本文作者为中国工商银行城市金融研究所王小娥，授权华尔街见闻发表，首发于《上海证券报》。关注作者更多文章可点击作者头像关注。本文为作者个人观点，不代表华尔街见闻立场。

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关键词：房地产 区域分化 一线城市 二线城市 潜力区域

内容提要：经过房改后近20年的发展，我国房地产市场已经由“全面普涨”阶段进入“分化明显”阶段，突出表现在一线和热点二线城市房价持续攀升、供需格局偏紧的同时，部分二线城市和绝大部分三四线城市却面临较大的去库存压力。剖析房地产市场分化的原因，发现房屋供需和土地价格是房地产各区域产生分化的根本原因，而流动性充裕背景下资金寻求安全增值资产是分化的关键推力。展望2017年，预计难再现2016年的普涨行情，但也不会出现普跌，各城市间仍会延续分化态势，其中：预计一线城市房价可能小幅盘整，全年总体上仍会小幅上涨；二线城市的房价将冷热不均，未来看好天津、武汉、郑州、成都和西安等二线城市；三四线城市去库存依然任重道远，但长三角、珠三角、成渝（临近成都）和长江中游（临近武汉）城市群中距离首位城市较近的中小城市仍可能有上涨空间。

经过房改后近20年的发展，我国房地产市场已经由“全面普涨”阶段进入“分化明显”阶段，突出表现在一线和热点二线城市房价持续攀升、供需格局偏紧的同时，部分二线城市和绝大部分三四线城市却面临较大的去库存压力。那么，这种明显的分化态势是由于什么原因造成的？未来房地产市场会怎么发展？哪些城市属于潜力区域？哪些城市房价出现调整的可能性较大？上述问题是本课题的主要研究内容。

中国房地产市场区域分化现状

（一）一、二、三线城市房价绝对值总体呈现阶梯下降态势，一线城市已跻身国际高房价城市行列

从房价绝对值来看，一线城市房价明显高于二线城市（见图1），二线城市房价则明显高于三四线城市（见图2）。图1 2016年12月一、二线城市房地产价格

图2 2016年11月二、三四线城市房地产价格

单纯从房价绝对值来看，一线城市中深圳、北京、上海已跻身国际高房价城市行列。2016年12月，深圳、北京、上海二手房均价分别为4.73、5.92、5.32万元人民币/平方米，三个城市的房屋均价均高过日本首都圈（东京及附近地区），而三个城市的高价区房价也已超过韩国首尔，北京高房价地区已超过纽约最贵的地区曼哈顿（见表1）。

表1 中国北京、上海、深圳、日本东京、韩国首尔、美国纽约房价

（二）与房价绝对值一致，一、二、三线城市房价增速也呈现阶梯下降的态势

房地产市场的分化从各线城市房价增速上也可见一斑。近年来房价增速总体上呈现出“一线城市房价增速高于二线，二线城市高于三四线”的态势（见图3、表2）。2005年7月至2016年11月，一线城市二手住宅价格年均增速为7.32%，二线城市年均增速为3.12%，三四线城市为2.33%。图3各城市二手住宅价格年均增速

（2005年7月--2016年11月）

值得关注的是，2016年以来，二线城市内部出现了明显分化（见图4、表2），二线城市中合肥、厦门、南京等城市价格快速上涨，而呼和浩特等城市出现负增长。

图4 各城市二手住宅价格累计同比增速（2016年前11月）

表2 一二三线城市二手住宅价格同比增速均值

单位：%

 （三）商办库存尤其是商业库存压力整体大于住宅，商品住宅库存压力主要表现在部分二线及多数三四线城市

城市之间商品住宅库存明显分化： 2016 年9 月末，一线城市平均库存消化时间为9.3 个月；二线城市平均库存消化时间为8.4 个月，其中合肥、南京降至2 个月以下，库存严重不足；三线城市平均库存消化时间为12.8个月（见图5）。可以看出，一线及部分热点二线城市需求强劲，无库存压力，部分二线及多数三四线城市库存压力显著。如呼和浩特去化时间超过3 年，多数三四线城市库存消化时间有所下降，但仍在15 个月以上，如江阴、运城等城市。这部分城市未来一段时间仍将以去库存为主基调。

图5 2016 年9 月部分城市商品住宅库存去化时间

商品住宅在同一城市的不同区域也出现明显分化。很多城市中心城区需求旺盛，无库存压力，而部分非主城区县需求不足导致市场去化缓慢，库存压力较大。以成都为例，成都中心城区无库存压力，而新津县、彭州市等郊区（县市）去化压力较大，政策方面也呈现分化，成都针对主城区实施限购限贷政策，郊区县仍以去库存为主。

各线城市商办平均库存压力高于住宅，其中商业库存压力更为突出。从商办待售面积去化时间（以近六个月月均销售速度计算）来看，一线城市商业库存去化需两年半时间，办公需一年多，上海、深圳商办库存压力相对较大；二线城市商办去化压力显著，商业库存去化时间高达6 年以上，办公去化时间也超过4 年，成都、南京、天津、长沙等城市商办去化压力尤为明显；三四线城市商业库存去化需6 年半，办公需近5 年时间。从城市内部结构来看，城市区域间商业布局不均，存在结构性问题。如成都商业库存压力较大，且商业布局严重不均衡，目前库存压力主要集中在市中心和城南的金融城、大源等板块，城北也有大量的专业市场库存，而其他区域大型商业还相对不足。

图6 部分城市商业、办公库存去化时间

中国房地产市场区域分化原因探析

（一）房屋供需和土地价格是房地产各区域产生分化的根本原因