原标题：“黄金调控周”后中国楼市走到十字路口？　　

当放假的北京还睡在油条香味里，在美国华盛顿，国际货币基金组织(IMF)亚太部的新闻发布会正在召开。在这场关于亚太地区经济展望的发布会上，面对中国新华社记者的提问，IMF亚太部副主任马克斯·罗德劳尔说起了中国的房子。他对着镜头说， 近期中国一些地方政府已出台新的房地产市场调控政策，包括改变抵押贷款规定等，这些宏观审慎政策措施对于抑制房价过快上涨是合适的。他还直言，中国一线城市房价暴涨的态势是不可持续的，政府部门应采取谨慎的行政措施控制当前房价，建议中国推出房产税，同时密切关注信贷扩张问题。

罗德劳尔的话并非空穴来风。在大洋此岸的中国，北京、深圳及苏州、南京等重点城市刚刚经历房价跳涨，中国是否存在资产泡沫的话题一时间引发全球投资者侧目。而就在罗德劳尔作此评价的一周前，中国政府正式“出拳”，开始了新一轮密集的、因城施策的楼市调控。

记者日前调查走访发现，新政过后的短暂的一周时间内，一线城市房价目前仍居高不下，但调控力度较大的城市成交量明显下滑。未来，随着政策及细则逐渐落地、显效，中国房地产市场是否将掉头向下?房价是否告别峰值?假若信贷政策维持不变，在房价短暂的回调后，未经释放的需求是否又会将房价托至新的高位?在这个看多和看空均有逻辑支撑的话题里，中国楼市早已连同它的众多参与者一起，走到了新的十字路口。

“黄金调控周”

“十一”期间，新一轮楼市调控政策相继在多个城市落地，政策密度空前。据本报记者统计，从9月30日晚间至10月7日晚间的一周内，共有20个城市出台了楼市新政，分别是北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州、惠州、佛山。楼市调控基调也由此全面转向。

本报记者观察发现，国庆期间各地出台的楼市调控政策各有差异，但本轮政策风暴火力主要集中在三个方面：限购限贷、提首付降杠杆，加强对不规范销售行为的管控。在本轮出台调控新政的20座城市中，基本都涉及重启或加码限购，其中合肥、南京限购政策较为严格，苏州涉及行政范围最大，北京则进一步扩大了二套房认定范围，提高了购买“非普宅”的成本。针对本轮调控的特点，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则10月6日对本报记者总结称，一线城市限购限贷最为严格;二线城市重启限购限贷，但在社保年限要求、首付比例等方面较一线城市稍弱;三四线城市的调控政策更多的是聚焦在市场规范，以及对144平米以下住房市场的限购。

而针对楼市连夜“降雨”的原因，中原地产首席分析师张大伟对本报记者分析，多城接连重启限购，并非跟风，而是“集体举动”，出台楼市新政策的主要以二线城市为主，而且基本都是前期房价涨幅较高城市。

的确，2016年下半年，一线城市和多个二线城市的楼市开启疯涨模式，并快速从核心的一线城市向周边地区蔓延，珠三角、长三角、京津冀等区域的二三线城市陆续接力上涨。土地市场也频现高溢价地块。今年8月，一些城市的房价涨幅之大，让人瞠目。国家统计局的数据显示，今年8月，新建商品住房中，房价涨幅最高的厦门同比暴涨44.3%，合肥、南京也分别达到40.5%和38.8%。除此之外，“北上广深”老牌领涨的一线城市，也继续保持房价不断上涨的势能，涨幅同样达到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。二手房的情况也大体如此，同比涨幅最高的合肥，涨幅高达46.9%。

对于未来房价走势，张大伟预计，此轮政策依然会使楼市成交快速下调，未来若叠加信贷收紧，房价或从今年四季度开始调整。亚豪机构市场总监郭毅则预计，随着政策的落地，北京部分涨速过快的二手房价格将出现回落。

市场快速退烧

一层秋雨一层凉，“寒露”前后的密集调控如秋日的疾风骤雨，降温效应明显。今年“十一”期间，北京、苏州等早先上涨明显的城市，商品房成交量开始明显下滑。首先是北京。据中原地产研究中心的统计数据，10月1日~7日，北京新建住宅实现网签216套，二手住宅实现网签209套，共计签约425套，为自2011年以来国庆假期同期的最低值，较2015年同期的543套下降了21.7%。

此外，出台新政的天津和苏州也有降温趋势。伟业我爱我家市场研究院10月6日提供给本报的统计数据称，国庆假期，天津区域我爱我家二手住宅交易量，环比9月同期减少了50%。该研究院的报告称，新政对天津的非津籍客户受限购影响较大，需求量预计比上月将减少20~30%左右。而苏州区域的情况是，国庆期间二手住宅交易量明显减少，有意愿出手购房的客户大幅减少。

当下楼市的关键词，已正式从恐慌向观望更迭。“今年看好的三四套房都在犹豫间被人买走了，东五环外3月份900万的房子，现在报价已经1200万，太疯狂了。”10月8日下午，今年31岁、在北京一家食品企业供职的丁洁(化名)告诉本报记者，虽然她没有赶上这波购房“班车”，但看到国庆后二手房开始能谈价，她便不那么着急出手了。链家研究院10月7日出炉的分析报告也称，楼市新政使二手房短期内成交量明显缩减，市场走向观望，房源挂牌价格趋向平缓，客户心态趋于稳定。

在未来的博弈中，不同资金实力的开发商可能在不同的城市，作出不同抉择。一开发商营销负责人对本报记者分析，如果资金压力不大，在任务完成情况较好的前提下，开发商可能不会选择将重点城市项目降价抛售。北京南郊一正在热销的楼盘的置业顾问日前告诉本报记者，由于市场上同类房源供应较少，该项目目前没有降价计划。

市场需要什么样的政策?

从1998年停止住房实物分配的“房改”开始算，中国房地产近20年的市场化故事走得跌宕而漫长。不少个人、企业的财富增长都根植并依赖于房地产。从时间轴看，1998年房改后的近十年间，地方政府和社会分享了住房商品化的成果，同时房价上涨也带来不小的社会影响。一路上行的楼市在2007年达到峰值，彼时，信贷等调控手段不断叠加，楼市在2008年陷入调整，加上举世瞩目的金融危机的外部影响，中国楼市顿时大挫，陷入低迷。一些资金承压的小型开发商被迫打折销售来保证链条不断裂。

2008年12月，房地产全面“救市”开始，随着明确二套房贷款优惠可比照首套执行等政策落地，2009年全国楼市迎来暴涨，量价都创出新高。2010年4月，为抑制房地产投机，决策层重启调控，提高首付比例、三套以上限贷等坊间成为“史上最严调控”的政策相继祭出。凉水浇下，立竿见影，楼市进入了3个月的低迷期。但令人意外的是，2010年8月从一线城市到三线城市，楼市又掉头向上，成交量大幅增长。由此，楼市的运行走出了一个上涨、压制、下行、促进、上涨、再压制的波浪式轨迹。