REITs市场遭遇首轮破发潮。首批四只商业不动产基础设施公募REITs自6月21日上市交易以来，出现三单破发，对应市场成交额环比下降超70%，流动性枯竭问题显现。市场人士指出，核心原因在于：一是首批REITs产品定价偏高，与当前市场情绪存在落差；二是经济复苏预期下，投资者对商业不动产未来现金流产生顾虑；三是二级市场缺乏做空机制，做多动能不足导致价格持续承压。

业内人士分析认为，此轮破发反映市场对REITs投资逻辑的重新审视。从估值体系看，传统净现金流分位数法与市场实际成交出现偏离，特别是购物中心、写字楼等业态估值中枢较发行价明显下移。券商研报指出，资产端空置率上升、出租结构变化、运营成本上升等因素共同导致部分REITs基金资产估值中枢较发行前发生调整。

值得关注的是，破发现象背后暴露出市场对REITs产品认知不足的问题。首批产品作为市场培育样本，其设计发行标准与后续产品存在差异，部分传统投资者仍将REITs视为类债券产品，未能充分理解其权益属性和底层资产实际情况。市场统计数据显示，新投资者占比不足40%，机构投资者持仓集中度较高，导致市场活跃度不足。

市场分化态势正在加剧。除破发项目外，部分项目表现相对稳定，分析认为这与底层资产质量、运营管理、分红稳定性等因素密切相关。数据显示，前海蛇口产业园REITs实现连续两个交易日正向1%的溢价，反映出不同类型REITs产品面临截然不同的市场预期。

监管层面已注意到市场波动情况。据悉，首批REITs指数基金产品正在快速审批通道，预计最快可在7月面世。监管部门同时要求基金管理人加强产品信息披露，完善二级市场做市安排，通过流动性支持机制缓解市场波动。

展望后续发展，行业专家建议投资者采取"分层筛选"策略。一方面，REITs作为不动产证券化工具具有长期投资价值，首批破发更多反映短期市场磨合期的阵痛；另一方面，市场分化将推动产品优胜劣汰，优质资产端将成为稀缺资源。建议投资者关注底层资产运营稳健、分红稳定的项目，避免过度关注短期价格波动。