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第二，要坚决抑制投机性买房的杠杆行为。各国政府尽管都鼓励买房使用银行信贷，但是必须有两个条件：一是必须以居民目前和未来的收入为基础；二是必须以自住和房地产长期投资为基础。我国个人信用制度缺失，还没有实行以家庭为单位的个人所得税制度，银行和政府都不掌握居民家庭的收入状况和收入预期。居民买房信贷凭借的仅仅是单位开出的个人收入证明，可信度很低。房贷数量的获得只跟买房的总价格挂钩，跟个人和家庭的现在以及未来收入的预期都不挂钩，银行依赖的只是单一的房产抵押，而不是个人信用。这里面存在着相当大的道德风险，一旦房价出现巨大波动，居民还贷能力和意愿必然大大降低。汲取股市经验教训，必须严格限制二套以上买房的信用制度，理论上不能允许使用杠杆。要加速全国房地产登记联网，摸清居民的外地购房情况，坚决控制投机性买房的信贷行为。 为了抑制房价的过快上涨，各级政府已经采取了一系列政策，中央提倡一城一策，要求商业银行在部分城市收紧二套房贷，部分城市开始了房屋限购政策，修改土地招标制度，实行最高价封顶，一些城市甚至在最高价范围内通过抽签的方式来决定土地中标。这些政策从总体上来看，还是通过采取一系列行政干预手段来抑制需求，而不是通过扩大供给，疏导供求关系，促进供求平衡。过度的行政干预甚至会进一步强化未来房价仍将持续上涨的强烈预期，效果并不理想。 ★ 首先要坚持房地产的市场化供给机制，特别是土地供应的市场化。由于各地政府的土地供应受到规划和土地管理制度的限制，再加上部分地区的确存在土地供应过度、商品房库存过大等问题，以及社会对各级政府卖地行为的批判，导致部分地区政府收紧了住宅土地供应，甚至出现了越是房价暴涨的地区，土地供应越紧张的局面。我国目前的居民住宅供给能力和未来供给能力都是巨大的，很多关于未来房地产特别是土地供给不足的观点都是由错误的舆论导向造成的。我们必须坚决破除我国用于房地产开发的土地越来越有限、未来将越来越紧张的舆论导向。我国房地产市场走的是集约化土地使用道路，住宅容积率一般都在2.5到3倍之间，住宅使用的土地最集约。即使在中小城市，居民住宅楼动不动就高达三五十层。居民住宅用地只占建设用地的15%左右，只相当于基础设施用地的三分之一。未来的趋势是工业用地和基础设施用地占比将持续下降，即使按照目前的建设用地规划，也不存在各城市缺乏住宅用地的问题。我国目前城市的住宅总面积约200多亿平方米，即使再增加一倍，按照目前的容积率，占地也不到一万平方公里，从理论上讲完全不存在没地盖房的问题。农村实行宅基地置换后，住宅用地还可以大幅度下降。即使像北京和上海等特大型城市，控制的也只是整体的建设用地。由于这些特大型城市的工业用地过剩，使用效率过度，基础设施用地比例将持续下降，再加上老城区的改造，住宅用地比例也可以大幅度提升，也不存在没地盖房子的问题。在舆论宣传上不分清建设用地的有限性和住宅用地的充分供应，人为造成人们的恐慌心理，形成了恐慌性消费，这不是现实的供给短缺造成的，而是人们的短缺预期造成的。错误的住宅用地将短缺的舆论导向，再加上各级政府人为控制土地供应节奏，形成了在土地上的恐慌性购买。各级政府必须充分认识到土地不可能按照计划好的节奏匀速供给，在市场有需求、价格高企的时候，必须扩大土地供给，相反一旦市场出现了供求逆转，想卖也卖不出。只有扩大供给才能改变市场预期，简单采取限制价格甚至是抽签等方式来抑制需求，只能造成更加恐慌的需求心态。政府的土地在一段时期内可以集中卖，但是卖地的收入必须跨期使用，绝对不能当年收当年支。中央政府应该对各地政府的土地拍卖收入进行跨年度和跨地区的调节。
我们必须把房地产政策的调整重点放在着力打击过度投机上，而不是简单采取限购政策了事。而抑制过度投机，关键是要改变形成过度投机的市场条件。过度投机的市场条件没有了，过度投机的行为自然就慢慢减退。首先要坚持房地产的市场化供给机制，特别是土地供应的市场化；第二，要坚决抑制投机性买房的杠杆行为；第三，要根据交易状况和交易标的，灵活调整交易税费；第四，对房地产交易差价所得实行累进所得税。 从我国房地产发展的客观条件来说，我们具备形成系统性房地产泡沫的潜在条件。第一，我国是世界上第一大人口国，正在快速步入高收入国家。居民财富增长速度快，收入和财富占有差距大，财产富裕阶层的绝对数量大，形成了对中心城区高房价的强大潜在购买力。第二，我国居民具有高储蓄倾向，形成了居民对房地产的潜在投资和投机能力。第三，我国城乡差距大，城市之间发展不均衡，城市群之间发展也十分不均衡，目前被社会认可的只有以北京、上海和深广为核心的三大城市群，其他城市群都还缺乏吸引力。近十年来，我国高收入行业主要集中在金融、房地产和互联网三大产业群，而这三大产业群最集中的也是这三个城市群。这导致人口和人才过度向这三个城市群集中，持续推动了三大城市群中心城区房价的上涨，形成了全国房价的标杆。作为第一人口大国，我国的城市化起码需要十个以上的核心城市群的大致均衡发展，才能逐步纾解北、上、广、深人口和财富过分集中的压力。第四，居者有其屋。我国居民对房地产投资意愿十分强烈，近十多年的房地产发展历史，给居民提供的只是房价总是会持续上涨的单一预期，从没有经历过房价持续性大跌的经验教训。这十几年来构成居民财富差距的主要根源是是否敢买房、是早买房还是晚买房。这种普遍经验在居民中形成了买比不买好、早买比晚买好的单一消费心理。这些都是我国房地产市场发展的特有条件。这些条件的叠加，会导致居民忽视房地产未来存在价格波动的风险，更不关注住宅长期投资的真实收益率，提前消费、恐慌消费和“羊群”消费现象十分严重。 第四，对房地产交易差价所得实行累进所得税。在房地产市场上，真实需求、长期投资性需求和投机性需求是难以区分开来的，区分只能是在购房后的行为上。投机性买房以博取二级市场交易差价为目的，只要大大压缩房地产二级交易市场的差价收益，就能达到抑制投机性需求的目的。目前，尽管大部分国家对房地产交易差价所得实行固定所得税率制度，但是鉴于中国房地产特定发展条件和当前房地产投机交易过度的状况，实行固定税率的资本利得税根本无法抑制房地产市场的过度投机行为。只有实行累进制的资本利得税，将短期投机中资本利得的大部分通过税收方式调节掉，才能真正达到抑制投机、保护真实需求、保护长期投资、稳定房地产市场的目的。 |
