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与此同时，当前的限购政策事实上在一定程度上充当了房价泡沫破裂的保护伞。现行限购政策表面看起来是在抑制投资需求，缓解了需求压力，但由于限购指标的存在，多套房所有者如果将房子卖掉就再也买不回来了，除非不得已这些人是绝对不会卖房的。因此，限购政策是在房价没有上涨到足够高，以至于有一部分理性人开始抛售离场的时候，通过强迫房地产市场的供需双方暂时离场观望，一定时期内房价大幅下跌。更进一步，一旦中国房地产市场真的出现了暴跌的危机前兆，中国政府届时只需放松限购政策，大量限购期间积攒的需求将会入市，从而阻止房地产市场出现大幅下挫，甚至可能在短期内引发房地产市场的迅速反弹。综上，我们认为至少在2017年不会出现房价普跌现象。 但如前所说，美联储加息意味着全球流动性宽松周期基本结束，过去一年的宽松货币信贷环境难以持续，且房市调控政策在收紧，房市面临的内外部环境决定了2017年房地产市场很难再现2016年的普涨行情。 （二）2017年各城市间的房价分化会更加明显 1.预计一线城市房价可能小幅盘整，全年总体上仍会小幅上涨 从资产配置端来看，在强势美元的周期中，人民币汇率依然承压，在加强资本管制的背景下，不能外流的资产仍然存在资产配置需求。而实体经济疲弱的状况暂时不会发生改变，投资实体的回报率仍徘徊在低位，这类资金依旧需要寻找配置机会。由于一线城市在创造就业和医疗、教育等方面的优势仍在继续吸引人口流入，一线城市住房的消费性需求依然坚挺。因此限购时期对房地产的需求可能集聚，在下一次政策、金融环境宽松时集中爆发，进一步推升一线及部分二线城市房价，从而形成这些城市房价涨多跌少的局面。综合2017年政策收紧对一线城市房价的影响，预计一线城市房价可能会小幅盘整，全年总体上仍会小幅上涨，其中，深圳和广州作为第二梯队，房市总体表现要弱于京沪。 2.预计2017年二线城市的房价将冷热不均 不同于一线城市相对更为整齐划一，二线城市之间情况差异较大，房价冷热不均情况将会出现。未来二线各城市房地产走势主要取决于各城市的经济发展情况、对流动人口的吸引力，同时也要考虑前期房价上涨对各城市房价的透支情况。 （1）房价走势一定程度上取决于城市对人口的吸引力 从长周期来看，住房价值仍主要体现在其居住属性，支撑房地产发展的核心要素在于人口，无论是资源的凝聚还是产业的发展，最终都将体现为人口的聚集，人口规模决定了城市住房需求的总量，因此房价走势一定程度上取决于城市对人口的吸引力。
表3 一二线城市2015年较2010年人口年均增加数 单位：万人
从2011-2015年主要一二线城市新增常住人口数量可以看出，天津、北京、合肥、重庆、上海和深圳在过去五年是全国人口流入最多的城市，人口竞争优势突出。可以看出，天津已超越北京、上海、深圳等一线城市，成为近五年人口增长最多的城市，这主要源于天津仍处于城市扩张期，同时受益于京津冀城市群规划利好。合肥则由于近年来大力投入第三产业建设，交通设施也不断完善，商业、娱乐区也在逐步成型，推动合肥常住居民数量陡增。另一个发生显著变化的城市是重庆，重庆常住人口由2001-2010年年均增长3.6万上升至近五年年均增长26.3万，这也在一定程度上反映出产业转移导致中西部人口出现回流现象。而郑州、武汉、广州、苏州、成都、石家庄处于第二梯队，年均新增常住人口在10-20万之间。这12个城市是目前全国人口增长最快的地区，城市竞争力正在不断增强。 （2）城市发展潜力从根本上决定了一个城市的房价走势 考虑城市发展，要放在国家对城市的规划框架下来进行。因此，未来城市群的发展方向值得关注。国务院提出将在“十三五”期间建设19个城市群，包括：京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、海峡西岸、东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原、北部湾、晋中、呼包、鄂榆、黔中、滇中、兰州---西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群（详见表 ）。 仅从城市发展潜力来看，我们重点看好长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、海峡西岸、长江中游、成渝地区、中原地区、北部湾和关中平原十大城市群的首位城市（见表4），包括上海、广州、深圳、北京、济南、青岛、福州、武汉和长沙、成都、重庆、郑州、南宁、西安。另外，长三角、珠三角城市群中距离首位城市较近且交通便利的城市，尤其是本轮上涨中“漏掉”的涨幅较小的城市，可以优先分享到首位城市的溢出效应，未来的房地产有进一步升值的空间。 表4 城市群规划
（3）2016年房价上涨幅度过高的城市房价空间可能已被透支 梳理2016年前11月各城市二手住宅价格增速，深圳、合肥、北京名列前三，同比增速在30%以上；上海、厦门、南京、广州紧随其后，同比增速在20%以上；天津、杭州、郑州、武汉、石家庄同比增速也超过了10%。可以看出，二线城市中，合肥、厦门和南京房价涨幅均超过20%，这几个城市的共同特点是人口持续流入，尤其是近几年小学在校生人数快速增长，领先全国。同时，均位于中国经济最发达的长、珠三角地区，过去几年价格被低估也造就了此类城市在2016年楼市的集中爆发，成为房企争相布局的城市。我们认为，2016年房价的快速上涨一方面源于城市基本面向好，而更重要的是外部宽松的货币环境，但2017年政策收紧成为必然，因此房价快速上涨动力已然不足，而房企过去一年在热点城市销售业绩突出，在惯性的驱使下，拿地投资大概率将保持高位运行。这些城市价格过快上涨透支了大量需求并且超出当地居民的购买力，市场积聚了一定风险，预计2017年如果房地产出现量价调整，这几个城市也将先于其他城市出现。 表5 2016年前11月各城市二手住宅价格同比增速
综合考虑上述因素，未来看好二线城市中的以下城市： 第一类，天津。天津人口已超1500万，且是近五年中国人口流入最多的城市，看好天津不仅是因为京津冀战略地位显著，更是因为天津截至目前人均住房建筑面积远低于多数二线城市，未来仍具有较大增长空间。 |
