假设：一商业综合体项目采用统一经营管理模式，商场的招商、运营按市场统一管理，无特殊的商铺或商户情况。将商业卖场中的整铺进行产权分割，将面积大、总价高的整铺划分为大小不等的产权商铺，以此来满足不同投资客户的需求。

商铺位置以及商铺大小维度：

◎位置较好的，例如临街或位于主中庭、主动线位置，一般为品牌知名度高、店面规模大的商户，此类商铺的起始租金按照商铺认购单价的同比例，低于位置较差的商铺，但后期租金升值空间大；

◎面积较大的商铺，在相同位置其总价高于小面积商铺，提高了投资者的投资门槛资金风险，大面积商铺其规整性由于小面积商铺，后期物业增值性更高，而小面积商铺总价相对低，交易难度更低。

因此，在商业地产项目产权分割中，将临街或位于主动线上，位置较好的商铺减少切分或不切分，使面积相对增大，以满足积极性投资者的需求——追求高后期收益以及物业增值，不过于关注投资总价以及流动性；

将位置较差的商铺划分为面积更小的商铺，以满足保守型投资者的需求——关注投资门槛和总价，追求近期相对收益和流动性。

我们以武汉一家居建材专业卖场商业地产项目JND项目为例，开发商在产品设计之初，通过差异化产品设计原则，采用产权分割方式，将产品细分。项目结合招商情况，对一层临街商铺、各楼层主中庭商铺以及各楼层次动线上的商铺进行了差异化分割——位置较好的商铺，其划分的面积大，规整性好；位置较差的商铺产权分割面积小。

JND项目凭借产品差异化产权分割，在武汉市场上满足了部分投资者的差异化投资需求。根据中国指数研究院数据显示，JND项目2015年销售额在武汉市商业地产项目中排名第一（整售项目除外）。

3.3.2商业地产众筹

众筹是指在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。房产众筹可以理解为多人投资一处房地产, 共同拥有并共同获取房产收益的过程。（顾修铭,徐鹏等.“房地产众筹”六大模式详解.中国电子商务研究中心.2015-6-4）马克思的产权不仅设计到所有权，也涉及到占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

根据前面描述的马克思产权理论，将商业地产产品的产权进行分离：所有权、占有权、处置权归所有业主共同所有；将使用权委托给运营公司进行项目招商和运营；将收益权按照众筹的比例进行分割，给所有业主。

商业地产众筹根据方案设定，将投资门槛降低，并较大程度的提高了产品的流动性；从差异化产品设计角度出发，迎合了追求市场平均收益水平，期望高流动性的投资者的需求。

例如，大连万达集团股份有限公司于2015年6月12日推出的“稳赚1号”，与快钱联合打造以万达广场为基础，募集资金将直接投向各地万达广场建设，投资人则获得这些广场的收益权；起投金额为1000元，最高投资期为7年，投资者可以享受万达广场净物业收入及资产升值双重收益，预期合计年化收益率达12%以上。

万达公司对外宣称“稳赚1号”2015年6月12-15日招募，三天招募50亿资金；该产品通过将商业地产证券化的手段，在产品差异化设计结果中实现了快速销售。

结论与分析

本文首先提出了今年来商业地产供应量突增，而商业地产投资产品的同质化问题严重，导致了部分商业地产开发商销售困难，资金回笼延迟的风险。通过研究金融类投资产品在差异化设计方法，基于投资者的风险偏好理论，提出了围绕满足投资者差异化投资需求的产品设计思路。最后基于马克思产权理论，提出了

两种差异化设计应用，分别是对商业面积的虚拟分割，以及通过产权分离，收益权分割的方式实现商业地产众筹；达到了差异化设计投资产品，提升差异化竞争优势的目的。

参考文献

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