本文首发于微信公众号：天天说钱。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

　　风险一：楼市入冬，将给经济带来下行风险

　　最新数据清晰地告诉我们，中国楼市正在入冬，拐点在11月已经出现。

　　这是什么意思？其实很简单，3月下旬一线城市出台第一波严厉调控措施，政策有滞后性，所以在4月份出现第一个增长高点。

　　换句话说，第一个高点是一二线城市合力形成的，背后推动力是国家去库存的种种利好。

　　第二个高点是10月形成的（这时候深圳、上海已经降温），原因是国庆节期间20多个热点城市陆续出台调控措施，而且调控在10月不断加码。由于政策滞后性，所以在10月出现了第二高点，11月出现拐点。

　　“M顶”在股市上的含义非常明确，那就是真正见顶了。下面是成交金额和成交量的走势图，第一个高点也是出现在4月，第二个高点在9月和10月附近（第二个高点不显著，因为这时候深圳和上海基本上退场了）。从回应政策的速度上看，成交量和成交金额比“开发投资额”更敏感。

　　所以，未来一年央行想收紧流动性，恐怕条件也不会太成熟。事实上，不仅房地产在11月见顶，中国经济这一轮反弹也可能在这一两个月结束。

　　第二大风险：写字楼严重过剩

　　10月以来，20多个热点城市连续出台了多轮调控措施，其中包括限购、限贷等。一批资金开始涌入商业物业，包括写字楼、商务公寓、商铺等。但事实上，这类房子的风险比较大。我们先看一组数据：

　　表格一：全国商品开发数据对比（单位：亿平方米）

项目 2016年 2015年 同比增减

房企施工面积 74.5 72.4 +2.9%

其中：住宅 51.1 50.3 +1.6%

房屋新开工面积 15.1 14.1 +7.1%

其中：住宅 10.5 9.71 +8.1%

房企土地购置面积 1.90 1.99 -4.3%

商品房待售面积 6.91 6.96 -0.7%

其中：住宅 4.05 4.41 -8.2%

其中：办公楼 0.344 0.315 +9.2%

其中：商业营业用房 1.56 1.42 +9.9%

　　从上述表格的下半部分，我们看以看出：经过12个月的去库存，全国商品房待售面积只减少了0.7%。其中住宅减少了8.2%，成效还算显著。但办公楼、商业营业用房这两大类房子的库存都在继续高速增长，都超过了9%。

　　这仅仅是建成的房子，或者说是“成品库存”。如果看表格上半部分，在房屋施工面积里，住宅增速只有1.6%，但施工面积增速为2.9%，说明商住类房子仍然在大规模兴建。未来，这类房子库存会更多。

　　第三大风险：“商业营业用房”严重过剩

　　从“表格一”可以看出，“商业营业用房”的库存量是办公楼的将近5倍，这些房子应该包括了住改商的面积。也就是说，里面不仅有商铺，还有商务公寓等。由于很多城市限购，所以一些开发商打擦边球，搞出了很多住改商的项目。比如今年北京销售的商品房，住改商甚至超过了住宅的面积。

　　如果考虑到这个因素，房地产去库存搞了一年，成果其实非常有限。而且在高房价刺激下，新开工面积也开始大幅增长，未来将产生新的库存。

　　第四大风险：局部住宅短缺会更加突出

　　在“表格一”里，我们可以看到，房企购置土地的面积在减少，今年前11个月比去年同期下降了4.3%。估计很多人没有想到，大家都以为今年土地市场这么火爆，成交量必然大幅增长。

　　更要命的是，去年1到11月的这项指标，是比前年同期大幅萎缩了33%的。所以，今年土地市场成交面积萎缩程度可见一斑。在北京、深圳这样的一线城市，今年住宅用地供应量都出现了显著下降。如果这种局面不改观，两三年之后部分热点城市的住宅将更加稀缺。

　　可见，在热点城市控制办公楼、商业营业用房的供地，大幅增加住宅的供地，是一件刻不容缓的工作。但很多城市为了避免产生地王，反而大幅减少了住宅用地拍卖。这种南辕北辙的做法，将给未来房价大幅反弹埋下伏笔。

    文章来源：微信公众号天天说钱

（责任编辑：邓益伟 HN006）