次贷危机以来，全球房地产在经历了短暂下跌之后，重新开始上涨。除了政治或者安全局势动荡的区域之外，几乎全球大都市的房价都有显著上涨。中国北上广深房价的升幅在过去四年没有能够排入全球涨幅前三甲城市之列。 同时中国居民也日益成为海外地产的重要购买力，目前每年流出的购房资金不会少于200亿美元，并呈加速状态。

以上事实显示，中国楼市的火爆，很可能并非中国的涉房政策产生了什么重大转折的结果，也就是说，一线城市的限购政策仍有必要，限贷政策的放松不足以解释中国楼市的转折，而很可能是另有原因。只要货币泛滥，资产价格泡沫化就难免。只看房价不看货币是不妥的。

第二，中国增长转型的迟缓，和优质资产的荒芜，更大程度上推动了楼市回升。

中国经济增长已被权威人士认定为L型，同时中国利率水平存在持续走低趋势，因此推动楼市火爆的弱增长宽货币的大环境并没有逆转之势。

第三，全球资产泡沫前途未卜，中国楼市的平衡更脆弱，应对泡沫破灭难有良方预案。

由于主要经济体并没有着手解决收入分配问题，尤其是愤怒的底层民众问题，应对金融危机的手段多少显得有些急功近利。人们对资产泡沫再度破裂虽有忧虑，却无良方。过度发钞没有引发恶性通胀，反而酿成了通缩延续下的负利率，人们对此几乎束手无策。几乎可以肯定的是，我们并没有应对通胀这只黑天鹅事件降临，并击破泡沫的预案。全球弱增长、零利率、强泡沫、持续通缩的平衡非常脆弱。

第四，当我们义无反顾地改革房地产税制时，政策目标究竟是加速去库存？还是努力平抑房价？这是需要格外小心的。

中国财税体制改革近年来呈现出典型的泥腿子过河，粗线条勾勒，试了再说的莽汉气质。

如果是为去库存，那么大约5年内房地产税制急剧改变的条件很难具备。如果是为努力平抑房价，那么几乎任何直指房价的政策都可能是缘木求鱼的。房价是诸因之果，在加剧中国的贫富分化和底层不满，房地产税若在去库存未有起色时登台，其作用很可能是制造更多问题，而非解决问题。

第五，目前中国的大环境，决定了并不存在缓释泡沫，政商和民众多赢的房地产税方案，结果极有可能是加剧乱象的多输。

部分政府官员可能对房地产税寄予很高期望，一是期望平抑房价泡沫。同时不至于影响去库存，事实上这两者无法兼顾。二是期望抑制非自住非出租型的多套房投资，同时缓解底层民众不满，事实上这两者也无法兼顾。三是期望逐渐建立地方主体税种，平衡中央和地方的事权财力关系，这也几乎是一厢情愿。前面我们已指出高房价的成因复杂，如果在房产持有环节开征房产税，很可能打破现在处于结构化泡沫状态的楼市弱平衡，使去库存几乎难以完成。此外，房产税在打击了投资型购房者的同时，可能对无房者的好处寥寥，目前房价总体水平下跌多少才能让中低收入阶层够着购房门槛？中低收入者其中有多少人有勇气去购置房价持续下跌中的房产？极有可能的结果是，房主部分地将房产税的压力向租户转移，从而推高房屋租金水平。至于期望以房地产税充实地方财力，还是让地方政府先考虑如何承受土地出让款和房地产开发销售交易税费锐减之痛后，再用远水解近渴吧。

第六，要粮价货币，要楼市去库存，要充实地方主体税源，要中国家庭负担更多税费；不要楼市泡沫崩溃，不要贫富分化继续加剧，不要土地财政和大城市病；不要短期内危险的房地产税剧政。那么我们能够要什么，才能在现有困境中向前挪动，为未来房地产税的开征铺路？办法总是比困难多。

中国楼市多年高温有其巨大贡献也带来诸多害处，其中最引人关注的是加剧了贫富分化和掩盖了中国政府针对住户部门税收汲取能力的羸弱。简言之，就是富愈富，穷愈穷；富人纳税少，地方政府难。缓解甚至根治这些问题，可从四方面入手。

一是房屋空置费。开征房地产税必然是期望提高房屋持有环节的税费，避免富裕阶层购置大量住宅占据过多公共资源。因此可以考虑以水电燃气收费部门为抓手，以房屋物业管理部门为帮手，制定如何认定空置房的标准，并对空置房征费，拒绝缴费者可能会在未来空置房交易过户时遭遇惩罚。建议一二线城市的房屋空置费可先行先试。

二是减少现金使用，改善个税的源泉征缴。中国至今仍是大量使用纸币现金的国家，基于现金收支为主的住户部门必然使个税征管沦为事实上的不可能。其对滋生腐败，对巨富阶层几乎不缴纳累进制个税有直接影响，也使商品房成为较好的洗钱载体。中国政府始终有必要持续减少流通中纸币现金，使住户部门收支基于银行等金融机构，这是央行和财政长期忽略却事关重大的基础工作。个税源泉征缴将为政府提供可持续的税收来源。

三是尝试开征遗产税。房地产税即便开征也是地税，中央出意见地方出细则为宜，如果真的将该项权力落实到地方，地方可能会十分谨慎，毕竟中国普通家庭几乎60%的财产为房产，该税意味着对中国住户部门重大的财富再分配。而遗产税是国税，仅涉及代际之间的财富分配，在确定合理的免征额之后开征难度较小。

四是在库存巨大，去化迟缓的三四线城市，地方政府可试行“房票”制。为留住人才，财富和加速去化创造条件，这我已有相关论述，在此不赘叙。

在中国，房地税终究是要向业主开征的，但当下可能不是适宜时机。次贷危机至今的怪象提醒我们，经济危机的根源始终是贫富分化加剧，金融吞噬实体和创新创业羸弱。因此，处理中国楼市泡沫的重心并不在价格，而在缓解贫富不均，虚实脱节。中国政府也许可以从空置费，个税，遗产税等多种方式入手，逐渐建立针对住户部门的有效的税收征管。莽撞急推房地产税，既失道义徒引争议，也可能打乱目前中国内部的脆弱平衡，引发复杂问题，并将加剧财富外逃和汇率波动。

（来源：公众号明源地产研究院）