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改革中国的城市住房制度，要从中国的实际出发，而不能简单地照搬外国做法。新加坡模式虽然好，但我国现在的财力难以承受。美国模式似乎保障力度不够。比较起来，北欧模式更值得借鉴，但具体的保障扶持力度，也不能照搬。低起步，随着经济实力和政府财力的增加，逐步加大保障力度，可能更现实一些。在统一的思路下，各个城市的具体做法也不宜“一刀切”。 具体设想如下。 2﹒把大多数中等收入人群的购买力，从开发商的渠道里分离出来，发展各类可以居住使用、可以继承，但是不能上市自由交易的住房，从制度上保证普通百姓的消费性住房，不得成为投资投机的对象。这一类住房，政府在土地、税收、信贷等方面，给予适当优惠，可以说既是市场又有一定程度的政府保障。 3﹒年收入在数百万以上的富人在全国人口所占比例，大概不会超过5%。但他们主要居住在城市，因而占城市人口的比例会高一些，可以粗略估计为10%，一、二线城市的比例会更高。此外，中产阶级中的高级白领收入也比较可观，身家数千万的已为数很多。他们也有条件像富人一样，购买高档商品房，并且有余力再买房子投资保值。这部分人占城市人口的比例，有可能达到20%。按以上估算，二者占城市人口30%左右，他们是开发商的主要服务对象，或者说开发商主要为这两部分人盖房子。 住宅合作经济有广阔的发展前景——对我国房地产业的再思考之三 国家有关部门负责人曾经宣称，解决城市住房问题的基本思路是“市场加保障”。我认为，这个思路不能算错，但失之笼统。 相关文章： 以上城市住房制度改革的设想，实际是对80年代末90年代初形成的改革思路的回归。若干年前，有人把现行住房制度概括为“双轨制”（即商品房+保障房）。针对这个说法，我提出“双轨制”不能从根本上解决城镇居民的住有所居问题，应该实行“三轨制”，增加一个以合作社住房为主的既是市场又有保障轨。七、八年过去，发展住宅合作经济始终未受到应有的重视，因此仍有必要深入研究探讨。 其中，大力发展住宅合作经济，是比较好的选择。住宅合作社是非盈利经济组织所建的房子，没有所谓的开发商利润，即便政府不给任何优惠和扶持，价格也会控制在建安、土地、税费、资金利息等成本范围区间。以我国目前的经济实力，政府恐难以给合作社直接的资金支持，但在土地供应和税费等方面，还是可以给予优惠政策。合作社建房还有一个好处是适应范围广，中等收入群体中收入较高的人，参与建标准高一些、面积大一些的房子，收入低的人，建档次低一点、面积小一点的房子。可以做到按需定供，不会产生开发商普遍存在的闲置浪费现象。 如此算下来，百分之十的最低收入人群靠政府，百分之三十的高收入人群靠开发商，还有约百分之六十的人，购买不能自由交易的消费性住房，或者租房解决居住问题。诚然，城市的原户籍居民大部分已有了住房，但考虑新增的城市人口、流动人口特别是农民工等因素，基本格局恐怕不会根本改变。 文︱黄小虎
国家有关部门负责人曾经宣称，解决城市住房问题的基本思路是“市场加保障” 。住宅合作经济有广阔的发展前景— —对我国房地产业的再思考之三。 此外，在一定时期内，现在的经济适用房，共有产权房，限价商品房等，还可以继续存在，但必须把允许上市的规定改为不允许上市。只要符合规划，允许集体经济组织在集体土地上，开发经济适用房、共有产权房、限价房以及公共租赁房等。在县城以下的小城镇，还应允许小城镇居民按一户一宅原则，自建住房。政府则不再投资共有产权房和公共租赁房。 在“市场加保障”的框架下，可以有很多不同的具体模式。例如，新加坡模式是85％的人住政府提供的房屋，15％的人通过市场购买高档住宅；又例如，美国模式是除了保障房外，政府财政支持“房利美”、“房的美”等，向特定收入人群提供信贷支持，这里既是市场，又带有某种保障的成分；再例如，欧洲特别是北欧国家，除了向低收入人群提供保障房，还鼓励中等收入人群加入合作社建房，在信贷、税收、土地等方面给予不同程度的优惠，也是既是市场，又有保障的成分在里边。尽管以上各国模式具体做法不同，但其基本精神却是一致的：把自住性、消费性住房市场与投资、投机性住房市场区隔开来，或者说是把低、中、高档住房区隔开来，对不同收入人群实行不同的住房政策。我国现行住房制度，也可以算是“市场加保障”，但显然与上述模式有根本区别。 1﹒最低收入人群即穷人，由政府提供廉租房。住廉租房的人没有所有权，但居住权受法律保护。其实，廉租房也有一定的市场性，因为要交纳租金。按照市场交换原则，租金水平不宜低于准成本（折旧加维修），以便政府的投资经过较长时间还是可以收回，投入再生产。但按社会公平原则，租金水平又不宜高于租户月收入的百分之三十。这是一个需要在对租户收入水平调查清楚基础上，左右权衡的问题。 中国土地勘测规划院研究员 区分居住功能与投资功能 深化住房制度改革——对我国房地产业的再思考之一 不同的城市，最低收入人群占人口的比重，有的高一些，有的低一些，应从实际出发确定供应廉租房的人口比例。笔者认为，全社会平均，这个比例宜控制在百分之十左右。高了，政府财政不堪负担。现在地方政府不仅要建廉租房，还要负责建公租房，据我前几年了解，资金筹集遇到很大困难。建议政府只管到廉租房，管太多了不仅财政无力负担，后期的准入、退出、收取房租、维修等工作量很大，容易滋生机构臃肿、人浮于事、寻租腐败等问题，不利于精兵简政。 |