全经联首席地产金融顾问、盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司董事长张民耕先生

各位同行、各位朋友，大家上午好！

　　我首先预祝本次大会获得成功。我想现在中国房地产面临一次深入调整，这个调整的幅度以及调整所代表的性质是前所未有的，所以在这个时候，可能信心确实比黄金还重要。

　　我今天要讲三个问题，第一个就是中国房地产市场向何处去，面对本轮房地产市场的深度调整，有各种评估和对策，我介绍一下情况，从最乐观的到最悲观的，还有一些分析。

　　第二点，我要讲的是，就是从美国房地产两百年历史，从香港房地产一百年的历史，看中国市场的深度调整。

　　第三点，借鉴海外历史经验，对于本轮中国房地产市场深度调整的基本判断和应对之策，这个是在建立我们信心的基础上，对于市场发展阶段和发展方向做出判断，做一些判断之后，来确定我们的对策。

第一要点

　　中国房地产市场的深度调整，已经是一个不争的事实，我们可以看这张图表。

　　全国房地产开发，我用三张图表来说明，我们现在面临的情况，从2013年1月到6月份，房地产开发投资的增速是从20%降到今年1到6月份的14.1%，其中降幅是6个点，从1到5月份的数字和1到6月份的数字，6月比5月又下降了，由于市场的巨大变化，投资意愿有所降低，这种降低是前所未有的。

　　第二张表是全国商品房销售面积和销售额的增幅的调整，可以2013年1到6月份，同比来看2014年1到6月份，从增幅43.2%降低到-6.0%，蓝色的销售额，黄色的是销售面积，都是深度的下跌。

　　第三张表百城住宅均价，及环比变化，从均价来说，降的不多，但是从环比来看，降幅非常大。

　　2014年1到6月份，商品房销售面积也是同比下降6个点，降幅比1到5月份稍微收窄一点，这的数字是70个城市，那个图上是百城，70个城市来比较，环比上涨的城市仅有8个，环比下降的有55个，从这三张图表和这些数字表明，中国房地产市场的深度调整，已经是不争的事实。

　　中信证券说，此次房地产的深度调整不再是假摔。

　　基金学术顾问巴博士说过，当几乎所有人都在不约而同谈论目前中国房地产面临拐点之变的时候，先要弄清楚拐点是什么，可以只是房价的转折、供给的递减，也可以指需求的萎缩，需要一个清晰的界定，单纯的讲拐点不清楚，然后拐点的内容比方有三个观点，房价、供求、供应和需求，还要弄清楚这三个拐点分别是怎么重叠的，是重叠的，还是分叠的，要应对不同的拐点、不同的程度，所需要的政策也是不一样的，需要区别的对待。

　　巴曙松也指出了，中国现在面临的真正问题是什么，我是比较同意这个观点的。

　　供应层面，中国正在逐步进入新房供给与二手房供给彼此衔接转换主导的情况，中国其实是在转换主导力量。

　　需求层面，中国正在逐步进入投资需求明显退场，与改善性需求缓慢进场的交替阶段，退与进的力量对比，决定需求的下滑速度，但是有支付能力的需求不足，所以这个替换的速度也决定了下滑的速度。第三个是房价走势的需求，中国正在逐步进入单边上涨和双向波动，政府不再对房价进行直接控制的关键点，原先是单边上行，现在是双边波动，而且还有一点，政府以前的打压、行政性的打压反而使皮球越弹越高，现在由市场支持资源调配，这个市场出现了自主性下跌。

　　宏观层面，中国正在逐步进入由投资效应主导向财富效应主导的阶段，这些层面的问题，是中国房地产市场面临的真问题，然后结论是什么呢？经过20多年的高速增长，中国的房地产市场需要一次真实的调整，中国的房地产市场经历了20多年的野蛮生长，现在要退热解毒，需要一次真实的调整，原来调整在2008年应该出现，后来由于金融危机，把市场进一步拉高了，丧失了一次调整的机会。

第二要点