合肥取消限购对楼市影响不大
房地产市场终究回归市场本质

    安徽省清源房地产研究院 执行院长 宋元

    安徽元一房地产 发展有限公司 总经理 王勤卫

    8月2日，合肥楼市限购令正式取消。有业内学者分析认为，取消限购对老城区特别是二手房买卖会有一定影响，但对新房市场影响不大。对于普通购房者来说，他们更多的是担心随着限购令的取消，合肥房价的发展趋势将会如何？2014年已过一大半，这一年对于房地产行业来说注定不平凡，合肥也不例外，从全民关注的量价变化，再到现在的取消限购，这千人千面的楼市总是不缺故事。

    房地产开发投资与上年同期基本持平

    从市统计局发布的2014年上半年合肥投资分析中，可了解今年上半年合肥房地产开发投资569.1亿元，与上年同期持平，占全社会总投资的20.9%，同比去年同期增长0.04%，其中住宅投资370.86亿元，同比去年同期增长3.89%。从增长幅度来看，今年上半年楼市变化并不明显，仍然健康有序地发展着。

    今年上半年商品房开工面积为1043.21万平方米，同比下降1.92%，商品房施工面积是5921.3万平方米，同比增长1.74%。商品房的竣工面积为400.86万平方米，同比下降14.59%。从投资、开工、竣工方面综合来看，今年上半年楼市发展情况和去年差别不是很大。

    众所周知，从2013年3月之后，合肥楼市进入快速去化模式，每个月光住宅的成交量都能达到120万平方米，今年合肥楼市相较于去年的“火爆”局面，呈现缓和之势，但每个月住宅成交量依然保持在80万-90万平方米，在全国各地房地产市场的成交排名榜单上名列前茅。

    安徽省清源房地产研究院执行院长宋元分析认为：“今年1-6月份，合肥市土地市场一共成交经营性土地57宗，面积是6044亩，均价347.4万元/亩，总价209亿元。成交的总面积和总金额和去年同期相比有比较大的增长，土地成交的增长可表现出开发商对这片土地和这个城市比较有信心。” 

    取消限购让房地产市场回归市场本质

    8月1日，合肥房地产管理局发布取消限购的公告，公告称，按照国家房地产市场分类调控精神，结合合肥市实际，经研究并报告合肥市政府同意，自2004年8月2日起，购房人在合肥市范围内购买住房（商品住房、二手住房）时，无需提供居民家庭住房信息查询证明。据了解，在涉及限购的46个城市中，目前已有28个城市限购松绑，占所有限购城市比例为60%。

    自2011年3月，合肥“限购令”正式出台，到2004年8月，合肥“限购令”正式取消，限购在合肥实施了3年半时间。据此前发布的数据显示，今年1-6月份，合肥全市商品房销售面积为897.25万平方米（99870套），同比增长0.77%；而在2013年度，合肥商品房和商品住宅销售面积分别为1895.04万平方米和1606.97万平方米（163591套），同比增长38.25%和36.97%。

    在上海易居房地产研究院监测的35个城市中，温州以45.1的存销比居于首位，而合肥以6.0的存销比垫底。报告显示，合肥存销比较小，城市房价仍然比较抗跌。“从数据可以看出，合肥的库存压力并不大，而且今年以来的市场成交也还不错。之所以放开限购，并不是简单地为了缓解既有的库存压力，而是希望以随波逐浪的心态放开市场，这样能够为楼市创造一个公平开放的竞争环境。”宋元认为合肥市取消限购是让房地产市场回归市场本质不可逆的过程。

    事实上，合肥此前只有四个老城区在限购范围内，分别是庐阳区、包河区、瑶海区、蜀山区。限购政策为合肥户口限二禁三，外地户口限一禁二，而在滨湖区、新站区、高新区、经开区以及政务区并不在限购范围内。如今，合肥作为安徽唯一的限购城市也取消了限购，业内人士表示，合肥放开限购，有助于长三角相关产业和就业者的快速导入。

    取消限购对合肥楼市影响不大

    宋元给记者分享了一组清源房地产研究中心的监测数据（除西南组团、北部组团）：2011年上半年限购区住宅卖了34551套，非限购区住宅卖了22394套；2012年上半年限购区住宅卖了48824套，非限购区住宅卖了28583套；2013年上半年限购区住宅卖了68102套，非限购区住宅卖了67952套；2014年上半年限购区住宅卖了21262套，非限购区住宅卖了25544套。

    “限购区和非限购区的区别不在于限购而在于供应，2011年和2012年限购区的供应不足，致使成交量上不去。2013年供应量上来以后，限购区和非限购区销量也不相上下，这说明限购区域和非限购区域在合肥没有明显差异。限购取消对合肥楼市影响不大。”宋元说。

    从库存量的去化周期看，合肥楼市库存周期长期保持在4-6个月，每个月销售量维持在90万-100万平方米，存量在300万-400万平方米左右，这样的去化周期，严格意义上说是供不应求的。宋元分析认为：“在此前取消的28个限购城市中，大多数都是库存量很大，去化周期较长的城市，从这一点来看，对于合肥来说取消限购并不是为了去库存。”

    不少业内人士提出限购和限贷的综合性措施限制的是改善性人群，对于刚需人群来说，不管是金融政策还是购买政策相对还是比较支持的。在这种情况下，合肥取消限购对改善性人群的利好效应并不是特别大。“相较于取消限购给楼市带来的影响，如果限贷得到改善影响将更明显。取消限购对合肥市一手房交易影响不大，但对二手房交易影响比较大，特别是学区房，此前很多人因为限购无法购买老城区学区房，不过目前这些影响都还不是特别明显。如果限贷调整，对市场的刺激会很大，毕竟二套房60%的首付加上上浮利息，给购房者带来的压力还是比较大的。”安徽元一房地产发展有限公司总经理王勤卫说。

    观点PK

    限购取消后，市场竞争更激烈