地方政府土地规模控制是影响房屋供给的最主要因素，需求尽管无法精确统计和计算，但长期来讲和各城市人口数密切相关，因此，衡量各城市住宅的供需情况，大体上可以用推出拍卖的住宅用地面积和常住人口之间的比例（平均土地供给比例）这一指标来衡量。比较20082016年一、二、三线城市的平均土地供给比例，一线城市的平均土地供给比例仅为1.97，二线城市为5.3，三线城市为4.1（见图7）。可以看出一线城市的住宅供需相对紧缺，而二、三线城市的供给相对宽裕。其中，三线城市房地产的供需状况并不比二线城市更为宽松，我们认为主要原因是很多三四线城市没有公布拍卖土地面积导致样本不全面，即主要是由于样本受限导致数据不能完全反映三四线城市的实际库存情况。

图7  一、二、三线城市平均土地供给比例（2008-2016）

二三线城市住宅价格的分化不能完全由供需解释，进一步比较各城市土地拍卖价格，可以发现房价与土地拍卖价格高度相关（见图1、图2、图8）。如三线城市中的舟山，尽管供需相对宽松，但其土地价格偏高，也推动其房价相对高企。

图8 一、二、三线城市平均土地拍卖价格（2008-2016）

（二）流动性充裕背景下资金寻求安全增值资产是分化的关键推力

近年来中国市场中流通的货币量增速很快。截至2016年11月末，M2余额约153万亿元，比1979年底M2（1339亿元），增长了1000多倍。从M2/GDP来看，该比例逐年攀升，1996年首次突破1，2015年首次突破2，达2.03。因此，不容忽视的是，中国近年来的流动性非常充裕，但对大量资金而言，可配置的高收益安全资产非常有限。从实体经济来看，当前经济下行、投资回报率下降，导致实体投资领域难找；另外，股灾使得股票投资的吸引力大幅下降，安全资产如国债收益率又偏低；与此同时，在美元加息背景下人民币贬值压力较大，为防止资金大幅度流出，资本管制明显加强，这使得资金被 “锁”在国内。于是，大量资金转战多年来只涨不跌的一线城市房地产市场。近十年来，一线楼市的平均租金上涨约1-1.5倍，而房价涨幅超过5倍，租售比从5%一路下降到不到2%，也就是说房价的涨幅是房租涨幅的2-3倍。可见，资金的资产配置需求是一线房价持续暴涨的重要推力，否则的话，一线城市的租金水平也应该与房价同幅度上涨。当一线城市再次因房价上涨而限购时，这种需求接着就溢出到部分二线城市，这是2016年部分二线城市房价快速上涨的一个重要原因。因此，流动性充裕背景下，资产配置动机促使资金去发掘供需相对紧张、未来更有上涨潜力的城市，进一步加剧了各城市间房地产市场的分化。

中国未来房价走势预测

鉴于热点城市经过一年的快速上涨，房价已攀升至较高水平，叠加房地产调控政策收紧、美联储加息启动影响下中国宽松信贷环境难以持续等因素，我们对2017年房地产市场的整体判断是难以再次出现2016年的普涨行情，但也不会出现普跌，各城市间仍会延续分化态势：一线城市房价盘整中小幅上涨，二线城市房市冷热不均，三四线城市去库存仍是主要任务。

（一）预计2017年房地产市场难再现2016年的普涨行情，但也不会出现普跌

未来可能引起房价普跌的变数在于会引起市场风险偏好变化的事件。对比国际和我国住房市场生态差异以及其房价下跌的教训，下列三种情况最有可能引发房价普跌：

一是货币政策大幅收紧。结合日本和美国的经验教训，货币政策如果较大幅度收紧，可能就会改变楼市继续上涨的预期。2016年出现的房价上涨，一个重要原因是央行为了配合供给侧改革稳经济而实施了宽松的货币环境，未来一旦货币政策收紧，随着货币环境变化，房市预期也将发生改变。以日本为例，基于抑制不断攀升的房价、股价考虑，日本在1989年5月至1990年8月，5次上调中央银行贴现率从2.5%至6%，货币供应量增速也由1989年的12%下降到1991年的2%，同时，日本要求所有的商业银行大幅削减贷款。货币政策的调整引发了一系列连锁反应，直接导致了日本房地产泡沫的破裂。从我国来讲，中央经济工作会议给我国的房地产市场重新定调,提出“房子是用来住的、不是用来炒的”。其核心是要“稳”：既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。因此，尽管随着美联储宣布加息推动全球流动性宽松周期基本结束，中国货币政策也更加强调“稳健”，过去一年宽松的货币信贷环境难以持续，但有日本、美国前车之鉴在前，预计我国货币政策不会主动进行大幅度转向，即使在汇率贬值、跨境资金大幅流出倒逼下，货币政策也会尽量避免对房市产生过大影响。

二是房产税正式推出。日美韩各国有房产税、遗传税、赠与税等，持有成本要远高于中国。所以，受房产税和遗产税等影响，当前日本人和美国人希望通过投资房产增值的积极性不高。我国一旦明确开征房产税等增加房屋持有成本的政策，预计住房有效需求将明显减少，难保不会导致房价向下逆转。但从当前实际情况来看，房产税的推出基础条件还不成熟，预计2017年推出房产税的可能性很小。

三是经济增速超预期下行。从日美的经验可以看出，房地产市场始终与经济基本面息息相关。日本和美国的房价暴跌均发生在经济危机爆发之后。所以，经济增速超预期下行将从整体上引致房价进入下跌通道。从我国经济运行情况来看，尽管当前经济下行压力依然较大，但超预期下行的可能性也比较小。