励雅敏：按揭作为一种房地产金融创新，有一点特别值得关注，就是中国的银行开始对除政府和国企外，发放超过10年的长期贷款了。而在按揭出现之前，中国不仅没有对个人的贷款，对一般企业也没有如此长期限的贷款。这对于银行资产负债的期限匹配和流动性管理，都提出了新的要求。由于有了个人按揭贷款，也催生了还款方式的创新。例如，按照客户的还款需求，创新出双周供、气球贷等品种。而在开发贷方面，或许因为近年一直被限制，创新并不多。

　　以往稳定增长的地方政府土地出让金收入，已逐渐变得不那么稳定，市场极其关注政府调控政策的转向问题。个人认为，调控方向如果要发生变化，需要满足一定条件，其中非常重要的是，要考虑当初定下的房地产调控目标是否达到了。房价是大家最关注的调控目标，单从价格看，可能靠非市场化方式可以接近甚至达到调控目标，但这不是唯一的目标。调控目标的另一方面，就是供需平衡，这个目标还远没有达到。

　　再来看市场的外部因素。一是从宏观经济整体的增长动力来看。外需方面情况不容乐观，目前进出口数据显示，外需不振逐渐成为趋势，重拾内生增长动力就显得极为重要。在消费暂时还难以成为重要支撑时，投资尤其是房地产投资，仍是对冲周期的惯常着力点。因此，房地产行业是引领经济增长，还是对冲宏观风险，不同的发展性质会对宏观政策产生不同影响。二是要看今年的信贷规模走势。如果按照全年按“3、3、2、2”的节奏看，今年前两月，月均7100亿元的规模，明显低于此前预期。另外，结合房地产销售回款情况、房地产信托和基金等其他融资渠道的趋势变化，可以判断，今年房地产行业的资金链不容乐观。

　　李世刚：对2012年房地产如何走，我个人没有很大把握去判断，因为内外部因素太复杂多变。

　　其次，随着整个房地产业在宏观经济的占比越来越大，它的上下游产业链跟地产的相关度也越来越高。不论是钢铁、玻璃、水泥，还是家电等，这些房地产相关产业链的企业，也都是银行的贷款客户，而他们在银行贷款的抵押物，大多也是房地产。

　　首先，供求关系决定价格。现阶段中国的房地产市场，整体需求是超过供给的。其次，从供给端看，相对于中国的密集人口，适合居住的国土面积并不大。而在这些适合居住的地区，城乡之间的差异化非常大，包括教育水平、医疗水平、生活水平等。这导致大部分的农村人口想住到镇里，镇里人想去省会，省会人想去北京、上海这样的大城市。但是，大中型城市的土地供给已经相当有限。所以，在供给端这块，目前看不到有大幅度增长的空间。