摘要

【房价上涨非单纯货币因素 多目标货币政策遭考验】涨、地王、高房价，三个关键词勾勒出了当前楼市的“高烧”症?状，也成为下一阶段宏观经济走势判断的重要底色。（中国经营报）

　　多目标货币政策遭考验，寄望财政发力纠偏

　　涨、地王、高房价，三个关键词勾勒出了当前楼市的“高烧”症状，也成为下一阶段宏观经济走势判断的重要底色。

　　国家统计局9月9日发布的数据显示，8月CPI同比上涨1.3% ，创近10个月新低。似乎短期内通胀已经不成为问题。野村中国首席经济学家赵扬在2016年中国投资年会上称，投资增长速度放慢，经济面临增速下行压力较大，央行或不得不需要通过降准来保证M2增速。

　　然而，实体经济偏冷的同时，最近几个月国内一二线城市的房价仍然继续攀升。眼下即将进入传统的“金九银十”行情，这被认为将对目前多目标的货币政策走势形成考验。

　　“单纯货币因素并不能解释房价、地价暴涨，关键是资金的流动方向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　楼市“金九银十”行情延续

　　随着楼市涨声一片，近期苏州、南京相继重启限购限贷政策。随后，厦门出台限购、武汉宣布限贷。 9月6日，中国住建部在其官网还发布了贯彻《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》的实施方案。指出根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。

　　此类收紧政策对市场影响如何？受访房地产专家表示，整体来看，货币方面大环境仍然以宽松为主，今年楼市“金九银十”仍可期。

　　严跃进对《中国经营报》记者表示，“一般来说，政策收紧的大环境下，会提供一个缓冲期，在这个缓冲期的时候，部分购房者会加快购房，以防范后续政策收紧的风险。换而言之，在政策没有真正落地的时候，各类恐慌性购房的做法会增加。这其实反而会使得部分城市成交量上升，进而促成‘金九银十’态势的出现。”

　　东兴证券有分析师也认为，随着一线城市和部分核心二线城市土地和房价调控政策的预期出台，政策调控更多的向市场释放资源稀缺的信号，或不能达到平抑地价和房价的意图。

　　“九十月份的销售行情将形成部分地产股股价上行的有力推动因素，同时调控政策也有望推动‘上涨预期’自我实现而助力房企阶段性销售。”该分析师说。

　　来自长城证券统计显示，9月第一周30城商品房成交面积达614万平方米，周涨幅达15.0%，显著好于历史同期。结构上来看，一二三线周环比增速分别为27.3%、15.2%、4.8%，均高于去年同期。

　　的珠海和佛山，在货币宽松的前提下，未来这类城市的潜力仍较大。”

　　当前， 一线城市如广州二手房成交火爆，来自广州市房地产中介协会数据显示，8月二手住宅交易市场新增放盘面积与签约面积分别为78.67万平方米、87万平方米，环比分别上涨11.07%和12.98%，同比分别上涨66.12%和60.18%。

　　从土地供应端看，9月第一周100大中城市土地供应占地面积达959万平方米，周环比增速48.3%，仍弱于历史同期。土地挂牌价格周均价为2986元/平方米，周环比大涨36.2%，显著高于历史同期。

　　土地供应无增量预期，仅靠限购政策是否能拖住房价上涨的预期呢？还是一个问号。

　　上涨并非单纯货币因素

　　在此轮房价上涨的过程中，宽松的货币环境被认为是最大的推手之一。

　　“货币宽松是一个可以解释的变量，这使得各类资金比较充裕。但单纯货币因素并不能解释房价暴涨、地价暴涨，关键问题在是资金的流动方向。”严跃进对记者表示。

　　在严跃进看来，最大的问题是资金流入缺乏一个审核机制，很多资金违规进入了楼市，进而引起了资产泡沫的现象。

　　根据中原地产研究院发布的统计数据，2016年前7个月，30家上市房企销售额合计1.33万亿元，同比大涨72.2%，刷新历史最高纪录。

　　“应该说正常的信贷要求在推动住房交易等方面是有积极作用的。但现在很多购房情绪比较狂热，仅有的2成首付都是靠借贷方式获取的，因而这就是一种赌房价上涨的情绪。首付贷款的风险和住房7成按揭贷款的风险捆绑在了一起，进而会影响房贷的稳健性。”

　　上半年房地产销售大幅增长，也带动土地购置费用与房地产投资反弹。

　　“比如说今年上半年部分房企通过永续债发行等，实际上也有比较大的能力去拿地。但对于此类债务工具的融资和资金的流向，监管层面的规定相对要少。目前， 房企发债利率在4%左右也是有的。之所以可以拿到这样低的利率，而不是类似7%的利率，实际上这和投资者认可房企的投资有关系，而其他实体企业盈利空间不大，而且总体显疲态，所以地产行业依然被认定为‘香饽饽’。”严跃进说。

　　不过，方正证券首席经济学家任泽平发研报称，当前中国房地产正呈泡沫迹象主要是货币现象。 在他看来， 未来关键在货币松紧，房价走势可能三种前景：第一种是货币政策回归中性稳健，加强对贷款杠杆和土地投机的监管，2014年底启动的这一轮房价上涨周期接近尾声，未来横盘消化；第二种是继续实施衰退式货币宽松，货币超发和低利率，则房价可能不断创新高；第三种无论是主动的收紧货币(比如基于对通胀和资产价格泡沫的担忧)还是被动的收紧货币(比如美联储超预期加息，汇率贬值和资本流出压力增加)，利率上升，房价面临调整压力。

　　摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊则认为，目前中国经济并不是没有通胀压力，而是在产能过剩以及货币政策传导机制不畅的情况下，通胀压力没有表现为商品价格的上涨，而是通过房价的持续上涨形成了另类的演绎。

　　“经验告诉我们，如果货币政策过分关注商品价格的相对稳定，而忽视资产价格的异常波动，是会给中长期经济埋下隐患。”章俊说。

　　积极财政接棒稳增长

　　一边是实体投资下滑，一面是大量资金流入楼市。资金的逐利属性使得当前货币政策的挪腾空间着实有限。

　　9月6日，央行对15家金融机构开展MLF操作共2750亿元，其中6个月期1940亿元、1年期810亿元，利率与上期持平，分别为2.85%、3.0%。依然在通过市场化的操作替代了降准的作用。

　　现在，市场将扭转流动性方向的任务更多地寄望于积极财政政策的实施。