广发证券近日发布研报，维持对新城控股（601155.SH）的“买入”评级，该评级基于对公司商业板块客流、零售额和租金维持正增长的积极表现。尽管公司2026年上半年整体营收和利润出现下滑，但其商业地产的稳健运营为评级提供支撑，显示出在逆境中寻找增长点的潜力。

根据研报数据，新城控股在2026年上半年实现营收176.4亿元，同比下降20.2%，归母净利润为8.5亿元，降幅为5.1%。这一下滑主要受房地产开发市场整体疲软影响，公司主动调整开发规模，上半年开工面积超预期收缩，体现了战略上的审慎。然而，商业板块的表现逆势上扬，毛利贡献占比高达八成，这得益于公司在商业地产领域的深耕细作。2026年8月，公司商业板块表现超预期，客流、零售额和租金指标均保持正增长，这反映出其在后疫情时代的运营优化和消费者吸引力。

在财务结构方面，公司有息负债总额达519亿元，较2025年末增长1.9%，但短债占比仅为19%，负债结构持续改善。这意味着公司债务风险较低，资金流动性较强。同时，REITs渠道的拓展成为一大亮点。公司已完成机构间REITs扩募，并成功获得上交所和证监会对公募REITs申报的受理批复，拟募集金额15.41亿元。这一进展不仅为公司提供了资金安全的保障，还为投资性房地产的价值重估奠定了基础，增强了市场对其资产优化的信心。

分析师在估值分析中，基于开发去化率25%、商业同店增速1%、贴现率7.5%和融资成本5.0%等假设，计算出新城控股的合理估值为415亿元，对应股票合理价值18.39元/股。维持“买入”评级的核心理由在于，公司商业板块的增长势头有望抵消开发业务的波动，长期来看，REITs的推进将释放更多价值。

总体而言，广发证券的观点强调了新城控股在商业地产领域的韧性，尽管面临短期挑战，但正通过多元化战略提升财务稳健性。这一评级为投资者提供了参考，但也需关注市场环境变化可能带来的不确定性。专业投资者可结合自身风险偏好，评估此建议的适用性。