在这种供小于求的关系下，现在的房价主要还是要取决于政策，即政府用宏观调控的手段能把房价控制在什么范围。如果这个力量不存在了，我认同房价至少在目前的绝对值水平上还会涨。什么时候会下跌呢？我不能说一个确切时间，但是我感觉，恐怕要到2030年以后。

　　在新一届政府上任之前，房地产价格不会上去，销售量可能也不会上去。中国是买涨不买跌，买房人都希望房价见底时才出手，刚性需求的人也是这么想的。在政府换届之前，房地产调控政策之所以不会放松，基于以下几方面的考虑：

　　北京、上海等人口密集城市，房地产开发驱动城镇化趋势明显，这类城镇化的产业带动效应不是很明显。在这个发展逻辑光谱上，极端个例可能就是鄂尔多斯，相对比欧美等产业带动型的城镇化模式，确实存在一些问题。从另一个角度讲，如果民工回归家乡就业，或许更符合产业带动型城镇化发展。因为当地经济和产业振兴，会吸引外出务工者返回，形成人口反流，促进当地的城镇化发展，包括教育、医疗和公共基础设施和服务体系的完善。

　　【实现房地产调控目标，既要实现价格目标，还要实现供需平衡目标。】

　　励雅敏：如果把房地产完全交给市场经济，现阶段的房价还会涨。

　　如果将16家A股上市银行作为分析样本，过去10年以来，按揭贷款占银行总贷款余额的比重逐年上升。即便是在房地产调控最严厉的2011年，整个房产销售量都不乐观的情况下，这个比重依然保持在高位。按最新披露的2011年中期的数字，16家上市银行按揭贷款的占比达到16.5%。

　　五道口议题

　　一是要继续坚持房地产的宏观调控，二是坚持各项政策都不动摇，三是将“房地产价格有一个合理回归”作为近期调控目标。我们明显感到，政策取向悄然在变：从以往的“防止价格过快增长”，转向了“价格合理回归”。国家发展和改革委员会主任张平也曾在两会期间表示，发改委将配合、会同有关部门，抓紧研究促进房地产业长期健康发展的长效机制。

　　【中国房地产的供给不能大幅增长，需求却持续大幅增长。】

　　而房地产资金来源的创新，又要分流量创新和存量创新。从流量上来讲，创新来源取决于房地产的顺周期性；从存量上来讲，像证券化，这个更有可能是从按揭贷款角度。比如，金融机构资产负债的期限匹配等方方面面。我认为，更多要从金融风险管控的角度去考虑。从当前这个阶段的发展时点看，存量创新可能要更明显，要强于流量上的创新。比如，一些中小股份制银行的资产匹配程度，可能会面临一些问题，需要一些例如抵押贷款证券化(Mortgage-Backed Security，MBS)、担保品支持证券(Collateral Backed  Securities，CBS)、可转换债券(ConvertibleBonds，CB)等结构性金融产品。个人觉得，这些方面创新以后会推进得更快一点。

　　国家发改委经济研究所财政金融室助理研究员    李世刚

　　虽然从房地产开发顺序看，土地储备融资排第一位，但实际发展过程中，并非这样一个顺序。最先出现的融资需求是开发贷款。房子有了就得卖，为了刺激销售，第二顺序出现的融资需求就是买房人的按揭。房子卖火了，带动了更多建筑项目，第三出现的是建筑工程贷款。当整个房地产业发展起来后，就有了越来越大的囤地需求，第四才出现了土地储备融资。在这期间，商业地产慢慢启动后，又出现了商业地产的物业融资贷款。

　　融资链雏形初具

　　长期市场还会向上

　　总体来说，今年与去年相比，政策环境显得更加敏感。如果调控政策出现变化，我个人不认为会是绝对的放松，也不应该是简单的宽松或收紧，最终应该是以对冲风险为出发点。

　　本届政府对房地产调控的决心，在今年两会的政府工作报告中，传达得再清晰不过了。

　　【近年房地产调控前所未有地严厉，市场调控在2012年进入第三个阶段。】

　　王玉国：我同意孙总长期看涨、短期下调的判断。首先，改善型或者说中高端的住宅市场，中长期会呈现上升的走势；商业地产应该会有很大的上升空间。其次，刚需住宅市场短期活跃，但中长期趋势不太乐观。主要原因在于，当大规模保障性住房到位后，政策和市场如何走向，还较难判断。今年房地产调控的总体基调不会发生变化，即使在十八大政府换届之后，暂时也不会有特别大的转变，但是政策微调会持续不断。

　　李世刚：说到价格走势，我没办法预测。但是，从中长期的角度来看，包括个人此前对欧美等国房地产行业的经验认识，我感觉之前一直在提的城镇化支撑房地产行业中长期趋势的说法，需要重新认识。下一步的城镇化，在某些程度上，应该是产业带动型的城镇化，而不是房地产驱动型的城镇化。

　　孙建林：房地产业资金需求对金融业的影响很大，最初期仅仅是对银行开发贷款的需求，后来促进了银行信贷业务发展，最后带动了投资、信托、证券、保险等金融业的业务发展和许多创新。

　　王玉国：此次的房地产调控政策，已经取得了明显的正面效果，也有些负面影响值得关注。主要表现在四个方面：一是限购城市去库存的压力突出；二是地方政府财政压力增大；三是房地产企业的现金流压力非常大；四是限购的不平衡导致成交放量区域集中在三、四线城市，大量投机、投资性的资金涌入这些城市，可能产生新的泡沫和风险。

　　励雅敏：房价下跌对银行资产质量的影响，不能用一种静态的方法来衡量。例如，2011年末按揭贷款占比是13.1%，开发贷占比是6.4%，将两者简单加总的数字，并不能完全反映银行对房地产下跌风险的承受力。

　　文/本刊总策划  于江

　　中诚信托有限责任公司研究发展部副总经理    王玉国