五道口议事厅第43期:房地产金融艰难布局
来源:互联网    作者:中国房网    发布时间:2017-03-11 09:14
严立恒的扮演者 阎志勇 衍水星空 焰须巡逻营 杨宽生吧 杨棋涵三围 杨思琦大肚照 羊羊影院 阳元醇

  我认为,后面的宏观调控政策更会注重精确制导、差异化调控。对房产的需求分为消费、投资和投机三类。这次两会有代表已呼吁,在制止投机的同时,应允许房产投资。总体来看,下届政府的宏观政策走向会松动。   

  孙建林:在开发商拿地阶段,由于动用的资金量大,如果是银行贷款介入,比如有10亿贷款放出去,而地没有拿回来,银行这笔贷款被挪用就可能有风险。因此应该要求,拿地的钱尽可能用股权融资,最好是开发商的自有资金。有的做法是,企业先用自有资金把地拿下来,然后再把地抵押给银行,把自己的钱释放出来去做事情。实际上,银行这样贷款也有一定风险,因此应对楼盘的建设资金、工程进度、抵押落实、销售情况、回款控制各个环节,都要严格控制。

  在土地储备阶段,投资主体是政府,只要政府资金足够,剩下的就主要靠银行资金配套。到了开发商参与土地拍卖环节,由于风险和不确定较大,仍应以开发商自有资金为主,私募基金、股权类信托可能会适当介入。在取得土地之后的开发建设环节,银行肯定会进来,毕竟信贷资金的成本是最经济的。当前宏观调控的松紧程度,会影响开发贷的投放,而房地产业是投资驱动型的经济格局下,房地产投资占到了固定资产投资20%左右的比例。如果银行房地产开发贷资金不能满足需求,信托会有一定的参与机会。

  但是,开发贷款的情况正好相反。几乎我了解的所有银行,从2008年开始,都把开发贷放在了限制类行业。银行贷款指引一般分为四类:支持类、维持类、限制类、退出类。限制类意味着,开发贷款占贷款总额的比例不能上升,甚至余额不能上升。近年来,开发贷在银行贷款中的占比逐年减少。2011年中期,16家A股上市银行的样本中,开发贷仅占到银行总贷款余额的8%。但不管怎么说,房地产是一个非常重要的产业,这就使得10年以来银行贷款和房地产业的关系越来越近,包括房地产行业上下游产业链的贷款、与房产相关的抵押品等。

  【中国房价如果大幅下跌,金融机构中受影响最大的是银行。】

  融资链雏形初具

  健康前提是安全

  2012市场坐标

  房地产业与金融业密切相关,而且两者的发展是正相关关系。房地产好,不仅银行贷款好,而且还款违约率很低;反之,银行的不良贷款会增多。而金融业也促进了房地产业的发展,开发贷和按揭贷乃至土地储备贷款,都催生了大量购房需求。其中,按揭贷款的大发展,对房地产发展的促进作用最突出。

  李世刚:从金融服务于经济的角度看,现在房地产行业正在发生变化。去年,房地产行业的综合融资成本,不说贷款这块,就是信托等,年化利率已经达到14%~15%,如果再加上管理费,成本就非常高了。估计总成本应该在16%~18%。相比较房地产的利润率,就像某些开发商也在说,他们的利润率可能还达不到20%,真没什么好挣的。到底是谁服务谁?听上去有点儿开玩笑,但某种程度上还是反映了一定问题。

  2012市场坐标

  【10年来房地产金融创新,主要是在融资工具上创新。】

本篇编辑:adminer