银监会、证监会齐出手：楼市股市一个都跑不掉
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2016-08-18 12:06
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一个大利空突袭楼市！银监会、证监会都出大招了！
千万不要以为银监会只能管银行，保监会只能管保险，证监会只能管股市！
银监会出手了！
近期，银监会打了股市一闷棍！一份收紧银行理财的征求意见稿，把A股直接逼得跳了水。
还记得7月26日中央政治局会议怎么说的吗？
“抑制资产泡沫”、“去杠杆”……
紧接着，27日消息，《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》已经下发至各银行，这意味着，史上最严的“银行理财监管新规”已箭在弦上。
在这份被披露的《办法》中，银行理财业务监管重点包括：
对银行理财业务分类管理，分为基础类理财业务和综合类理财业务；禁止发行分级产品；银行理财业务进行限制性投资；银行理财计提风险准备金等。
机构学者普遍认为，《办法》的最终目的是为了抑制资产泡沫以及金融行业去杠杆。机构预计，监管新规出台后，权益投资预计减少20%，减少5000亿规模；而非标资产规模预计减少20%，减少1万亿，而委外规模可能继续增加。
当所有的目光都聚焦在《办法》对市场、银行的影响时，人们似乎忽略了它对房地产的杀伤力——有专家分析，《办法》就是在抑制开发商拿地王。
为什么房地产泡沫这么大，是杠杆撬动的。现在国家要去杠杆了，房地产想必最先遭殃。
我们知道开发商拿地的钱来自多种通道，包括基金资管、证券资管等等。银行可以把钱变为股权类投资，这其中包括了权益类和非标资产，这样的话资金用途比较灵活，在开发商拿地前钱就可以进入项目公司。“全生命线”的房地产资金需求都可以得到满足。如果是通过信托，则需要在拿地后才能获取资金。
而《办法》的出现则会导致两个问题，一是开发商拿地的资金少了来自银行的那部分，二是利率变高。
有分析认为，通过资管获取资金的利率此前在7%～8%之间，但之后债型成本可能会上升到12%以上。纯信托的资金来源多样，《办法》会让资金来源少了一块，开发商如果撇开银行单独募集资金，成本则会达到12%以上。
目前开发商拿地的钱大部分甚至100%都来自银行，所以银行一断供，中小型开发商的资金成本变高，轻言拿地将谨慎。
今年上半年，全国50个主要城市拍出了200多个“地王”，苏州27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、上海17宗、天津14宗、北京12宗、武汉11宗……
虽然上半年地王多数都是国企央企拍得，比如中国电建(601669,股吧)、葛洲坝(600068,股吧)、招商、华侨城、鲁能、保利……这些都是不差钱的主，《办法》的实施，或许也不会对资金实力强大的国企央企产生太大干扰（毕竟中国的“信贷歧视”一直存在）。
但不能完全依靠自有资金，又要面临不断提高的资金成本的中小型开发商，日子会更难过。而当有实力竞争土地拍卖的开发商会变少，土地价格或许能得到很好的控制。
证监会打了楼市一闷棍！
据人民网(603000,股吧)记者报道，证监会官员在周一的保荐机构专题培训会议上指出，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。
不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。
人民网的报道还说：在债券发行方面，部分规模较小的房地产企业也面临被阻断的局面。交易所官员表示，在防风险的整体思路下，一些三、四线城市的小规模房企，即使符合发债标准也会被劝退，防止以后可能出现风险。
那么，证监会此次出手，对房地产市场意味着什么？
1、这事实上是在贯彻中央政治局会议提出的“抑制资产泡沫”的要求，控制土地价格，降低出现地王的几率。
众所周知，最近三个月来，在上海、深圳、苏州、合肥、南京等热点城市，屡屡出现挑战购房者心理极限的地王，引发了一些地方房价恐慌性上涨。有钱创造地王的，要么是央企，要么是上市房企，或者是两种身份兼具。这些企业更容易通过股市或者银行拿到低成本的钱，所以有底气创造地王。前一段时间，部分央企被监管部门约谈，行为有所收敛。此次证监会出手，可以遏制上市房企的拿地冲动。
2、短期看，这是房地产市场的利空；长期看，是利好。
土地价格失控，必然造成房价失控，这对于房地产市场健康发展非常不利。所以，证监会出台的这样政策对楼市平稳发展构成长期利好，但对于炒房客来说，构成了大利空。这项政策的出台，也再次证明管理层对楼市的看法变了，不愿意看到楼市暴涨。
3、管理层意识到，通过加杠杆的方式不可能给楼市去库存。
此前我在专栏里曾比较过去年6月、去年12月和今年6月的全国商品房库存量，结果发现虽然最近半年住宅库存略有减少，但一年来反而上涨。到今年12月的数字出来的时候，你就会发现，全国楼市库存必然是上升的。为什么会这样？原因很简单，去库存的种种优惠政策，刺激了开发商继续上新项目。
管理层显然也注意到了这个问题，此次他们不仅在股市上出手，还在债市上出手，控制开发商层面拿地、上项目的“加杠杆”，应该说策略得当。
4、可以想见，随着热点城市不断出台新的限购、限贷政策，再加上从股市、银行贷款、债市上控制开发商的资金来源，楼市将迅速趋冷。
但另一方面，按揭的利率仍然处于有史以来最低位。这两方面因素共同作用下，房价很难出现暴跌，但成交会下降。这将给刚需购房者带来比较好的出手机会，对于加杠杆炒房者来说，赚钱的机会基本上消失了，弄不好还会亏钱。
楼市调控密集出台，高层要薅楼市的羊毛？
资产价格泡沫到处都是，只是楼市表现比较突出。大量资金没有真正地、有效地转换成实体经济的投资，这是核心。甚至还有的资金流失到国外，中国大土豪一口气买买买，快买下了全世界的房子了。
这次高层提出要抑制资产泡沫，如果能把资金的流动性引导到需要实体经济的投资项目上去，薅一把楼市的羊毛，就能够分流这些囤积在楼市上的资金，从而达到抑制资产泡沫的效果。
然而，面对楼市的一次次的调控，总有人说，这次调控不一样，中国楼市需求这么旺，房价肯定降不下来！可是无论多少假设，但是历史告诉我们，日本东京的楼市跌过、香港的楼市也跌过，连美国的楼市都跌过，中国的楼市能逃出这个命运吗？
每次信贷猛增，随影相随的是金融危机的阴影，美国次贷危机就是明证，而它是由楼市危机引发的。与其心存侥幸，不如为高层拍手叫好，下定决心挤一挤楼市的资产泡沫，让楼市回归商品的纯粹属性。
若世间再无房价炒作，让每一个中国人都能实现安居乐业的梦想，那该多好。
同时高层也在注意：一大风险引发高层关注 楼市股市一个都跑不掉！
来源：第一财经资讯综合第一财经日报、陶冬博客等
导读：今年以来，经济脱实向虚的情况并未好转，中国私人部门的固定投资累计增速面临“断崖式”下跌。这时，中共中央政治局会议中的一个表态，引发市场关注。7月26日的中央政治局会议上提出，要全面落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务。其中，在“降成本”方面，“抑制资产泡沫”的提法引起了广泛关注。业内人士分析认为，“抑制”与“防范”不同，表明已经出现的资产泡沫问题引起了中央高层的关注。
罕见！中央政治局会议为何提“抑制资产泡沫”
每年的中共中央政治局会议，对于研判下半年宏观经济政策具有重大意义。
今年的中央政治局会议上，高层罕见提到了“抑制资产泡沫”。会议虽然没有明确指出哪类资产存在泡沫，但业内人士普遍认为房地产泡沫是显而易见的。
当前房地产市场环境的复杂前所未有，可以用“冰火两重天”来形容。一线及二线热点城市地王频现，房价不断上涨，多数三四线城市却深陷高库存泥潭。他认为，房价的上涨会透支未来的消费能力，年轻人买了房子之后购买力会大幅下降，这对实体经济形成了冲击。
方正证券(601901,股吧)首席经济学家任泽平认为，预计下半年房地产调控政策可能会分化，对三四线继续去库存，对一二线房价大涨城市收紧房贷政策，比如深圳、上海、北京、合肥、厦门等，同时加强对国企拼地王现象的监管，土地市场有望降温。
“抑制资产泡沫”的提出还令人联想到不久前央行调查统计司司长盛松成提到的“流动性陷阱”。这被业内解读为资金在虚拟经济里空转，对于实体经济有很大负面作用，是虚拟经济对实体经济的一种“掠夺”。
资产泡沫绝不只在房地产
政治局会议所言的资产泡沫，除了去年以来暴涨的一二线城市房地产市场外，A股亦在其列。
昨天（7月27日）A股市场放量杀跌，中小创更是跌的“一片狼藉”，不少个股一根阴线抹去一个多月涨幅。今天（7月28日）即使市场企稳也未见像样的反攻，反倒是一些低估值蓝筹股受到资金青睐，不但没跌，甚至有的逆市反弹。
从传统的评价标准上证指数和沪深300指数来说，平均15倍左右的估值算不上多高；
但从中证500指数及中小板指数平均50倍、创业板指数74倍市盈率来看，估值不可谓不高。而在一些概念板块，其估值被炒之高令人咋舌。换言之，如今的A股市场已出现结构性泡沫。
有鉴于此，中小市值股票集中的深交所近日发文称：
针对虚拟现实、石墨烯、人工智能、PE+上市公司、资本系或合伙企业入主上市公司等热点题材，保持高度敏感，督促公司准确、完整地披露具体情况和对公司的影响，并对存在的风险进行充分揭示，同时细化停牌冷却、内幕交易核查制度，果断遏制市场炒作。同时，正在积极推进转变监管思路，探索由“以监管投资者为主”的传统模式逐步转向“以监管会员为中心。
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