与股票市场相同，我国的房地产市场也是一个交易和投机过度的市场，只要看看各大城市鳞次栉比的房地产中介门店和天天人满为患的房地产交易中心，就可直观知晓房地产过度交易的状况。一些城市新区近一半的门店都是房地产中介。各种交通枢纽和地铁出口，行人和游客被一群群举着牌子的房地产经纪人团团围住，被境外游客戏称为中国的“世界奇观”。一个市场之所以能被投机和过度交易，一定是我们为投机人创造了合适投机的市场条件。责任不在于人的投机性，而在于市场的供求和交易制度的设计上有问题。我们不能把中国股市和房地产市场过度投机现象都简单归结为国民具有过强的投机禀赋。一个适合投机的市场一般具备四个条件：一是供给在一定阶段是有限的或是被管制的。一个供给能随着需求无限扩张的市场，是无法被投机的；二是投机人可以使用杠杆，也就是使用别人的资金来投机；三是市场交易有足够的活跃度，投机人能够及时退出；四是投机所得能够基本实现归投机人所有。我国股票市场和房地产市场之所以投机过度，就是因为我们为投机创造了这四个条件。我国股票市场实行发行审核制，发行节奏由监管部门控制。我国房地产市场的土地供应由各级政府控制，土地供应节奏不取决于市场。我国股票市场和房地产市场都可以使用杠杆，房地产市场的杠杆率远远高于股票市场。今年1到8月住宅销售金额约五万多亿元，居民住房贷款增加近三万亿元，足见今年居民买房的杠杆率超过了60%。我国股票和房地产的二级市场都存在严重的交易过度，都是全世界交易最频繁的市场，演变成了好像一级市场是为二级市场服务的，市场功能完全颠倒。我国对股票投资所得不征资本利得税，对二手房交易所得征收20%所得税。但是由于各地政策不一，部分地区可以豁免。即使征税地区，中介机构也可以通过做低房价、合同外付款等方式，全部或部分规避税收。这几乎是业界公开的秘密。总之，股市和房市都为投机盛行创造了这四大条件。

　　必须高度警觉我国存在酿成系统性房地产泡沫的潜在风险

　　房价大幅度上涨的确会刺激房地产销售的增加，加速了房地产的去库存过程，但是同时也带来一系列不良后果。第一，部分地区的房地产价格出现了严重泡沫，房价和居民收入、房价和租金率出现了严重背离，聚积着越来越大的潜在金融风险。第二，居民杠杆率上升过快。截至今年8月底，今年以来居民的住房抵押贷款已经增加了近三万亿元。随着房价的持续走高，单户居民房贷额越来越高，单户居民成百上千万的房屋贷款已经越来越普遍。我国居民的房贷余额占居民净金融资产的比重虽然不算太高，但是由于贷款户相对比较集中，单户居民的房贷额与居民未来现金流收入不匹配现象十分严重。第三，银行信贷投放中投向居民房贷的比重越来越大。近几个月，居民购房贷款都远远超过了工业贷款。资金以另一种方式脱实向虚。第四，部分中心城市房价上涨过快，带动租金价格上涨，推动了人力资本和服务业价格的上升，推动了物价的持续上升。未富先贵的城市数量不断扩大。从全国来看，尽管CPI在2%以下运行，但是北京、上海等地物价都已经在3%以上运行，我国物价形势越来越呈现出总体走势平稳、结构性通胀现象突出的现象。由于生活水平持续走高，已经使得部分中心城市很难吸纳高端人才，甚至出现了高端人才外流的现象。第五，房价的持续上涨，短期内的确会刺激房地产销售，但是从长期来看，会进一步削弱进城农民工的买房能力，进一步拉大城乡居民财富差距，不利于我国城市化进程的稳步健康发展。

　　自2015年下半年以来，在利率大幅度下行和有关房地产去库存政策的推动下，我国部分地区的房地产销售出现了井喷现象，房地产销售面积增长了25%，销售金额增长了40%以上，部分一、二线城市中心城区的房价出现了20%至50%左右的上涨。北京、上海和深圳跻身全球房价最贵的十大城市之列。各地“地王”频出。房价上涨持续向二、三线城市蔓延。居民恐慌性买房现象越来越严重。

　　必须采取以二手房累进所得税制为核心的一系列政策措施着力抑制投机性需求

　　★

　　本文全文刊发于2016年9月27日《上海证券报》上证观察家专栏

　　既然从便于投机的角度看，股票市场和房地产市场在制度上的方便程度基本相同，那么我国股票市场能造成多大泡沫，房地产也可能造成多大泡沫。不同的是，我国股票市场基本上每五到七年都要经历一次巨大的波动周期，将聚积的风险释放出来，而房地产市场始终在不断地积累和沉淀风险。由于房地产价格始终在不断上升，形成了投机人的投机所得和不断推高的房价，最终需要由具有真实需求的后来的房屋购买人来承担。投机造成的风险和成本需要由真实居住需求的投资人来承担。

　　当前，加快实施房地产交易累进所得税制，在操作上具有现实的可能性，在打击过度投机上能起到立竿见影的效果。房地产交易所得税属于地方税种，各级政府可以根据当地房地产市场的实际状况来制定累进制税率，充分体现一城一策。未来也可以根据市场状况作调整。累进税率的计算可以根据获取的资本利得的绝对额，也可以根据获取资本利得占房屋总价的比例，也可以根据该套房上次交易到本次交易的时间，充分体现保护真实需求、保护长期投资需求、着力打击短期投机行为的效果。实行累积所得税后，从动机上根本堵住了投机性交易行为，逐步引领我国房地产市场向消费型市场过渡，从而从根本上达到推动房地产市场长期稳定健康发展的目的。

　　作者：

　　第三，要根据交易状况和交易标的，灵活调整交易税费。对低价房、自住房交易实行低税费，对于高价房和投机性住房实行高税费。设立房地产交易频率的监测指标，超过监测指标的要通过提高交易费用的模式加以抑制。

　　当前，我国的利率出现了大幅度下行，各类金融投资收益率大幅度下降，房地产贷款利率已经从过去的7%左右下降到4%左右。一方面是大量资金需要寻找高收益的市场或资产，十分青睐房地产；另一方面，房贷利率的大幅度下降进一步降低了使用杠杆的成本。再加上部分地区为了鼓励买房，进一步提高房贷比例，银行争相扩大房贷的优惠条件。这些都为房地产投机创造了更加便利的条件。近期，由于房地产市场投机过度，交易量和价格不断攀升，部分地区的土地招标和房价已经处于失控状态，非常值得相关部门高度警觉。

　　杨成长，民建中央财经委副主任，上海市人大代表，民建上海财经委主任，申万宏源证券研究所首席经济学家。

　　杨成长：房地产政策的着力点应是打击过度投机

　　当前我国房地产市场的最大风险不是房价高，而是过度投机，房价高只是过度投机的结果。我们只有根据中国国情，从制度上彻底根除过度投机的诱发因素和条件，才能让房地产市场回归到以满足居民居住需求为基本目的的发展道路上来。

　　我国的房地产政策，必须保护和鼓励以家庭的未来收入为基础的真实的居住需求，必须保护和鼓励以未来房屋租金为基础的长期投资需求，坚决打击以博取市场差价为基础的短期投机需求。只要房地产市场上过度投机行为被抑制了，基于真实居住和长期投资需求是越旺越好。真实投资需求旺，说明中国房地产需求的高峰期还没有过去，不存在供给过剩，房地产引领经济的增长动力还没有减弱，这当然是好事情。但是如果是投机和交易过度，形成了房地产虚假繁荣和房价的巨大泡沫，随后将出现房地产市场的巨大震荡，那对中国经济和金融市场的稳定都将是灾难性的。因此，当前我们必须把房地产政策的调整放在着力打击过度投机上，而不是简单采取限购政策了事。而抑制过度投机，关键是要改变形成过度投机的市场条件。过度投机的市场条件没有了，过度投机的行为自然会慢慢减退。

　　近期我国房地产市场出现结构性过度繁荣

　　从我国房地产的税收制度、信贷制度和交易制度来说，基本上效仿了西方国家成熟房地产市场的经验和做法，没有充分考虑到我国房地产市场投资和交易的特定条件，为房地产投机行为的盛行创造了市场条件。这同我国前几年的资本市场制度创新如出一辙。前几年我们效仿西方成熟证券市场的制度设计，扩大融资融券，提高投资杠杆率，推广结构化产品，大力发展各种衍生工具，扩张资产管理平台。然而，由于没有充分认识到这些创新制度和工具的推出，主要都是为了进一步提高和活跃市场的交易流动性，这在西方股票交易极度不活跃的市场条件下是有效的，但是在我国资本市场时常表现为交易和投机过度，推出这些制度无异于火上浇油，最终酿成了2015年股票市场的巨大异常波动。

　　总之，当前我国房地产市场的最大风险不是房价高，而是过度投机，房价高只是过度投机的结果。我们只有根据中国国情，从制度上彻底根除过度投机的诱发因素和条件，才能让房地产市场回归到以满足居民居住需求为基本目的的发展道路上来。