违约金用物业费抵顶

“开发商总会选择有利于自己的规则来制定合同，但即使签订了合同，当购房者对违约金的赔偿标准提出质疑时，依然可以走法律途径提起诉讼。”张庭长解释称，根据最高人民法院的相关解释，开发商逾期交付使用房屋的，要按照同样地段、同样户型面积 、同样楼层房屋的租赁价格赔偿。但由于青岛地区房屋租赁价格相对较低，商品房成交价却相对较高，所以法院在判决时通常会将租赁价格提高30%左右来作出判决。

延伸

资金没回笼，缺口1000万

在城阳巴黎壹号小区采访时，一名菏泽籍的泥瓦工老严向记者表示，该项目只有在刚开工阶段顺利结算工资，每个月大约4000至5000元，之后一直拖欠，从2014年新年至今，还没有结过一分钱的工资，与严先生同样在附近几个楼盘干活的还有十多个菏泽老乡，几乎所有人都是同样的境遇，老严说：“我们想过罢工，但老板说如果现在不干了，以前干的六七个月都不会算工钱，一分钱也拿不到等于白干了，所以我们也不敢离开。”

地产经理人马总根据自己在供职于几家项目公司之后的经验总结称，每平方建筑成本可以是2100元，也可以是1500元，但质量肯定是不一样，如果后续资金跟不上 ，建筑方只能糊弄着干活。“一分价钱一分货，到时候如果验收通过了，那就算幸运，验收通不过也不可能大规模返工，总会想办法通过，但倒霉的只有购房者，要么就是长期延迟交房，要么就是保证不了建筑质量。”

黄岛区珠海东路东方至尊小区同样面临逾期交房的问题，按照购房合同约定，该小区房子要在2013年年底时交付，但最终延期到2014年 6月。7月初，东方至尊小区的物业公司给业主刘先生发函，称综合验收已通过，业主可以去物业拿钥匙。但在物业办公室里，刘先生被要求先签署一份协议，内容是同意将延期交房违约金抵顶物业管理费，根据延期半年时间来计算，开发商应赔付刘先生违约金1万元左右，可以抵顶28个月的物业管理费。

“如果确实因为施工进度原因，导致不能按期交房，我们完全可以容忍，但按照购房合同来计算得出的违约金应该赔给业主。”8月10日，在李沧区重庆中路事发楼盘售楼处门口僵持了一上午的业主代表刘女士告诉记者。根据双方签订的购房合同，违约金的赔付标准是万分之五，但专门处理此次违约事件的马姓负责人却称，违约金赔付标准一律降到万分之二，并表示业主如有不满，可以提起诉讼。

记者近期共调查了7个逾期交房的楼盘项目，其中5家都是仅具有低级资质的小开发商。岛城一名职业地产经理人马总表示，由于去年以来楼市调控政策的愈加严厉，限购、公积金贷款额度收紧和银行商业贷款利率上浮等因素长期持续，在这一政策环境下，许多开发商如今都面临严峻的资金考验，尤其对于一些实力较弱的中小开发企业 ，资金更是一道难过的坎。

记者调查发现，面对开发商少则半年多则两年多的逾期交房，购房者往往只能被动地等待交房，但当购房者逾期交付房款时，情况则完全不同，由于开发商处于绝对的强势地位，在多个楼盘出具的购房合同中，记者无一例外都发现了几乎相同的字句：买房逾期付款超过90日的，卖方有权单方面解除合同，并有权直接将房子卖与第三方，原买房者不得有异议。此外，原买方需按照交易总价的20%向卖方支付违约金，此款由卖方在买房已交过的部分房款中扣除。而当原买房者在此之后还执意要买房时，则需要赔付更高金额的违约金 ，这一数字通常是开发商因延期交房而向业主赔付违约金数额的几十倍。

“但很少购房者有王先生这样的决心，走法律途径的确实比较少，可根据此前的案例，只要保存好证据，赢得诉讼的可能性非常大，而且由于逾期交房多是关系到数十户甚至上百户业主的事情，所以可以尝试走集体诉讼的途径，既有助于提高法院的工作效率，又有利于赢得诉讼。”

维权

比起市内三区，郊区逾期交房的现象更加严重，位于城阳区春阳路和国城路交会处的巴黎壹号小区，自2012年开始销售，购房合同规定的交房日期是2013年8月1日前，但交房日期变更多次，一拖就是一年多。8月9日记者来到该小区，发现小区周围的人行道还有不少挖开的深沟，正门处连小区名称都没有。不少单元门还没有安装上，沙子、水泥和堆砌成小山的建筑垃圾随处可见，楼下网点房内的部分施工架还没有拆除，10多名工人紧张地忙碌着。开发商青岛博阳置业有限公司在售楼处贴了一份承诺书，表示最终交房日期在9月30日。但该小区2号楼业主孟先生表示，他已经不敢相信了，像这样的承诺开发商已经做过4次。