由于房地产前期调控政策偏紧，叠加购房者信心不足、房地产市场成交偏冷，房企现金流紧张，相当一部分房企“躺平不拿地”，房地产投资和政府土地财政大幅下滑，拖累经济增长。根据克而瑞数据，2022年百强房企拿地销售比创2017年以来最低水平，超四成房企投资几乎暂停。

　　我们对未来十年房地产市场进行了测算：综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，2023-2032年年均新增城镇居住需求约10.9亿平，相较2011-2022年年均新增城镇居住需求的12.8亿平有一定下滑。2032年我国居住总需求降至10亿平方米。

　　7）通过贷款展期、债务重组、并购等方式化解房企风险。

　　2）适度松绑核心城市二手房贷款限价政策。

　　1月6日，住建部长在接受《人民日报》采访时表示，大力支持购买首套，降低首付和降低利率，对于二套和三套住房也明确了支持和不支持的差异化政策。

　　从具体城市来看，根据国家统计局全国70城房价指数数据，按照此次政策继续提及房价疲软城市的标准，最近3个月房价持续下降的城市共38个，占比超过一半，其中二线城市13个，三四线城市25个。

　　2023年我国每年新增城镇居住需求约 12 亿平 方米，城镇常住人口增加（剔除行政区划变动，后同）、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的 31.5%、 32.7% 、35.8% 。

　　3 新政二：住建部明确大力支持首套刚需、合理支持二套改善，落实因城施策、精准施策导向

　　2021年末常住人口城镇化率64.7%，结合联合国《世界城市化展望》预计的2020-2035年中国常住人口城镇化率年均增幅约0.85个百分点，推算2023-2032年我国城镇常住人口约从9.7亿增至11亿。

　　6 未来十年展望：降至年均10.9亿平新增需求，中长期房地产市场仍有一定空间，但需求有一定下滑，长周期人口需求拐点出现

　　过去部分房企给老百姓(行情603883,诊股)留下了纸醉金迷、为富不仁的不良印象，成为救助市场最大的道德风险和障碍，但是也要看到有一批房企还是诚信经营的良心企业，必须要进行区分，要实现优胜劣汰，要清晰地向社会传递稳楼市是为了稳就业稳民生。

　　1月5日，住建部部长明确表示：对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者 重新入市留有空间。

　　1）适当降低人口流入地区限购门槛，增强市场信心。

　　2022年1-12月，百强房企销售总额同比下降41.3%，12月，30大中城市商品房成交套数和面积月均同比分别为-26.3%和-20.7%，环比为9.2%和18.2%。短期居民购房信心和能力暂未恢复，市场仍处筑底阶段。

　　我们的研究认为，未来除了降低首付和降低利率以支持首套刚需，还可考虑下调二套房首付比以支持改善型需求、对低收入家庭和应届毕业生租房支出给予适当补贴、放开二线城市外地首套购房限制、降低交易税费等，改变此前过严的限购限贷措施，恢复到正常市场状况。

　　3）保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求。规范房企融资用途，支持房企合理融资需求，提供一定时间窗口让存在问题的房地产企业有自救机会。

　　三种情景假设：

　　过去的一年，房地产市场经历了98年房改以来最惨烈的调整，销售-30%以上的下滑，大面积头部民营房企爆雷，土地出让收入骤降导致地方财政吃紧，主因是长周期人口拐点、短周期金融政策偏紧以及疫情冲击叠加。

　　在坚持“房住不炒”前提下，各城市应因城施策对前期偏紧的调控政策进行适度松绑，促进软着陆。

　　我们对2023年房地产市场进行了乐观、中性、悲观三种情景分析。乐观情景下，预计2023年商品房销售面积、竣工面积、房地产开发投资额将企稳回正，同比分别+5%、+6%、+2%；考虑到2022年整体拿地少等因素，预计2023年新开工面积同比-7.4%。但是悲观情景下不容乐观，对经济形势拖累明显，甚至可能会爆发金融风险，需防患于未然。

　　1 形势：房地大开发时代落幕，销售低迷，部分房企债务违约，现金流紧张，土地财政大幅下滑

　　过去几年在“房住不炒”导向下，各部门出台了三道红线、集中度管理、严查经营贷、去杠杆降负债等政策在当时的背景下是合理的，但在长短期、内外部因素叠加下，面对房地产市场低迷拖累经济增长和就业、破解房地产-土地财政-银行贷款的经济增长三角循环需要一定时间，房地产到了出手的临界点。必须要清楚政策出发点不简单是保房企，更是保增长、保就业、保民生。

　　第一支箭，从“保交楼”免息再贷款到万亿授信额度、再到“内保外贷”业务便利，支持项目和房企境内外信贷融资。根据中指院统计，自“金融支持16条”发布实施以来，已经有超60家银行向100多家房企授信，累计授信金额近5万亿元。

　　1月5日，央行、银保监会完善首套房贷利率调整机制，房贷利率挂钩房价走势，是对2022年9月政策的延续，对房价持续下降的城市，未来地方可决定下调首套房贷款利率平，各地“因城施策”支持刚性住房需求。当前103个重点城市首套房贷利率低至4.09%，相较历史利率低点存在下降空间。根据我们对70城的统计，有38个城市满足连续三个月房价下降的条件，可以降低房贷利率和首付比。<？XML:NAMESPACE PREFIX = O />