2016年，二线城市成为百亿房企土地投资的主战场，拿地面积占比大幅增长。从招拍挂拿地的城市分布结构来看，40家百亿代表房企在二线城市拿地面积占比为57.4%，同比增长11.5个百分点;一线城市的拿地面积占比为6.4%，三四线城市拿地面积占比为36.1%，同比分别下降7.9和3.5个百分点。在部分二线城市，房企销售业绩的大幅增长已透支了大量的需求，应加强市场风险的防范。

　　同时，随着轨道交通建设的推进，百亿企业通过与政府合作积极探索“轨道交通+物业”的发展模式，获取优质城市资源。万科、保利等百亿企业通过“轨道交通+物业”的发展模式开发地铁上盖物业，打破“拿地困局”。除此之外，随着“八横八纵”铁路规划的升级以及国家鼓励扩大社会资本投资建设铁路政策的出台，部分百亿企业参与到铁路建设项目。

　　宽松的货币环境为房企有效解决了资金需求，但在房地产市场分化风险与泡沫化风险叠加的复杂形势下，依赖资金杠杆激进拿地、大举扩张的房企也在累积风险。为了提高资金安全性、有效防范相关风险，目前监管机构已暂停了房地产公司债的发行。在此背景下，研究组对百亿企业销售额、发债规模及拿地金额等指标进行综合衡量，判断百亿房企的销售业绩和发债规模能否支撑拿地成本、开发能力是否能够支撑未来发展，从而甄别百亿房企是否存在资金风险。

　　拿地策略：抢滩二线高地，合作、收并购升级“拿地术”

　　从不同百亿阵营来看，销售额前五及前十城市的销售贡献率分别大于30%和50%，表明百亿企业更加重视在重点城市的深耕力度。其中，(1)超级阵营：全国化布局广泛、均衡，平均进入超过130个城市，销售额前五、前十城市业绩贡献率分别超1/3和1/2，前五热销城市单城产能均值已超130亿。(2)第一、第二阵营：全国化布局初见成效，但仍以三大经济区域热点城市为主，销售额前五、前十城市贡献率更大，分别在1/2和2/3以上，前五热销城市单城产能均值约为70亿。(3)第三阵营：处于深耕核心区域并积极拓展全国化布局的阶段，深耕区域业绩贡献高但扩展区域业绩贡献较低，仅前五城市业绩贡献度已超4/5，前五热销城市单城产能均值为32.2亿。(4)第四阵营：主要为区域性龙头企业，城市进驻数量有限，前三重点城市业绩贡献率已近2/3，单城产能均值为32.3亿左右，布局区域较为单一，易受区域市场波动影响，存在一定的布局风险。

　　● 存量市场：涉足社区服务、长租公寓、共创办公，加速轻资产运作分享大资管时代机遇

　　2016年以来，百亿房企通过加深与金融领域的合作，促进产融结合。一方面采用“地产+基金”模式，有效拓宽融资渠道。与基金机构组成联合体拿地，缓解资金压力;或自己设立基金，募集社会资本，补充从拿地到开发等阶段的资金投入。另一方面积极推进物业资产、购房尾款、酒店物业等基础资产的资产证券化，购房尾款为标的资产证券化集中爆发。同时，百亿企业成立资产管理平台，依托持有物业运营获得增值收益，更以轻资产化的商业运营与资本深度融合，分享大资管时代的发展红利。另外，部分百亿企业凭借独特的PPP发展模式，获取发展资金，如华夏幸福。

　　营销方面，百亿代表企业借助一二线热点城市量价齐升的火热态势，采用集中度高、影响力大的全国联动促销活动，发挥全渠道的协同效应开展地毯式传播，获得业绩高速增长。采用“全国联动+优惠促销”的营销组合拳在全国迅速形成规模效应，业绩提升明显;对于一些大盘项目，百亿房企在各大主流媒体进行地毯式传播，以霸屏模式进行超强覆盖、高密度渗透，均取得极佳的营销效果。此外，百亿代表企业利用全民营销、网红直播等粉丝效应蓄客，创新运用新媒体增强客户体验性，从而有效促进了营销转化。

　　与此同时，百亿企业将轻资产模式应用到存量市场中，一方面加快物业服务的轻资产输出;另一方面继续挖掘存量市场中商业、酒店、写字楼等业态的轻资产运营。

　　第一阵营——1000-3000亿企业共9家，除了绿地、保利、中海、万达4家“资深”千亿级企业外，还有融创、华夏幸福、绿城、华润、金地5家新晋企业均首破千亿，该阵营企业销售额增长率均值为40.5%，在五个阵营中最低。与超级阵营的布局广、产品丰、抓主流相比，第一阵营企业在布局、产品等方面定位相对集中，使其本轮保持了相对平稳的发展速度。其中，保利、中海受益于国企整合，销售规模双双突破2000亿大关;融创、绿城、华润主要布局核心城市并以高端产品定位为主，2016年高端大户型产品销售额贡献率均超50%，但在热点城市和主流刚需刚改产品的覆盖面上均小于超级阵营;而绿地、万达、华夏幸福分别在商业开发、商业运营及产业运营领域具有独特优势，在住宅领域或一二线核心市场的发展力度相对较弱。

　　在土地市场持续升温的压力下，百亿房企在拿地策略上也出现明显分化：千亿以上房企拿地金额大幅上涨，但仍保持合理投资比例。恒大、万科等房企拿地金额占同期销售额、楼面价占同期销售均价的比重均控制在50%以下;300-1000亿房企因强烈的规模化扩张诉求，拿地积极且成本较高。龙湖、招商等房企拿地凶猛，拿地金额占同期销售额、楼面价占同期销售均价的比重均在50%以上。雅居乐、首创等房企拿地金额占同期销售额的比重虽控制在50%以内，楼面价占同期销售均价的比重则在50%以上;100-300亿房企拿地较少，且主要通过招拍挂公开市场高价拿地。

　　销售策略：因城施策把握有效需求，全渠道推广提升营销效果

　　除了在销售回款、银行贷款、信托资金来源的充裕外，百亿企业把握融资窗口期，大力发行公司债，累计发行规模较去年大幅增长127.8%，资金面整体宽松、资金成本有所下降。2016年以来，百亿企业灵活运用公司债、定增、中票和海外发债等融资渠道，最大程度保障发展资金需求。其中，1-11月，共计67家百亿企业发行4707.96亿元公司债，同比大幅增长127.8%，平均利率4.96%，有效降低资金成本;同期定增、中票与海外发债规模均较上年有所下降;在10月底公司债叫停后，绿地、金茂、融信等百亿房企转而发行中票、海外债等，利率分别为4.37%、3.7%和6.95%。

　　2016年，一线城市成交结构向刚需、高端两极分化，百亿代表企业围绕一线城市需求两端发力，其中90平米以下刚需产品销售额占比为33.8%，较上年提升4.5个百分点。分阵营来看，除第一阵营外，其余四个阵营在一线城市主要瞄准140平米以下刚需及改善型需求，销售额占比均在50%以上，其中90平米以下产品销售额占比同比增长6%-12%;而第一阵营企业紧抓高端市场窗口期，量身打造中高端匠心产品，140平米以上高端改善产品业绩贡献率达55.4%，尤其是200平米以上的高端大户型产品业绩贡献率达38.1%，同比增长6%。