事实上，惠州楼市的高库存并非新事物。在近年市场的快速发展中，新开工量的迅速增加，加上短时间内市场潜力并不能转化成有效销售，市场库存不断被放大。结合年初惠州市统计局公布的687.34万平方米的新开工住宅面积数，按照6个月左右的工程建设周期，今年市场中段仍将面临一大批新增房源进入市场。

　　据市房管局最新数据显示，截至5月末，惠州城区已获准预售的存量房源为41875套，存量面积530万平方米，按照较为乐观的月度成交数2000套计算，仍需21个月去化。

　　如何看待这种库存压力加剧局面？惠州世联行总经理苏剑介绍，首先要明白库存的形成，去年楼市的意外遇冷导致大量新增房源转入存量，本身就是一个长周期过程。再结合当前500多万的存量，希望短周期内实现清库存不现实。市场存量恢复到合理区间，保持正常销售水平，也需要两到三年时间。而且，在这个过程中受推货数量增减影响也会出现反复，这就需要市场保持足够耐心。

　　至于越来越普遍的联动拓客会不会绑架市场，胡光宇则认为不会。联动市场具有阶段性，随着市场的回暖买卖双方的沟通变得通畅，开发商通过常规的营销方式能够主动吸引客户时将逐步摒弃。

　　惠州市中城嘉信地产董事总经理杨锦斌针对库存危机一说进行了驳斥。他说，市场库存应该是处在一种动态化的消化过程中，行业应该关注到市场的趋热和放大的成交量，只有市场稳定在回暖的局面，长效性的市场和库存才有真正的消化空间。

　　对此，惠州楼市资深策划人范忠洲一改往日看衰惠州房价上涨的态度，提醒有切实置业需求的市民遇到合适房源可逢低入市。范忠洲说，在总体上，惠州房地产市场仍将保持稳定，整体房价的上升空间有限。但随着市场回暖，以及高性价比楼盘在前期市场走量中表现抢眼，后续市场在局部区域和楼盘将收紧优惠，这在当前市场也开始有所表现。因此，置业市民对于尚在心理价位的优质房源，可以适时出手，避免后续市场的再度走高。

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　　杨锦斌还表示，分析惠州积压的存量房问题时，不能单一的做“加减法”，而应该看到惠州楼市的动态化发展过程。在推动楼市回暖的基础上，让楼市成交维持在较高位水平，逐步降低市场存量压力。

　　房多多、搜房网经纪人联盟、新浪乐居壹电商等电商通过对赌协议，让开发商释放足够的优惠和佣金空间，通过高额拓客佣金刺激中介经纪人多方拓客，拉动项目销售。尽管这种合作模式对于短期冲业绩的项目来说卓有成效，但负面作用同样明显。惠博沿江路某合作过多家电商平台的楼盘负责人介绍，在合作过程中，中介机构的佣金要求不断增加。而且，周期的合作过后，整个项目的销售都会沉寂，基本很难再见到上门客户。

　　二问

　　一问

　　此外，李雁豪直言，中介介入新房销售，加入联动市场也是为了最大程度地发挥中介的优势，为开发商提供优质的服务，并不会绑架开发商的销售。而且，随着行业规范越来越透明，未来中介将实现与开发商的单线联系，作为新房销售的长效补充。

　　连环新政能量几何？投资消费，提速成交

　　新一轮上涨周期来到？局部上涨，择机入市

　　这种持续性的供量聚化是否意味着区域楼市面临着泡沫风险？对此，范忠洲直言，金山湖片区作为当前城市房地产市场发展的核心区域，经过多个大型开发企业的深耕，逐步到了区域成熟周期。持续出现大批量的货量供给属于正常现象。在房地产开发过程中，一个住宅社区从建设到成熟需要三到五年的周期，金山湖作为一个全新的住宅居住区不断走向成熟更需要行业保持耐心。

　　陈锦祥对此表示认同。他认为，短期的库存积压属于正常情况，结合去年大市场的环境也在情理之中。除此之外，我们应该看到的是金山湖片区在去年逆市下取得的超4000套的成交成绩，在引领市场之余也代表着金山湖住宅区的价值正在被认同。陈锦祥另外指出，作为城市核心住宅区，当前金山湖片区还大有潜力可挖，在大型开发商占据主导的区域市场环境下，保持对行业产品的专注和精准定位，金山湖在未来相当长的周期内仍将保持领跑局面。

　　惠州嘉盛美业地产经纪有限公司首席分析师陈锦祥则对于新政推动市场持续发展持保留态度。他指出，必须承认目前市场在回暖，但大幅增长的可能性并不大。政策影响着销售端，但在开工量以及土地市场表现并未好转，尽管偶有地块成交，基本都是低价出让。开发商拿地谨慎，市场后续走高的动力并不充分。

　　对于惠州楼市能够稳步走出泥潭，呈现出当前的活跃成交景象，各级政府连环出台的新政功不可没。

　　四问

　　“尽管部分楼盘出现涨价趋势，但更多的楼盘仍处在走货阶段。”惠州世联行(002285,股吧)资源策略中心总经理胡光宇说，各方行业利好推动的市场回暖局面基本形成，但由于淡市太久，尽管前期有少数项目走量乐观，但更多的中小楼盘仍需加速走量，这也意味着对楼盘品牌要求没那么严格的客户仍有较大的淘房空间。胡光宇同时提醒，购房者在购房过程中要保持谨慎态度，避免自身权益受损。

　　当下，金山湖片区将有超过15000套房源有待市场消化，结合去年片区4715套的成交数，意味着需要近3年的时间才能完全消化，区域也将成为惠州库存的重灾区，区域的房源供给和市场需求失衡比例进一步加剧。

　　三问

　　然而，不同于深圳（楼盘）、广州（楼盘）等城市中介市场呈规模化，惠州中介行业比较分散。自去年底，惠州最大规模的隆塬地产经历危机收缩后，占据主流的基本都是仅有几家门店规模的中小中介机构。这种行业格局也使得任何单家中介机构均不具备与开发商合作联动的能力，而是需要联合聚集。

　　从去年第四季度初的“930”新政开始，“认贷不认房”，支持改善型住房需求。随后，数度降息和降准，以及住房公积金贷款端的支持。直至今年的“330”新政，将二套房首付比例降至四成，还将二手房交易营业税免征期限降至2年，充分释放了该部分购房群体的消费空间。

　　此外，在去年底的惠城区存量房源中，金山湖片区就以8914套，面积123.5万平方米的房源存量高居各片区存量首位。在区域大盘方直、中心、中洲和德威的持续发力下，区域供应量仍保持较大空间。据惠州市合纵联行研究中心统计，今年金山湖新增住宅约7089套，且以中高档物业、中大户型单位产品为主，今年下半年还将出现新货扎堆局面。

　　从去年第四季度以来，政策利好连环而至，市场被动催热，惠城2—5月市场成交分别为845套、1489套、2048套、2548套呈现陡增局面。与之相伴随的高优惠、高折扣低价走量，以及中介渠道拓客无疑叠加了这一利好，但也引起行业对产品价值塑造乏力，以及市场营销遭遇中介绑架的担忧。

　　在南方日报记者前期随机调查过程中，对于影响市民做出置业决定的因素，进入选购阶段的市民通常会被楼盘的质量和价格所影响，而对于尚在徘徊阶段的市民，没有强有力的政策支撑往往宁愿持币保值，而不愿出手购房。

　　在城市规划中，金山湖区域作为惠州高端住宅聚集区逐步被市民广泛接受。但在记者的走访中，金山湖区域仍旧停留在潜力的层面，虽然很大一部分住宅小区都进入交楼阶段，但真正入住的业主并不多。

　　五问

　　进入年中，市场新货扎堆成为现实。原本在年初市场，开发商谨慎推货的背景下，低价走量策略让市场存量房源消化提速。然而随着市场回暖，以及部分楼盘步入销售周期，新增房源数迅速拉大，即使市场成交稳增，阶段性的市场库存量却呈现出加剧的趋势。

　　年初，易居中国发布《2015年度全国房地产市场报告》指出，楼市探明底部、复苏上行。近日，惠州（楼盘）楼市成交悄然爬上了顶峰，惠城区成交达到2500套房源，全市更是取得破万成交数，仿佛就在一夜间，楼市重回黄金时代。

　　本版撰文：南方日报记者 张峰

　　联动拓客将绑架成交？拓宽渠道，阶段选择

　　聚焦当前惠州楼市，春节以来，惠州城区（含仲恺）月度市场成交分别为845套、1489套、2048套、2548套，保持持续增长局面。

　　然而，在密集新政影响下出现的成交潮也引起行业疑问，不断放松的市场交易法则是否在一定程度上透支着后续市场的消费能力？惠州独立评论人余鹤皋直言，政策的连环出街对行业交易环节不断松绑，使得很多在原有政策环境下不具备消费能力的购房者进入市场。

　　广泛分布在惠州城市各个区域的二手中介门店满足了这一需求，以往仅有少量中介机构介入的二三级联动市场在今年得以普及。据惠州中介联盟会长李雁豪介绍，2014年二手中介助力销售新房数达1204套。

　　在价格变动上，5月市区均价为6327元/平方米，同比去年同期的6423元/平方米仍呈现微跌局面，但在环比价格表现上却迎来久违的增长。环比4月6008元/平方米增幅达到6.9%。企业在市场营销层面也出现分异，部分楼盘收紧议价空间，甚至悄然提价，例如方直星耀国际、升利悦湖会、鼎峰国汇山都在价格上出现明显反弹。

　　金山湖高供应量存风险？核心住区培育期，仍存潜力

　　经历了长周期的平淡市场，供需双方的关联度降低直接导致楼盘上门客户的骤减。在这种情况下，开发商为了推动成交或维持项目表面上的热闹局面，只能通过不断拓宽渠道揽客。

　　市场成交热的兴起、房价优惠的收窄无疑引起广大购房群体的担忧。楼市数轮上涨周期里，没有抓住机会出手的市民开始变得紧张，对于后续市场将如何运转，惠州楼市是否即将进入一个新的上升轨道满腹疑虑。

　　库存高压如何破解？打持久战，动态去库存

图表：贺婧宜