红商网讯：回顾一下2008年和2011年的两次调整，2008年是一个U形的结构，时间只有9个月，这次是一个大U形，这次最大的不同就是供需发生了本质的变化，这个周期可能是两年，甚至更长的时间。当然取决于不同的城市，一线城市可能供需没有问题，时间不会太长。三四线城市如果供应量太大，这个周期就会比较长。

　　增值型基金包含有两种，一种是新建的，我把它建好，一种是把已经建好的运营成熟，我们讨论一下存量房有没有这种机会，就是这种房子建好之后，过剩的放在那里除了养老鼠还能干什么。其实它有机会，只要它是在核心城市的核心区域就有机会。商业地产的本质是提升，目前有一个重大的机会，就是一线城市和1.5线城市已经步入了存量时代，核心区的商业地产基本上是这样。当然有些是过剩的，有些经营不好，我们能不能创造一些机会？这是我们在去年底在上海南京西路并购的中华企业大厦项目，后来通过改造了，我们把名也改了，叫静安高和大厦，它的外立面、室内装饰、机电全部重新装修，政府非常支持，它不单单改变了城市的面貌，也潜在地增加了商业地产面积的供应。存量楼宇的改造机会就在于分化，就在于需求。我们看另外一个案例，这是在北京的，是基金做的一个白领公寓，之前是一个很破的写字楼，经过改造之后把它变成了一个公寓。其实这不是什么新鲜的东西，在成熟的市场不仅仅是楼宇的更新，而是城市的更新，这是在日本东京的丸之内，是60年代的CBD。由于竞争的激烈，这里一度非常不景气，它的楼都是一样的，写字楼里进不去，所以他们决定把楼里切出一块做商业，这样楼连起来就成了街区，焕发当地的活力。

　　这几天我们也看到一些积极的声音，因为在以前的论坛上，我们更多看到的是抱怨。我们抱怨政策，抱怨政府，抱怨银行。但是我们听到了一些声音，开始关注自己的行业，开始反思。其实我们不是一个成熟的行业，因为我们还不能够做到所有的房子都不漏雨。我们是一个产业严重过剩的行业，虽然由5万家变成3万家，未来很可能死掉2/3。我们还是一个严重的靠政策吃饭的行业。最近网上的一个数据，说政府官员腐败，95%的都跟开发商有关系，都跟房地产有关系。所以我们还是应该反思。所以我们看到的是路况不同了。以前这个行业是一条高速路，我们每个企业就是一个非常漂亮的完美的赛车，我们只要不断地融资，敢于负债敢于拿地，踩尽油门，这个车就可以往前走，我们就可以赚钱。现在路况变了，因为政策变了，金融变了，税收也变了。这种环境下，已经驶到了崎岖的山路，但是我们大部分的企业还是开着跑车，而且都已经支离破碎了。

　　商业地产也面临巨大的问题，主要是两个问题，一是供应量过剩，一个是缺乏金融支持。我们看到太多的城市，有很多的商业项目在两三年之间出现，源于我们根本就没有规划，只要一个区长就可以改变规划，就可以多建一些购物中心，就可以多建一些酒店，所以肯定是大量的供过于求。按照陈启宗先生的说法，这些房子只能够养老鼠，我有一个观点，可能还可以做其它的事情，后面也许还能够探讨一些方法。另外就是缺乏金融支持。跟商业地产相关的无外乎开发贷和金融贷。住宅产业在国内更接近于制造业，它是快速生产、快速销售的，而商业地产从本质上更接近于金融。如果没有创新的金融进行支持的话，这个行业也肯定发展不起来。我们从国外看，商业地产基金分为类，一个是开发型基金，一个是增值型基金，一个是持有型基金。

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