“中介代理行与楼盘的合作十分密切，相比于银行他们更容易切入到这些信贷服务当中去。”有专家向记者分析认为。而相比于银行复杂的操作程序，房地产企业也更倾向与这些中介代理行进行合作。甚至于有房企还直接参与到这些金融机构当中去成为其中的合作方。7月21日，易居中国、众安保险、富力地产共同对外宣布，已签订基于中国首家互联网房地产金融平台“房金所”的战略合作框架协议。据消息称，房金所其中一块内容可能向首付不足的购房者贷款，本质上和乐居贷、保来小额贷款这些金融服务有相似之处。

　　“在香港金融危机的时候，很多人的房子就断供，原因就是首付太少，供房压力太大。”在现时广州“垫首付”横行的当下，买家月供比原来的三成首付要高出一倍甚至更多。“以前买家为难的是凑首付款，可能往后就是凑月供款，但首付款不够大不了不买，但如果月供款不够就是断供，而且供房一般都是二三十年，不仅是买家，甚至行业的风险都会很大。”(记者 李广军 蒋劲劲)

　　“现在楼盘推出的垫首付与以往的有明显的不同。”有楼盘负责人告诉记者，过去楼盘推出帮买家暂时垫付首期款的服务一般都是由开发商自己先垫出。在前两年就已经有开发商帮业主垫首期款的现象，当时基本上都是开发商先通过做账替买家垫出首期款然后使得买家能顺利取得银行贷款。“现在这些垫付行为都是由金融中介公司完成。”

　　这些房地产金融产品的利润来自于两个方面，一方面的较银行更高的利率收益，而另一部分则是来自于所谓的手续费。据相关人士透露，保来小额贷款就是合富推出的针对“垫首付”的房地产金融项目。据了解，保来小额贷款期限一般为1个月-1年，借款金额为10万-500万，10万的贷款日息最低为60元，100万元的日息要600元。也就是说如果折算成年息10万的贷款一年的利息最低是21900元，年利率高达21.9%。而现时在银行进行小额贷款的年利率一般在8%左右。也就是说，像保来小额贷款的利率是远高于银行小额贷款。

　　商住“垫首付”成常态

　　买房“垫首付”，能帮助购房者减轻首期房款的压力。在一手住宅市场淡静的成交氛围下，这曾被认为是开发商为了吸引买家而采取的短暂营销手段。但近日记者在采访中发现，“垫首付”现象眼下不仅在住宅项目普遍存在，甚至一些商业项目也将“垫首付”作为楼盘为客户提供的专属服务。更值得关注的是，代买家“垫付首期款”的承接方也由原来的开发商变为了一些专业的房地产金融机构。据了解，这些房地产金融机构大部分都是来源于中介公司以及代理行与房企联合成立的互联网房地产金融平台。业内人士指出，专业性金融机构的出现将使得“垫首付”的现象在房地产行业内成为常态化，而这些金融服务为买家置业提供了更大的杠杆，买家在获得更多置业机会的同时也承担着更大的置业风险。

　　房地产金融在楼盘销售中的渗透为中介代理行打开了新的收益通道，也为买家提供了更低的置业门槛。最明显的就是高杠杆下，有些买家甚至可以零首付就可以置业。但这种高杠杆下存在的风险则更大。

　　珠江壹城并非是特例，事实上，记者发现，现时广州在售或者预计在近期推出的楼盘都有相关的置业金融服务推出，而针对的也都是买家的“首付款”。如在萝岗中新知识城板块即将会有一个名为万科幸福誉的新项目推出，据其项目负责人介绍，与项目同步推出的还有万科幸福基金活动。而这个基金活动的目标也是针对买家的首付款，“首付低至1成，更有全城免费送首付活动。”

　　临近金九，广州很多楼盘都逐渐结束了近两个月的低调姿态开始大规模地推新货。在这一过程中，记者发现，这些推新的项目中除了常规的优惠以外，还有一些特殊的金融服务。位于从化京珠高速北兴出口往从化8公里105国道旁的珠江壹城国际城，其“香格里拉”洋房组团已于8月16日开放样板房，预计9月中下旬开卖。记者在其销售中心门口最显眼的地方看到，其楼盘宣传板上除了有“省中医三甲医院”、“7.5万平方米奥特莱斯”、“撤市设区不限购”等宣传资料外，还特意突出了其“0首付无忧置业”的金融服务。

　　低门槛下的高风险