刘元春：房地产不仅仅是简单居住功能，还要考虑到与居住配套的服务，房价其实是综合城市服务的定价。当前房地产分化与城市布局、人口流动有关，下一步调整很重要的就是，改变三四线城市公共服务缺乏的现状，加强三四线城市与一二线城市的互动，这也是相对长效的举措。

《21世纪》：中央经济工作会议中提出“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展”，这是否释放了要限制特大城市规模的信号？这与人口流动的趋势一致吗？

刘元春：中央经济工作会议并没有释放信号说要限制特大城市。疏解部分城市功能，不等于限制它的发展，像北京这样的特大城市，要有带动作用。

房地产调控必须要考虑到城市布局。城市布局要尊重住房需求者的愿望，人往哪儿走，房子往哪儿建。如果不考虑人口迁移、居住者对城市综合服务的需求，简单进行行政化造城运动，必然导致目前房地产短缺与过剩两极分化的状况。

中央经济工作会议提出，落实“人地挂钩”的政策，建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，这些都是亮点。

至于什么是中国特色的房地产市场，其具体内涵要逐步挖掘。我国1998年进行福利房改革后，至今不过20年时间，中国房地产市场还在探索中。

中国特色城市布局，不能简单照搬西方模式，不是一厢情愿规划出来的，是由中国人地关系、产城关系决定。比如，当前我国产业转移、替代、升级等还在进行中，产业对劳动力的吸纳还在调整，不同区域、城市的分工格局也在重构中，这意味着未来几年中国房地产市场还将经历震荡分化的过程。再者，目前我国人口总体迁徙，还在向经济增长极集聚。经济增长极的住房需求还会快速膨胀，这要求地方能提供大量房地产。

中国城市带和城市群布局，和未来人口对于城市文明、产业布局的需求，有一个高度耦合期。这是在探索中国特色内涵时，必须要综合考虑的因素。

靠房地产稳增长是饮鸩止渴

《21世纪》：2016年房地产对稳增长作用较大，明年如果经济下行压力增大，房地产调控政策是否会转向？

刘元春：今年一二线城市土地供应不足，限购限价等将带来新开工率的回落；三四线去库存没有明显进展，投资会保持低位运行的状态。总体上，明年全国房地产投资会出现回落。

房地产投资状况，取决于政府土地供应规模、房地产开发商资金可持续性，明年一二季度房地产投资出现小调整是大概率事件；如果投资下行压力加大，政府在土地供应方面可能会松绑。由于有刚性需求存在，在目前价格水平上，如果一二线城市加大供地，房地产仍能维持很好盈利，这能促进房地产投资的稳定。

房地产调控方面，需求仍要有所管制，一二线城市应该加大供地，三四线城市要加大去库存力度。

明年如果经济下行压力加大，房地产调控政策也不会转向。因为稳增长的手段有很多，不仅仅靠房地产维系；如果靠放松房地产政策稳增长，再来一场房地产泡沫，无疑是饮鸩止渴。