目前，有人提出可以降低M2或者加快RMB国际化的步伐，这样房地产价格就会“掉下来”。确实是这样，但是同时也会带来中国更大的经济问题！

先说限购。为什么要限购？因为购买房产的家庭太多了，如果不限购，可能房价会继续上涨，供给会更加不足。

综上，小禾智库认为：限购限贷政策，真的无法解决目前的中国房地产问题，这是一种中间型手段。最核心的问题依然在货币上、在中国经济转型上。这个核心问题如果不能从根本上解决，中国房地产则会继续飞涨，继而导致恶性通货膨胀，最终导致严重经济CRISIS。

就在十一国庆来临前一天，9月30日北京出台房地产限贷政策，随之就是天津、成都、郑州，基本上一二线城市，很多都出台限购限贷政策。但是我们需要思考的是，限购限贷政策真的可以解决目前的中国房地产问题吗？

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9月30日北京政府推出了我们认为的“最严厉”限贷政策。其规定：购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

在房地产升值空间大、土地供给不足、家庭资金充足等情况下，房地产怎么可能不涨呢？因此，我们认为限购政策是无法很好的抑制房地产上涨的。只能说，限购暂时延缓了房地产上涨过快的速度。

以北京限贷的版本为例，我们已经计算过，如果这样的高限贷政策，我们认为肯定可以暂时抑制住北京房地产过快上涨的趋势。

现实状况是，更多的城市目前存在高债务问题，因此债务比例很高的城市应该不会考虑高额度的限贷政策，只能使用限购政策。

如果未来没有更好的资产配置方式，相信更多的家庭还会以更加的速度将更多的资金投入限购的城市房地产。因此我国也许应该尽快加速改革，尽快推出合理的资金配置新模式。

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首套房，按照北京每平米6-10万的价格，按照每套房基本上100平米的情况来计算，则首付需要200万左右，这对于刚需们是非常大的限制。

限购政策不是最根本的解决方法，那么限贷政策呢？

如果按照新规计算，我们简单算一下购买房价的成本：首套房，按照600万房价计算，则需要195万的首付款；而之前是120万；对于二套房，我们不敢算了，因为需要交纳300万款项，目前的北京普通的中产阶级、刚需们，谁有能力一次性交纳300万款项；对于非普通的自住房，我们只能说，那不是为普通老百姓准备的！

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因此我们认为，北京新的限贷政策，明显比限购政策好用。对首付门槛的提高，无论是首套还是非首套，基本上把很多低收入者、中产阶层给屏蔽了。反过来，很多新的买房者由于新的门槛不能再买了，卖房者也卖不出去了，我们就能看到北京的房地产会处于较为冻结的状态，房地产热潮随之逐步降温。

这样的情况下，无论是限购还是限贷政策，都只能暂时有效的压制房地产上涨热潮；如果无法找到更好的RMB出口或配置模式，我们认为房地产会继续上涨。

所以我们认为，限贷也不是解决中国房地产问题的根本方法，为什么？

中国存在严重的配置荒；中国的货币超量发行严重，而且没有更多的出口；只能内部打转的RMB，必须找到出口。

实际上，房地产是中国经济转型的缓冲地带，我们很怕它会从泄洪区变成中国经济难以解决的高悬湖。

反过来，是否可以认为被限购的城市在土地供给、房地产供给方面都存在严重不足呢？其次，我们还可以看到两点：大家“有闲钱”，所以涌入购买；同时，大家看好这个城市，所以到这个城市购买房产。

因此，我们看到限贷政策，是比限购更好的策略，更加市场化。实际上，我们认为更多的城市应该推出高额度的限贷政策，来有效的抑制房地产上涨。

继北京之后，天津、郑州、成都在假期前后相继发布限购限贷政策，加上之前的南京、杭州、苏州、上海、厦门、深圳等城市，中国前20个城市基本上都出台了新的限购信贷政策。

而非首套房，则需要300-500万的首付款，则对普通中产阶级关上了们；那么精英们，也是非常吃力的事情。

很多人关心一个问题，限购限贷政策真的能够解决中国房地产问题吗？