的假设，我们对2023年房地产市场的核心指标预测如下：