国务院总理李克强在第十二届全国人民代表大会第四次会议上宣布，今年将全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，二手房交易营改增落定未满两年按5%全额征收，实际税负负担减少。

　　越来越猛、强调结果的调控政策

　　以前，大家拿地都是用银行的钱，甚至有的是先拿地再借钱，但是2016年，这个逻辑不成立了，而且相关政策越来越紧。

　　其次，企业得做好计划，进项和销项得匹配。这也考验企业的管理水平。

　　房地产税一旦推出，将使房价趋稳

　　营改增是减税，但考验管理水平

　　2、房企内部管理规范，税票管理到位，进销匹配。

　　从2016年1月1日开始实行的全面二孩政策，可谓是2016年房地产界迎来的第一个利好政策。虽然人口的增长对住宅销售的影响需要较长的时间才能显现出来，但市场已经开始针对这一政策做出诸多调整。

　　不再建设封闭小区利好存量房？

　　1、因城施策，不但一二三线的政策不同，同一类城市的政策也不同。

　　国内很多房地产企业都处在转型之中，特色小镇建设无疑是地产企业转型的一个方向。

　　房贷利息抵扣个税是个简单的说法，准确的说法应该是：工资薪金的应纳税所得额可以减去房贷的利息部分再计算个税，这样可以少交部分个税，减轻了个人负担。

　　长期来看，决定性的因素还是城市本身的资源和实力。而调控期间，正是反周期操作的机会。

　　4 道路体系设计：尊重区域级交通规划，与外在道路有序承接；社区内部道路人车分行、混行及步行逐步收缩，注重道路设计，使道路也成为公共空间。

　　土地性质、项目性质都能改，利好去库存

　　当然，上述四个省以外的地区，也有类似政策，比如江西省的二十条去库存措施中也提到，允许未开发用地转换用途。而其他市级、县级政策，往往更细化，更落地。

　　1 由于当前多数城市已放开限购，全面放开二孩带来的新增购房需求，有可能在持有一套房或二套房的基础上直接购买大户型产品，这样会造成持有多套房产比重增大。此外，这部分新增购房需求也有可能以‘先买后卖’的置换形式进行多次换房，这样会促进换房次数的增加。

　　最密集的一轮调控出现在国庆前后。

　　而广州采取“限地价+竞配建”出让方式，得到不少城市认可。由于设置最高限价，开发商在土拍下半场纷纷转入“竞配建”，一宗地块一半面积无偿用于建设保障房成为常态。如保利地产11月底在广州南沙连续拍下两幅土地，竞配的人才公寓面积占总面积超48%。

　　2 开放空间设置：以商业街或集中式商业与公共空间的结合形成核心主轴开放空间，商业街贯穿深入社区，提高社区开放程度。

　　6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称《意见》），《意见》中列出18条详细意见，从六大方面对住房租赁市场给出具体发展要求，其中最受关注的是第十二条关于“商业用房可改为租赁住房”的意见，并且商改住后，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

　　也就是说，以后房企必须用自己的钱拿地了。

　　实际上，这个政策早有先例：

　　今年2月20日，国务院印发《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

　　2月2日，中国人民银行、银监会公布通知，对个人住房贷款首付比例进行调整。通知规定，在不实施限购措施的城市，家庭首套房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，二套房再次申请商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

　　3 公共空间的优先设置：广场、景观节点的频繁适时设置，提供活动交流空间。

　　“全面二孩”政策刺激楼市

　　自有资金很少，就敢做项目，拿地靠银行贷款、建房靠预售拿到客户的钱，1个亿做100亿的项目，曾经是天经地义的。

　　1998年，上海为了应对东南亚金融危机对楼市的影响，曾出台过为期5年的个人购房退税政策。政策规定，凡1998年6月1日至2003年5月31日期间，在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，且是商品房产权证的法定拥有人，可在这一时期内享受购房后起算的个人所得税抵扣。

　　必须用自己的钱拿地，一个时代终结

　　福建省：商办可改成住宅。

　　房地产税将归谁呢？之前各方传递出的信息都是：归地方。广东省政府之前出台的《广东省深化财税体制改革率先基本建立现代财政制度总体方案》提出：“将房地产税等财产行为税成为县(市)级主体税种，以增强市县政府履行事权和支出责任的保障能力。

　　此举曾被网友评价为去库存利器“如果未来不再新建封闭小区，现阶段已建在建的封闭小区就成为可预见的稀缺资源，势必引发群众恐慌性购买，借此消化库存可谓一个好办法。”

　　营改增实施也已经有半年了，大家甘苦自知。之前大家最大的几个担心都没有发生，最终的政策，利好比较多：

　　▲ 来源：杭州乐居新闻中心