去库存的第一个就是农民工进城，现在也有一些地方推出一些政策，昨天有一个消息推出，有一个地区，农民工进城买房子，补贴1万块钱，个别少数地方有可能的，但是这是不可能普遍推开的，如果有1万个农民工进城，政府补贴1万块钱，那就要补贴1亿，一个三线城市的政府是补贴不起的，所以我想这不是一个根本性的措施，但是各地在努力地号召农民工进城，去库存化，我想其实不是一个坏事。今天我们看到很困难的，第一个是去库存，第二个是农民工进城，也可能是5到8年之后中国城市化一个歪打正着的好的地方。我们正在给中小城镇发展打下一个物质基础和人聚集的基础。我们房地产业不可能像人们想象的那样每增加一个城镇家庭就盖一套房子，不是这样的盖法，供给和需求是永远不会对称平衡的，不论在空间上还是在时间上，这是房地产业发展的规律。浦东开发10年，房子都没卖出去，人称鬼城，它一定是有些超前性和预见性，城市发展培育成熟过程，我们在90年代末期号召乡镇企业崛起的时候，有一条政策叫离土不离乡，进厂不进城，我们痛失了一次中小城镇发展的历史良机，这才有了亚洲金融危机一直到今天，我们农民工不得不奔到大城市就业。一旦发生危机，只能退回家乡的农村，没有中间层次的城市可以依托，现在恰好有了这么一个过程，使我们有了一个三四线城市提高房地产承载力的问题，补他们的体制短板，补他们的交通基础设施的短板，补他们的产业承载力的短板，我们才真正能够全面小康社会，高质量城镇化。

另外一个去库存的需求就是棚户区改造。这个不用多说了，注意棚户区改造后面还有一个重要的地方，我们“十二五”开局的时候有3600万套保障房的建设问题，这3600万套的保障房是实物性保障房为主，但是在“十三五”期间，尽管在北、上、广、深这些大城市还要增加保障房供给，但是注意一下2016年全国建设工作会，大家会知道，今年的公租房停建，努力推进货币化的住房保障体系，完善货币化补偿的方式。实物型保障在哪里？棚户区改造，这是城市化过程中一石几鸟的问题，它一方面有助于城市连片改造，包括原来一些老旧城区危旧房，地下基础设施、交通规划、城市分区，以及老百姓住宅、商业设施的整体升级。第二方面，它有助于市场化的力量参与到保障性的供给中来，棚户区的改造拆一还五，我建15层，我还可以卖10层。第三，最有利于和过去十几年房地产发展中累计的体制性的矛盾结合起来探索解决方式，比如城中村、小产权等等问题，因城施策、因地制宜地发展。因此棚户区改造实际上既是去库存的一个重要方面。

货币化的发展租赁市场，这里面最重要的一个思路是鼓励个人和机构来购买库存商品房，特别提到要努力发展以租赁住房为主业的企业。刚才我们讲到去杠杆的问题，实际上有一句话应当强调，我们迫切在房地产业买和卖、供和求之间有更多样、多层的居中的具有金融功能的企业支持。实际上租赁说到底是一种金融性的方面，比如我们的建筑业需要用设备，你买不起没关系，有人买了租给你，这就是租赁融资。实际上买房子先租后买，也是政策性保障的一个方面，在国外是很普遍的，你先买3成产权，那7成是租金，逐步你再买4成、5成、6成、7成，并且满足过渡性需求、流动性需求。

发展租赁市场是分化的重要方面，第一个方面和政策退出与去库存密切相关，第二方面是和改革以及国民经济整体的稳定运行密切相关的政策，眼下就有两个大家最关心，并且对房地产影响甚大的，一个是营改增，一个是货币政策。营改增最近在讨论究竟对房地产业好还是不好，二手房买卖，是不是将来那5.5%的营业税改成增值税了？当然我觉得目前还不明朗的一些政策细则还有待观察，但是把二手房买卖的那个营业税又改成增值税，原来那个营业税本来是起到房价调控作用的调节税，如果改成增值税，实际上把它固化了。而房产增值实际都是土地增值，在二手房买卖中，政府已经收了个人所得税，个人所得税的部分实际上就是土地增值带来的，再收一回土地增值税，那岂不是一虾两吃了吗？我看重复征税的问题还有待很多研究。但是营改增带来了一个很重要的方面，就是企业机构持有商业地产可以抵扣，这给我们刚才讲到的房地产去库存化的分化里头，其实库存最严重、销售最慢的商业地产，尽管它的数额没有住宅这么大，但是它的过剩程度比住宅更严重，营改增有利于一些机构作为业主持有这些不动产，这是可以抵扣他的销项税的。

再有一个是货币政策，从去年末大家都预期会有降息、降准，去年末以来针对增速下降、物价低靡、通货紧缩的情况，已经陆续平稳的出台了若干次降息、降准的政策，但是今后还会不会有，我觉得会有一些两难的选择问题。2016年的经济增速还需要在稳健之上相对宽松的货币政策支持，今年春节之后，房地产业又添了一个新词，叫“资产荒”，我不知道各位记者朋友有听说过这个词，什么叫资产荒？就是有大量的资金找不到投资的领域。买股票被套住了，买房子不知道会不会也被套住。一方面我们去库存，另一方面有大量的资金正在寻求有利的投资领域，而找不到投资方向，这叫资产荒。货币政策恐怕要在货币的供给需进一步搭桥，所以我想影响房地产的第二个是国民经济的稳定运行，稳定运行包括增速，包括物价。

在这之上还有一个层级就是国际运行环境，这一条实际上决定着我们第二个层级的货币政策和房地产市场的供求关系，那就是汇率问题。进入21世纪，特别是21世纪第二个10年开始，世界金融危机之后，2010年之后，国际上货币定价权的竞争变得日益复杂、尖锐和激烈，从发达国家逼迫人民币升值到去年以来人民币的贬值，人民币的贬值问题说到底既是货币定价权之争，也决定着我们海外资产和我们的外汇储备是增值还是损失，也决定着人民币的币值和固定资产价格之间的比值关系问题，它决定着我们的股价，决定着我们的房价。更重要的是汇率问题，根本的主动权并不在中国人手里，而是由发达国家决定，特别是美国决定。我们目前看，在这个问题上，我们的被动性非常大，我们是世界第一大外汇储备国，又是美国国债的第一大持有国，是它最大的债权人，而且美联储货币政策的高低，不仅影响着人民币和美元的关系，还严重影响着我们的进出口，而且直接影响着国际大宗商品价格，比如最近的钢材价格、铁矿石价格又有一些短期内的暴涨暴跌，这就是美元汇率变化引起的。铁矿石价格上涨，不是铁矿石稀缺了，而是美元跌了，石油价格跌不是因为石油供给大了，而是美元涨了，国际大宗商品价格的涨跌直接影响甚至决定着2016年中国整体宏观经济通货紧缩还是通货膨胀。

我们在政府工作报告中还有一句话，除了供给侧之外，希望大家关注，这句话就是“加强相机决策的科学性、及时性”。