9月中国房地产政策跟踪 百城价格同环比涨幅继续上扬

2016年10月09日10:40 来源：中国指数研究院

[提要] 10月9日发布《2016年9月中国房地产政策跟踪报告》，市场情况：百城价格同环比涨幅继续上扬，市场高热不退；北京新政落槌，紧信贷、促供应、遏房价；二线城市收紧政策扩围，限购限贷限价月末集中出台；加快库存去化，继续推进户籍制度改革一体化发展；

房天下产业网讯：10月9日，中国指数研究院发布《2016年9月中国房地产政策跟踪报告》，市场情况：百城价格同环比涨幅继续上扬，市场高热不退；北京新政落槌，紧信贷、促供应、遏房价；二线城市收紧政策扩围，限购限贷限价月末集中出台；加快库存去化，继续推进户籍制度改革一体化发展；展望：去库存与控风险并行，楼市新一轮调整期开始。

一、市场情况：百城价格同环比涨幅继续上扬，市场高热不退

图：2015年1月-2016年9百城价格指数

数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数

9月百城住宅均价：环比上涨2.83%，同比上涨16.64%，涨幅继续扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为12617元/平方米，环比上涨2.83%，涨幅较上月扩大0.66个百分点。同比上涨16.64%，涨幅较上月扩大2.89个百分点。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为24372元/平方米，环比上涨3.41%，涨幅较上月扩大0.69个百分点；同比上涨21.49%，涨幅较上月扩大3.43个百分点。

图：2015年1月-2016年9月（第1-39周）各类城市商品住宅成交量变化

注：所统计15个二三线代表城市为：天津、南京、成都、苏州、厦门、武汉、东莞、福州、青岛、南昌、沈阳、南宁、温州、惠州、合肥。

数据来源：CREIS中指数据、fdc. fang.com

9月各线代表城市成交量保持稳定增长。一线城市周均成交量同比增幅超一成，环比仍呈现小幅增长趋势，其中广州同环比均增长，深圳环比增长，同比下降且降幅超三成，北京与去年同期持平，环比降幅超一成，上海同比小幅增长但环比呈现下降。二三线代表城市周均成交量同环比均增长，南京、福州、沈阳等城市同环比增幅显著。

二、北京新政落槌，紧信贷、促供应、遏房价

首付门槛全面提升，高端市场压力加大。9月30日，北京市政府办公厅转发了北京市住房城乡委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，提出了北京市房地产调控八个方面措施。根据新政，除自住型商品住房、两限房等政策性住房外，北京各类房贷的首付比例全面提升，对普通和非普通住宅也有明显不同的界定。

表：北京最新房贷首付比例调整情况

数据来源：中国指数研究院综合整理

购买普通自住房，首套房首付比例由30%升至35%，二套房首付比例由40%升至50%。普通自住房套总价相对较低，首付门槛提升会有一定影响，但远不及对高端住宅市场带来的压力。购买非普通自住房，首套房首付比例由30%升至40%，二套房首付比例由40%升至70%。2016年1-8月，北京市140平方米以上住宅成交套均总价为1044万元，按此计算购买首套非普通住房首付将增加104万，购买二套非普通住房首付款需增加313万元，净增加的绝对资金量还是比较大的，必然会对一部分高端改善甚至投资需求形成抑制。

“70/90”政策再次明确，加快推地稳定预期。北京市此次政策指出，要加大住宅用地供应力度，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。同时还提出除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。由于近两年北京高端项目集中供应及成交，已经对普通刚需产品造成明显的挤压。加之北京已连续多个月未供土地，导致房价快速上涨与供应紧张下大量刚性需求得不到满足，并进一步推动价格冲高。而北京此次重回“70/90”政策，有望进一步优化北京市住宅供应结构，更好的满足刚需置业群体的安居诉求。另外，自住房用地供应的增长也将明显改善市场预期。9月29日北京已有5宗住宅用地进入市场，位于海淀区西北旺镇永丰产业基地内4宗地块中，有1宗为集中建设的自住型商品住房和保障性住房地块，3宗地块住宅部分执行90/70政策，位于大兴区黄村镇兴华大街的用地住宅部分也将执行90/70政策。

北京此次调控政策中关于土地部分还提出，要在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施。这表明未来高价土地在转换成项目销售时其销售价格将受限，这将抑制企业高价拿地的冲动，有利于土地市场降温，也是逐步化解高地价高房价困局的一种积极尝试。同时政策还提到鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求，这也意味着北京住房租赁市场供应渠道拓展将逐步完善。

总体来看，此次北京出台的楼市调控政策针对性强、力度大，如果严格落实，会让高热的市场逐步冷却下来，新房及二手房市场中的高端项目也将面临更大的挑战。同时在这一轮市场上升行情中，北京的楼市调控政策之前一直较为稳定甚至可以用沉寂来形容，此番大力度政策出台适逢其时，必将对全国房地产政策调控及市场走向产生更积极的影响。但从长期来看，城市整体土地供应不足与人口快速增长的矛盾仍未解决，阶段性的政策限制只会延缓需求的释放周期，而探索一条更好的融合城市规划、土地利用、人居提升的发展路径，仍需要很长的路要走。

三、二线城市收紧政策扩围，限购限贷限价月末集中出台