中国的房市泡沫不仅源自政策的刺激，亦滋生于投资渠道的缺乏，并受制于人口结构的周期变动。这些因素与婚姻、教育及福利等问题相互交叠，牵动着中国房市的沉与浮。

"中国的刺激政策所带来的短期增长效应很可能是"被粉饰的诅咒"--其所导致的房市'过热'投资推高了房价，酝酿着潜在的房市泡沫。"邓永恒教授曾撰文谈政策对房市的影响，但他随后笔锋一转，"中国房价泡沫即使破灭，也不太可能重演美国次贷危机所造成的金融市场崩盘。"邓永恒教授目前担任新加坡国立大学房地产研究院院长及房地产系主任，曾任美国联邦政府房产金融办等权威机构的专家顾问。他一直以来侧重中国房市研究，透过数据及模型剖析中国房市"高烧不退"的十年，并在Econometrica,JournalofFinancialEconomics,ReviewofFinance,JournalofUrbanEconomics,及ChinaEconomicReview等国际顶级期刊发表了多篇论文。

如今，北上广深及部分二线城市房价飞涨的余热还未消退，一线城市楼市交易量却有所下滑。在房市繁荣背后，崩盘预期又开始浮现。中国房市的拐点何时到来？政府如何平衡房地产调控与土地财政间的两难困境？房产用地70年使用权到期后会怎样？围绕这些问题，中国经济学教育科研网记者在首届PKU-NUS数量金融与经济学国际年会期间专访了邓永恒教授。他在宏观层面谈及人口、预期及金融市场等因素对房市的影响，分析政府在其中的作用与应对策略，并对中国家庭产生的房价依赖风险等微观层面有所洞见。

1.您研究人口冲击、婚姻及房地产市场，并指出由于婚姻、人口冲击引发的住房市场繁荣具有明显的周期性特征[1]。按照24年的滞后期，中国这一变化的时间点或在2014-2015年。这种变动会对房地产市场造什么样的冲击？

美国上世纪有一个争议较大的论文，也是研究人口结构变化对房地产市场的影响。这篇论文由经济学家N.GregoryMankiw（格里高利·曼昆）与DavidN.Weil（戴维·韦尔）[2]合作撰写，他们的模型很简单，左边是房价，右边是人口的年龄层，然后做回归。考虑到美国婴儿潮的老龄化趋势，他们通过模型预测美国房价在20年内每年会有大幅度下跌，但美国房价却一直在涨。研究房地产经济的学者认为这个模型忽略了许多影响房价的因素，比如工资增长幅度、失业率、GDP的增长，所以有学者加入这些因素重做了模型。经济危机后，房价的走势似乎与这一模型预测趋同，所以又有人重新关注这一模型。

我们的模型包含多重因素，如市场调控、出生率、计划生育政策等，证明了人口结构变化与房价存在显著的相关性。在研究房市时，我们将人口作为一个重要因素，填补了中国房地产研究的空白。然而，人口因素并非唯一影响房地产的因素，在分析整个房地产市场时，还需考虑风险、宏观政策、工资增长率等重要因素。这篇论文实际上是补充了以前房地产研究文献中所忽视的人口因素。

除了消费、投资等属性外，在中国房产是房主的社会地位及经济实力的重要标志。正如亚洲开发银行首席经济学家魏尚进博士在其最近表于《政治经济学》杂志(JournalofPoliticalEconomy)的论文所述，现在的电视相亲节目存在这样的现象，男嘉宾如果说有房有车，底下的灯就亮一片。现在有许多丈母娘找女婿，是希望确定未来的女婿能够有经济实力，给女儿提供好的生活。很多家庭为了让儿子能找到好的配偶，也会不惜一切代价买房，这构成了中国比较特殊的代际购买力因素。在中国研究房地产时，要考虑很多特殊因素，但基本面是不变的，房地产投资的风险还是存在。比如房价租金比，住房收入比等基本指标太高的话，就说明风险过大，房市能否持续上涨是一个问题。

2.虽然2013年全国楼市有全面下跌的趋势，但普遍认为人口始终净流入产生的刚需会支撑一线楼市永远涨。近几个月，一线城市楼市交易量却一度下滑，这是否预示着在人口、政策等多重因素的影响下，中国房市泡沫的拐点将至？

我认为中国楼市正在进入一个拐点，但这个拐点并非指美国次贷危机那样的崩盘，而是房地产市场走向成熟。当房地产市场成熟以后，日益开放并更为透明的竞争市场会使早期特有的房产开发所带来的巨额利润越来越罕见。亚布力峰会时，万科集团董事长王石先生就谈到这种转变，今后开发商必须通过提升企业营运效益，市场营销研发能力，并利用金融资本市场的有效运作等策略打败竞争者，才能得以生存。目前有很多迹象表明中国房地产市场逐渐转向成熟，经过这个转折后，房地产经营管理的方式会转变，从靠地赚钱转为拼经营及资本市场运作效益盈利。这样的市场使得竞争更公平透明，利润正常化。其次，我一直强调国内要发展健全成熟房地产金融市场，这也有利于房地产市场减少风险，避免非理性投资。

那房价是否存在拐点呢？这也是国际媒体的关注焦点。比如《华尔街日报》、《纽约时报》等媒体采访我通常会问：您是研究中国房地产的专家，您认为中国房市的泡沫是否要破灭了？我会回应：你问的是哪个市场，北上广深还是成都重庆？中国房地产市场的区域分化很显著。我与清华大学房地产研究所的吴璟教授及沃顿商学院的吉耶科（JosephGyourko)教授合著了一篇论文[3]，研究中国35个主要城市的情况，涵盖了人口增长、失业率、工业发展、经济增长等因素，再运用模型预测未来的住房需求。研究发现城市与城市间差异巨大，像北上广深等一线城市大多存在供不应求的现象，因此这些城市的房价也居高不下。受供求关系、人口结构因素影响外，一线城市还有许多附带的福利，比如教育资源、基础设施等，这些都反映在房价里面。除了有些二三线城市房市风险比较大外，我认为一线城市的房市出现类似美国次贷危机那样的崩盘概率较小。

3.与美国08年的次货危机相比，中国房市泡沫、债务问题对整个资本市场有何影响？

美国当时房市的崩盘是历年来一系列政府政策导向的结果。美国政府想要争取更多原本不参与投票的公民参与投票选举活动，一度推出了优惠房贷政策：由政府担保，提供首付仅为3%的房贷购房。该政策的受益者大多为低收入人群，因违约风险较高而通常不易在银行获得住房贷款。我们模拟了经济增长率变化、首付率及违约率之间的动态关系，研究该政策可能导致的额外违约风险。研究发现一旦政府推出这一低首付优惠房贷政策，纳税人将付出巨额税收为政府这套政策买单。政府的优惠房贷政策不仅造成了一批非持续性的短期需求，并且诱导一些开发商甚至在拉斯维加斯的沙漠都建了大量豪宅，形成了市场不能承受的过剩产能。其次，与美国当时的高杠杆相比，中国住宅房市的杠杆非常低。美国那时存在负杠杆的情况，有些按揭最后甚至达150%，这些高杠杆最终基本都会违约。