从入住率水平来看，自持型写字楼入驻率波动较销售型写字楼相对稳定，但受宏观经济低迷、高铁片区出租项目集中入市等因素影响，平均空置率有所上升，CBD及高铁片区代表性自持型写字楼入住率可达到70%左右，较去年全年下降了约10%。销售型物业由于市场竞争激烈，从2015年中期开始，入住率呈现整体微跌态势，高铁及金水路政务片区销售型写字楼平均入住率仅50%-60%左右。

回顾历年来写字楼供需， 2016年上半年是近4年来郑州写字楼市场成交下滑最为严重的一个半年，且从一季度开始，供应及成交产品中办公产权公寓占比大幅攀升至约50%，显示出2014、2015年开发企业对于2016年纯写字楼市场的预期并不理想，因此提前采取了多元化的去库存手段。

在写字楼租赁市场方面，目前郑州市写字楼市场中销售型写字楼占据主导，自持型写字楼稀缺，从上半年租赁市场表现来看，销售型写字楼与自持型写字楼在租金水平及入住率指标上分化明显。

结合上半年郑州商品住宅市场的发展情况，就未来的发展趋势方面认为：

郑州市商品住宅市场未来发展趋势：长期无虞，稍有近忧

伴随着近年来郑州房地产市场良好的发展势头，商品住宅成交均价也是一路上涨，自2009年上半年的4455元/㎡至2016年上半年的9100元/㎡，8年时间成交均价实现了翻番。其中经开区、高新区、管城区同比上涨幅度较大。从市场在售楼盘表现来看，与去年相比管城、高新、经开均有1000元/㎡以上的大幅上涨，至于项目个案方面如位于经开新城的中建观湖国际与去年相比上涨幅度甚至超过了2000元/㎡。其中因素包含人民币的贬值压力;国内投资渠道偏窄;郑州城市扩张潜力依然巨大;人口快速导入加剧刚需外溢到新区;郑州城市国际化标杆区域滨河国际新城引领了片区规划档次升级，从而成为城市新的住宅价格助推器。

价格趋势：预计未来随着供应的加大和短期需求的透支，郑州商品住宅价格短期难以再次复制2014下半年至上2016上半年的暴涨态势。预计整体市场价格将呈现小幅上涨的趋势，甚至出出现短期的盘整，但土地资源稀缺的中心城区房价持续上涨的局面将会维持。

2016年上半年郑州市写字楼市场分析

供应趋势。三环和四环内短期将会有较多大体量的城改项目先后入市、各新区组团推动土地入市的需求也相当迫切，预计下半年至2018年郑州商品住宅的供应同比将会有大幅增加;

从去化情况来看，郑东新区及金水区仍是2016年上半年写字楼供销的热门区域。上半年郑东新区及金水区写字楼销售量约21万平米，占全市总去化量近六成，其中郑东新区去化主要集中在高铁片区。主要原因是两区现状或规划支撑写字楼发展的产业、行政、人力资源、配套等要素发展最为成熟和规模化，对租户的强吸引力保证了投资收益的可靠性；高铁片区在供大于求主导的这一波次去库存行动中，价格接近阶段性探底，各方在一段时期内会持续观望市场，形成一个稳定期，因此不少投资者持抄底心态入场。

项目核心卖点变化趋势：2016年上半年入市和即将入市项目，正在逐步摆脱以往仅注重基础商业、教育、医疗等大众需求配套完整性的发展策略束缚，向文旅、医养、文创、等核心产业、主题商业驱动方向发展，以白沙、南三环、南四环、中原区等城市新区、老城更新项目为典型代表。这其中既有项目投放区域的因素，又有住宅市场竞争升级导致开发策略升级的因素。

市场供应方面，郑州商品住宅市场供应整体稳步增加，2016年上半年达到525.77万㎡。市场销售成交方面，商品住宅销售成交同样呈现持续上升趋势，特别是2016年上半年，销售成交面积达734.05万㎡，同比增幅达到29.5%，市场供不应求，成为自2009年表现最好的半年。

2016年郑州市商品住宅市场分析

从租金表现来看，上半年自持物业租金总体维持高位水平，平均租金可达3-4元/平米/天左右，而销售型写字楼平均租金整体呈现下滑趋势，平均租金仅1.5-2元/平米/天。其中郑东新区范围内租金下跌最为剧烈(-30%)，单月租金从2015年6月开始逐步下跌，今年1季度起月平均租金均在2元/㎡/天以下。

核心提示： 郑州商品住宅市场供应整体稳步增加，2016年上半年达到525.77万㎡。2016年上半年是近4年来郑州写字楼市场成交下滑最为严重的一个半年，纯写字楼市场的预期并不理想。

需求趋势：2014年至今，郑州商品住宅销售持续火热，今年上半年创下近10年来最好的半年表现，短期内透支了不少购买需求，暴涨之后将有存在小幅调整的需要。